M&A bất động sản sôi động với dòng vốn ngoại tăng mạnh

Trong năm 2025, sự thắt chặt tài chính khiến nhiều doanh nghiệp phải cơ cấu lại danh mục, cắt giảm dự án kém hiệu quả và chuyển hướng sang M&A để mở rộng quỹ đất mà không phải đầu tư từ đầu. Sau quá trình tái cơ cấu, các tập đoàn lớn như Novaland hay Phát Đạt tích cực tham gia thị trường M&A, góp phần tạo ra làn sóng giao dịch mới trên thị trường.

Dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục đóng vai trò quan trọng. Tính đến tháng 10, bất động sản thu hút 2,75 tỷ USD vốn FDI, tương đương gần 20% tổng vốn đầu tư nước ngoài, với 1,5 tỷ USD đã được giải ngân. FDI tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, quỹ đất đã được phê duyệt quy hoạch, có giấy tờ quyền sử dụng đất đầy đủ và tiến độ hoàn thành được xác định rõ, cho thấy “mức độ sạch” của tài sản ngày càng là yếu tố quyết định trong chiến lược rót vốn.

Sự phân tầng trong hoạt động đầu tư cũng được thể hiện rõ rệt. Các doanh nghiệp trong nước chiếm đa số ở phân khúc giao dịch vừa và nhỏ, bởi họ am hiểu thị trường và linh hoạt trong đàm phán.

Trong khi đó, nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào các thương vụ lớn, đặc biệt tại phân khúc nhà ở cao cấp, phát triển đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp – những lĩnh vực mang tính chiến lược dài hạn.

JLL ghi nhận tổng khối lượng M&A công bố 11 tháng đầu năm đạt 2,4 tỷ USD, song con số thực tế được ước tính cao hơn rất nhiều khi tính cả các giao dịch không được công bố rộng rãi. Dẫn đầu vẫn là phân khúc nhà ở với hơn 70% tổng giá trị giao dịch; tiếp theo là thương mại (17,7%), nghỉ dưỡng (5,3%) và trung tâm dữ liệu – một phân khúc mới nổi nhưng rất tiềm năng – chiếm 3,3%.

Khoảng cách lớn giữa giao dịch công bố và giao dịch thực tế phản ánh nhu cầu mở rộng quỹ đất mạnh mẽ trong bối cảnh đất sạch ngày càng khan hiếm, thủ tục pháp lý ngày càng siết chặt, và chi phí phát triển dự án mới tăng cao. Đặc biệt, quy định cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển dự án nhà ở thương mại – áp dụng từ tháng 4/2025 – đã tạo ra sự dịch chuyển mạnh mẽ. Doanh nghiệp giờ đây có thể xem xét chuyển đổi đất công nghiệp, nông nghiệp có vị trí thuận lợi sang đất ở nhằm bổ sung nguồn cung cho phân khúc đang khan hiếm nhất hiện nay: nhà ở.

Trong khi nhà ở tăng trưởng mạnh mẽ, các phân khúc khác cũng thể hiện những xu hướng đáng chú ý. Ở thị trường văn phòng, TP. Hồ Chí Minh đang thiếu nguồn cung trầm trọng với tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê liên tục tăng, trong khi Hà Nội hưởng lợi từ dòng vốn FDI mạnh của các tập đoàn quốc tế.

Ở lĩnh vực khách sạn, lợi suất đầu tư kỳ vọng đạt 8–9%, với tổng giá trị M&A ước khoảng 125 triệu USD trong năm. Phân khúc bất động sản công nghiệp ghi nhận 74 triệu USD giao dịch M&A, chủ yếu tập trung vào xu hướng mua lại các khu công nghiệp đã hoàn thiện hạ tầng. Chiến lược này cho phép nhà đầu tư rút ngắn thời gian triển khai và giảm rủi ro liên quan đến pháp lý – yếu tố then chốt trong bối cảnh thị trường minh bạch hóa ngày càng mạnh.

Các động lực thúc đẩy M&A trong năm 2025 được JLL phân tích từ ba góc độ. Đầu tiên là cải cách pháp lý, đáng chú ý nhất là Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị quyết 68. Hai chính sách này vừa tạo điều kiện linh hoạt khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vừa mở rộng không gian phát triển cho khu vực tư nhân. Đây được xem là “bộ khung” giúp M&A bứt tốc, bởi những dự án pháp lý hoàn chỉnh luôn là ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư quốc tế.

Động lực thứ hai đến từ nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp. Giai đoạn 2020–2022 chứng kiến nhiều doanh nghiệp tăng trưởng nóng, dẫn đến áp lực nợ và tồn kho lớn. Khi thanh khoản bị thu hẹp, M&A trở thành giải pháp để giảm gánh tài chính, tiếp tục tái cơ cấu và hoàn thiện pháp lý dự án. Điều này cũng giúp thị trường thanh lọc những tài sản kém hiệu quả, tạo cơ hội cho các chủ đầu tư mạnh về vốn và kinh nghiệm tham gia.

Động lực thứ ba là môi trường tín dụng ổn định. Lãi suất cho vay trung bình 7–9% – mức thấp nhất trong nhiều năm – cải thiện khả năng tiếp cận vốn cho cả doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư quốc tế. Khi chi phí vốn giảm, sự hấp dẫn của các tài sản dài hạn như bất động sản gia tăng, góp phần tạo động lực cho các thương vụ M&A quy mô lớn.

Trong quá trình đánh giá cơ hội, nhà đầu tư quốc tế từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ thể hiện hai ưu tiên quan trọng: pháp lý minh bạch và phát triển bền vững. Những dự án có hồ sơ pháp lý trọn vẹn, có thể triển khai ngay luôn “ghi điểm”, vì giúp rút ngắn thời gian đầu tư và giảm thiểu rủi ro. Các quỹ đầu tư từ châu Âu và Bắc Mỹ còn yêu cầu dự án đáp ứng các tiêu chuẩn ESG, tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường trong bối cảnh Việt Nam cam kết Net Zero.

Để thu hút dòng vốn này, chuyên gia JLL khuyến nghị doanh nghiệp Việt Nam cần tập trung vào bốn yếu tố: hoàn thiện pháp lý; định giá theo chuẩn quốc tế; linh hoạt trong cấu trúc giao dịch; và minh bạch tài chính. Báo cáo được kiểm toán quốc tế và quản trị nội bộ rõ ràng không chỉ giúp doanh nghiệp tăng sức cạnh tranh, mà còn là điều kiện tiên quyết để thành công trong M&A.

Với nền tảng pháp lý cải thiện, nhu cầu tái cơ cấu lớn và dòng vốn quốc tế quan tâm mạnh, JLL dự báo thị trường M&A bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục tăng tốc trong năm 2026, đặc biệt ở phân khúc nhà ở, khu công nghiệp và trung tâm dữ liệu – những lĩnh vực được đánh giá có tiềm năng phát triển dài hạn.