Nguồn cung nhỏ giọt đẩy giá căn hộ TP. Hồ Chí Minh tăng “phi mã”

Nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh "hụt hơi" trong quý I/2025

Giá căn hộ TP. Hồ Chí Minh tăng phi mã

Theo số liệu mới nhất từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, chỉ có vỏn vẹn 340 căn hộ được chào bán mới trong quý I, đánh dấu mức sụt giảm đáng kể 31,1% so với cùng kỳ năm trước. Đây là con số thấp nhất kể từ đầu năm 2023.

Lý giải cho nguyên nhân trên, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng tâm lý dè dặt của chủ đầu tư xuất phát từ bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động và thị trường vẫn đang trong giai đoạn củng cố niềm tin. Bên cạnh đó, yếu tố thời điểm trùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên đán cũng góp phần làm chậm nhịp độ triển khai các dự án.

"Tình trạng khan hiếm nguồn cung được ghi nhận là nguyên nhân chính đẩy giá bán căn hộ lên một mặt bằng giá mới. Điều này cho thấy tâm lý kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản đang lan tỏa mạnh mẽ, không chỉ từ phía các chủ đầu tư mà còn từ lực cầu của người mua nhà", ông Trần Minh Tiến chia sẻ.

Trong khi nguồn cung mới "nhỏ giọt", giá bán căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh lại tiếp tục đà tăng mạnh mẽ. Mức giá trung bình toàn thị trường đã chạm ngưỡng 88,4 triệu đồng/m², tăng 4,9% so với quý trước và nhảy vọt tới 22,4% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, xu hướng tăng giá diễn ra ở hầu hết các dự án đang mở bán. Tại Vinhomes Grand Park, mức tăng dao động từ 3% đến 13%. Còn tại Thảo Điền Green, tốc độ tăng thậm chí vượt ngưỡng 20% do nguồn hàng còn lại rất hạn chế.

Sự khan hiếm nguồn cung mới, kết hợp với sự hoàn thiện không ngừng của hạ tầng, điển hình như tuyến Metro số 1 đã đi vào hoạt động và tuyến Vành đai 3 dự kiến sớm hoàn thành đoạn qua khu vực Vinhomes Grand Park được xem là những yếu tố then chốt thúc đẩy đà tăng giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh.

Ông Trần Minh Tiến phân tích, việc giá bán sơ cấp tiếp tục tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm cho thấy thị trường vẫn tồn tại lực cầu thực. Tuy nhiên, việc các dự án mở bán chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp đang đặt ra rủi ro về sự mất cân đối cung - cầu, khi mà phân khúc trung cấp và bình dân ngày càng trở nên vắng bóng.

Theo phân tích của chuyên gia Trần Minh Tiến, việc giá bán sơ cấp bất động sản tiếp tục ghi nhận mức tăng đáng kể trong bối cảnh nguồn cung hạn chế cho thấy thị trường vẫn duy trì lực cầu thực. Tuy nhiên, ông Tiến cũng chỉ ra một vấn đề đáng lưu ngại khi phần lớn các dự án mới mở bán hiện nay tập trung vào phân khúc cao cấp.

"Sự vắng bóng của các dự án thuộc phân khúc trung cấp và bình dân đang tạo ra nguy cơ về sự mất cân đối giữa cung và cầu trên thị trường. Tình trạng này không chỉ gây khó khăn cho những người có nhu cầu ở thực với mức tài chính vừa phải mà còn tiềm ẩn rủi ro về tính bền vững của thị trường bất động sản trong dài hạn", ông Tiến cho hay.

Dự báo giá căn hộ có thể vượt 100 triệu/m² trong năm 2025

Mặc dù nguồn cung hạn chế, thị trường vẫn ghi nhận 855 căn hộ được giao dịch thành công trong quý I/2025, tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp đạt 12%, tăng 5 điểm phần trăm so với năm ngoái, cho thấy nhu cầu mua ở thực vẫn duy trì ở mức khá tốt. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung sơ cấp hiện tại đang nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, chiếm khoảng 60% tổng số căn hộ đang chào bán.

Nhìn về tương lai, Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group dự báo trong giai đoạn 2025-2026, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh có thể đón nhận khoảng 24.400 căn hộ mở bán mới, tăng 4.400 căn so với dự báo trước đó. Sự tăng trưởng này được kỳ vọng đến từ các đại dự án quy mô lớn như Vinhomes Green Paradise và The Global City, cùng với việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án của NovaLand, Đất Xanh Group... Đồng thời, giá bán sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng tăng và có khả năng vượt mốc 100 triệu đồng/m² ngay trong năm 2025.

Đáng chú ý, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước một cơ hội mang tính bước ngoặt từ đề xuất sáp nhập TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo các chuyên gia, việc mở rộng địa giới hành chính này có thể mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho thị trường bất động sản.

Một trong những lợi ích lớn nhất là khả năng giải quyết bài toán chênh lệch nguồn cung giữa các phân khúc. Việc mở rộng không gian phát triển sẽ tạo điều kiện cho các dự án căn hộ ở các khu vực lân cận trỗi dậy, từ đó làm tăng nguồn cung cho thị trường TP. Hồ Chí Minh.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hiện tại đang cạnh tranh hơn so với khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Điều này có thể khuyến khích các chủ đầu tư phát triển các dự án với mức giá hấp dẫn hơn, đa dạng hóa phân khúc giá và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người mua tại TP. Hồ Chí Minh trong dài hạn.

Ngoài ra, việc sáp nhập còn hứa hẹn thúc đẩy mạnh mẽ việc phát triển cơ sở hạ tầng kết nối giữa các tỉnh thành. Hệ thống giao thông được nâng cấp sẽ cải thiện đáng kể tính kết nối, rút ngắn thời gian di chuyển và gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực vùng ven. Điều này có thể tạo ra một làn sóng đầu tư mới vào những khu vực trước đây chưa được khai thác hết tiềm năng.

Nhận định về thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý I/2025, chuyên gia Trần Minh Tiến chỉ rõ, thị trường đang trong giai đoạn "nén lực". Áp lực ngắn hạn về nguồn cung và giá cả hiện tại có thể là tiền đề cho một sự bứt phá mạnh mẽ trong tương lai, với điều kiện các yếu tố pháp lý, nguồn cung và niềm tin của người mua được khơi thông đồng bộ. Đáng chú ý, đề xuất sáp nhập được kỳ vọng sẽ tạo ra một "cú hích" quan trọng, mang đến những chuyển biến tích cực cho thị trường về dài hạn.