Nhà ở cho thuê nhu cầu lớn, vì sao doanh nghiệp chưa mặn mà?

Từ nay tới năm 2030, nhà ở cho thuê sẽ là một trong các trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp. Ảnh: Thanh Hải

Nhu cầu cao, nguồn cung vẫn hạn chế

Thị trường nhà ở tại các đô thị lớn đang bộc lộ nghịch lý: nhu cầu thuê ngày càng cao nhưng nguồn cung chính thức phát triển chậm. Người lao động trẻ, người nhập cư và nhóm thu nhập trung bình, thấp có nhu cầu ở thực rõ ràng, song khó tiếp cận nhà ở thương mại do giá bán tăng cao, còn nhà cho thuê phù hợp với khả năng chi trả chưa được phát triển tương xứng.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), yêu cầu đổi mới tư duy xây dựng pháp luật xuất phát từ thực tiễn. Giá nhà tại các đô thị lớn đã tăng tới mức đại đa số người dân có nhu cầu ở thực khó tiếp cận.

Theo tờ trình của Chính phủ, chi phí nhà ở nên ở mức 30-35% thu nhập hộ gia đình mới được xem là ngưỡng hợp lý, trong khi giá nhà thương mại có thể đòi hỏi tới 18-20 năm thu nhập của một hộ gia đình điển hình.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung các loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà có mục đích lưu trú và chung cư có thời hạn. Dự thảo được xây dựng theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng phân cấp cho địa phương và tháo gỡ điểm nghẽn liên quan đến đầu tư phát triển nhà ở.

Ông Tuấn cho rằng, bổ sung nhà ở cho thuê vào luật mới chỉ là bước đầu. Vấn đề quan trọng hơn là tạo cơ chế để doanh nghiệp nhìn thấy hiệu quả đầu tư. Phân khúc này cần vốn lớn, chu kỳ thu hồi kéo dài, trong khi dòng tiền phụ thuộc vào khả năng lấp đầy, giá thuê và chi phí vận hành. Nếu chính sách chỉ xác lập tên gọi mà không giải quyết bài toán kinh tế, nguồn cung khó chuyển biến.

Thực tế, phần lớn dự án nhà ở xã hội vẫn ưu tiên bán thay vì cho thuê. Lựa chọn này giúp chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh, giảm áp lực tài chính và hạn chế rủi ro vận hành dài hạn. Hệ quả là nhu cầu thuê nhà vẫn cao nhưng nguồn cung hạn chế, khiến mục tiêu phát triển thị trường nhà ở bền vững chưa đạt kỳ vọng.

Khái niệm nhà ở thương mại giá phù hợp cũng cần được làm rõ để tránh chồng lấn với nhà ở xã hội. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, cho rằng mức giá phù hợp phải được xác định bằng công thức định lượng dựa trên thu nhập trung bình của từng địa phương, bởi thu nhập tại Hà Nội khác với Lai Châu hay Điện Biên.

Ông Hiệp phân tích: “Một người thu nhập trung bình ở Hà Nội khoảng 16 triệu đồng/tháng, nếu dành toàn bộ tích lũy trong 15 năm thì mức giá nhà khoảng 40 triệu đồng/m2 là phù hợp”.

Nhận định này cho thấy “giá phù hợp” không thể chỉ là khái niệm định tính. Nếu thiếu tiêu chí cụ thể, địa phương khó áp dụng, doanh nghiệp khó lập phương án tài chính, còn người dân không có cơ sở đánh giá sản phẩm có nằm trong khả năng chi trả hay không.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được kỳ vọng tạo nền tảng mới cho phát triển nhà ở cho thuê. Ảnh: Thu Hiền

Bài toán hoàn vốn chưa có lời giải

Điểm nghẽn lớn nhất của nhà ở cho thuê không nằm ở nhu cầu mà ở cơ chế tài chính và hoàn vốn. Doanh nghiệp phải bỏ ra nguồn vốn lớn, nhưng thời gian thu hồi kéo dài, biên lợi nhuận thấp, trong khi vẫn phải gánh chi phí đất đai, tín dụng, xây dựng, vận hành và rủi ro thị trường.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ, nhận định: “Với mức thuế đất cao và cơ chế hoàn vốn chưa rõ ràng, doanh nghiệp sẽ không thấy hiệu quả, thậm chí là lỗ nếu làm nhà cho thuê”.

Khi hiệu quả tài chính chưa được bảo đảm, dòng vốn tư nhân khó chảy vào phân khúc vốn đã kén nhà đầu tư. Doanh nghiệp phải chịu rủi ro thị trường nhưng thiếu công cụ điều chỉnh phương án kinh doanh. Vì vậy, nhiều đơn vị chuyển sang phân khúc có khả năng sinh lời nhanh hơn, thay vì duy trì vốn dài hạn trong dự án cho thuê.

Theo đó, ông Toản đề xuất áp dụng mô hình BT, theo đó doanh nghiệp xây dựng nhà rồi bàn giao cho Nhà nước để đổi lấy quỹ đất khác. Với dự án nhà ở xã hội quy mô nhỏ, ông kiến nghị cho phép dành 20% diện tích căn hộ để bán thương mại, đồng thời áp dụng hệ số K tối đa bằng 1 khi tính tiền sử dụng đất nhằm giảm chi phí đầu vào.

Cùng quan điểm, bà Đỗ Thị Thanh Hà, đại diện Tập đoàn Masterise, đề xuất nếu sau một thời gian dự án không đạt tỷ lệ lấp đầy cho thuê, chủ đầu tư được phép chuyển sang bán để tránh lãng phí nguồn lực. Bà cũng kiến nghị làm rõ khái niệm nhà ở cho thuê giá phù hợp để hạn chế nhầm lẫn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề xuất mở rộng phạm vi nhà lưu trú công nhân ra ngoài khu công nghiệp và cho phép cả gia đình công nhân cùng thuê. Theo ông, Nhà nước chỉ nên kiểm soát giá trần đối với nhà ở giá phù hợp, còn chi phí và lợi nhuận nên để doanh nghiệp tự quyết nhằm bảo đảm tính linh hoạt của thị trường.

Để doanh nghiệp hào hứng tham gia, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, luật phải quy định rõ ưu đãi giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thay vì đưa ra những hỗ trợ khó thực hiện như ngân sách giải phóng mặt bằng hoặc vay vốn ưu đãi từ NHTM . Đối với nhà cho thuê, ông đề nghị quy định mức lợi nhuận định mức và cho phép bố trí một tỷ lệ đất phát triển nhà ở thương mại để bù đắp chi phí.

Cùng với cơ chế tài chính, dự thảo còn đặt ra yêu cầu đơn giản hóa hệ thống khái niệm. ThS., LS. Nguyễn Văn Đỉnh, Liên đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng việc bổ sung quá nhiều loại hình với chế độ pháp lý riêng có thể khiến chính sách phức tạp, chồng chéo và phân mảnh. Ông đề xuất nghiên cứu gộp nhà ở chính sách vào nhà ở xã hội, coi đây là một phân khúc đặc thù thay vì tạo thêm loại hình độc lập.

Những vấn đề về khái niệm, chuyển nhượng, đối tượng thụ hưởng và quyền khai thác tài sản đều tác động trực tiếp tới tính khả thi của dự án. Khi hành lang pháp lý thiếu rõ ràng, doanh nghiệp không chỉ đối diện rủi ro tài chính mà còn phải gánh thêm rủi ro tuân thủ. Vì vậy, sửa luật cần hướng tới hệ thống quy định minh bạch, dễ thực hiện và thống nhất với pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được kỳ vọng tạo nền tảng mới cho phát triển nhà ở cho thuê, nhưng hiệu quả cuối cùng phải được đo bằng số dự án được triển khai và số người dân có thể tiếp cận chỗ ở phù hợp. Nếu bài toán lợi nhuận, hoàn vốn và chia sẻ rủi ro vẫn chưa rõ, doanh nghiệp sẽ tiếp tục đứng ngoài, còn gánh nặng phát triển nguồn cung sẽ dồn lên ngân sách.

Các chuyên gia nhìn nhận, muốn nhà ở cho thuê phát triển bền vững, chính sách cần đồng thời bảo vệ khả năng chi trả của người dân và bảo đảm hiệu quả đầu tư hợp lý cho doanh nghiệp. Khi hai mục tiêu này được đặt trong cùng một cơ chế minh bạch, linh hoạt và có thể dự báo, dòng vốn tư nhân mới có cơ hội tham gia lâu dài, biến nhu cầu lớn của thị trường thành nguồn cung thực tế.