Làn sóng AI đặt ra bài toán mới cho bất động sản công nghiệp

Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để đón làn sóng AI và trung tâm dữ liệu với hơn 100 triệu dân, lực lượng lao động trẻ, am hiểu công nghệ

Với nhà đầu tư, câu hỏi không còn đơn giản là có quỹ đất để phát triển trung tâm dữ liệu hay không, mà quan trọng hơn là có đủ điện để dự án vận hành ổn định và mở rộng trong tương lai. Trong bối cảnh Việt Nam được dự báo thiếu 61 tỷ kWh điện vào năm 2030, khả năng đáp ứng nguồn điện đang trở thành một cấu phần quan trọng trong năng lực cạnh tranh của BĐS công nghiệp.

Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để đón làn sóng AI và trung tâm dữ liệu với hơn 100 triệu dân, lực lượng lao động trẻ, am hiểu công nghệ, chi phí cạnh tranh và vị trí thuận lợi trong khu vực. Tuy nhiên, các nhà đầu tư công nghệ cao không chỉ tìm kiếm quỹ đất mà cần một hệ sinh thái hạ tầng đủ khả năng vận hành dự án ở quy mô lớn.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia nhận định, nhu cầu trung tâm dữ liệu đang vượt ra ngoài phạm vi hình thành một phân khúc BĐS mới. Nhà đầu tư cần hệ sinh thái gồm nguồn nhân lực phù hợp, nguồn điện bảo đảm, hạ tầng kết nối tốt và khả năng mở rộng. Vì vậy, những yếu tố xung quanh khu đất ngày càng quan trọng không kém chính khu đất.

Đối với trung tâm dữ liệu và các dự án sản xuất công nghệ cao, vấn đề không chỉ nằm ở tổng năng lực sản xuất điện mà còn là khả năng cung cấp đủ điện ở đúng nơi, đúng thời điểm và tăng công suất khi dự án mở rộng. Bài toán này liên quan đồng thời đến nguồn phát, hệ thống truyền tải và hạ tầng tại khu vực dự án.

Chẳng hạn, một dự án bán dẫn có thể cần lượng điện tương đương hoặc gần bằng cả một khu công nghiệp dù diện tích nhỏ hơn đáng kể. Do đó, để thu hút các ngành công nghệ cao, chủ đầu tư khu công nghiệp không thể chỉ dựa vào công suất điện hiện hữu. Nhu cầu điện phải được tính toán ngay từ đầu, phối hợp sớm với EVN và chính quyền địa phương, đồng thời xây dựng lộ trình tăng công suất theo từng giai đoạn.

Theo Avison Young, nguồn vốn cho AI và trung tâm dữ liệu đã sẵn sàng, vấn đề là tạo điều kiện để dự án nhanh chóng đi vào vận hành. Một trong những yêu cầu quan trọng là mở rộng khả năng tiếp cận nguồn điện. Chính phủ đã mở cửa thị trường điện trực tiếp và cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu 100% hoạt động vận hành trung tâm dữ liệu. Mô hình BIM Energy hợp tác với Evolution Data Centres cung cấp năng lượng tái tạo cho trung tâm dữ liệu mới tại TP. Hồ Chí Minh cho thấy hướng tiếp cận thông qua cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA).

Đặc thù trung tâm dữ liệu yêu cầu vận hành liên tục nên nguồn điện dự phòng và hệ thống lưu trữ trở thành hạ tầng thiết yếu. Mức thiếu hụt dự báo 61 tỷ kWh cũng mở ra dư địa đầu tư lớn vào sản xuất, lưu trữ và cung cấp điện.

Song song với nguồn điện, quy trình đầu tư cần rõ ràng, có đầu mối đủ thẩm quyền nhằm rút ngắn thời gian phê duyệt và triển khai. Trong lĩnh vực công nghệ, sự chậm trễ không chỉ làm tăng chi phí mà còn có thể khiến cơ hội đầu tư dịch chuyển sang thị trường khác.

Về dài hạn, mục tiêu không chỉ là thu hút bao nhiêu tỷ USD vào AI, trung tâm dữ liệu hay công nghệ cao, mà quan trọng hơn là bao nhiêu năng lực, tri thức và giá trị được giữ lại tại Việt Nam, qua đó phát triển nguồn nhân lực, R&D, hệ sinh thái nhà cung cấp và nâng cao năng lực công nghệ trong nước.