Nhà ở cho thuê chờ cú hích chính sách

Phát triển nhà ở cho thuê là xu hướng tất yếu

Đã đến lúc thay đổi tư duy phát triển nhà ở

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, trong đó nhà ở cho thuê được nhiều chuyên gia đánh giá sẽ trở thành một trụ cột quan trọng của hệ thống nhà ở quốc gia trong tương lai.

Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng phát triển nhà ở cho thuê không chỉ là xu hướng tất yếu mà còn là một động lực mới cho thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng phát triển nhà ở cho thuê là xu hướng tất yếu trong bối cảnh thị trường lao động ngày càng linh hoạt. Nếu trước đây, người lao động thường gắn bó lâu dài với một địa phương hoặc một cơ quan thì hiện nay thế hệ trẻ có xu hướng dịch chuyển thường xuyên hơn, kéo theo nhu cầu thuê nhà ngày càng lớn.

Tuy nhiên, một trong những hạn chế lớn hiện nay là chưa xác định đầy đủ vai trò, quy mô và nhu cầu thực tế của phân khúc nhà ở cho thuê trong tổng thể thị trường nhà ở. Vì vậy, để có chiến lược đúng đắn và bài bản cần sớm tiến hành rà soát, đánh giá nhu cầu trên phạm vi cả nước để làm cơ sở cho việc quy hoạch quỹ đất và xây dựng chính sách phù hợp.

Còn trước mắt, ông Kiên gợi ý có thể xem xét thí điểm phát triển nhà ở cho thuê tại hai khu vực có nhu cầu cao. Thứ nhất là các khu vực trung tâm đô thị, các dự án phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), nơi tập trung đông người trẻ, chuyên gia và lực lượng lao động chất lượng cao. Thứ hai là các khu công nghiệp nhằm phục vụ người lao động có thu nhập chưa cao. Nhà nước có thể khuyến khích mô hình này phát triển bằng cách dành quỹ đất với chi phí sử dụng đất bằng 0 hoặc ở mức thấp để thu hút nhà đầu tư tham gia.

Chia sẻ góc nhìn này, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng để biến nhà ở cho thuê thành một thị trường thực sự cần có chiến lược phát triển tổng thể với sự tham gia của cả Nhà nước và khu vực tư nhân. Nếu chỉ dựa vào Nhà nước sẽ không đủ nguồn lực, trong khi khu vực tư nhân khó có thể phát triển hiệu quả nếu thiếu cơ chế hỗ trợ.

Vai trò dẫn dắt của Nhà nước đặc biệt quan trọng trong quy hoạch không gian đô thị. Theo đó, khu vực trung tâm cần ưu tiên cho thương mại, dịch vụ và văn phòng, trong khi các khu vực phát triển nhà ở, bao gồm nhà ở cho thuê, được bố trí theo các vành đai phù hợp. Chính sách phát triển nhà ở cho thuê trước hết nên tập trung vào các đô thị lớn, nơi nhu cầu thực tế đã hình thành rõ nét.

Bổ sung góc nhìn, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, lưu ý rằng nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn. Do đó, nếu muốn xây dựng nền tảng nhà ở cho thuê trong vòng 10 năm tới, Việt Nam cần huy động nguồn lực từ ngân sách, vốn đầu tư công và đặc biệt là trái phiếu Chính phủ.

“Chỉ trái phiếu Chính phủ mới có khả năng huy động nguồn vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất 3 - 4% để hỗ trợ phát triển nhà ở cho thuê”, TS. Lê Xuân Nghĩa khẳng định.

Hoàn thiện thể chế để khơi thông nguồn lực

Bên cạnh vấn đề vốn, nhiều chuyên gia cho rằng khung pháp lý cho nhà ở cho thuê hiện vẫn còn nhiều khoảng trống cần sớm được hoàn thiện. PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho biết mặc dù nhu cầu phát triển nhà ở cho thuê ngày càng rõ nét nhưng hệ thống pháp luật hiện hành vẫn chưa có quy định đầy đủ cho phân khúc này.

Theo ông Tuyến, Luật Nhà ở 2023 mới dành một chương riêng cho nhà ở xã hội, trong khi chưa có quy định chuyên biệt đối với nhà ở cho thuê. Việc thiếu một khái niệm pháp lý rõ ràng khiến quá trình thiết kế chính sách, cơ chế ưu đãi và quản lý gặp nhiều khó khăn. Do đó, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trong năm 2026, cần nghiên cứu bổ sung một chương hoặc hệ thống điều khoản riêng về nhà ở cho thuê nhằm tạo nền tảng pháp lý đầy đủ cho sự phát triển của phân khúc này.

Một trong những nội dung được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là quỹ đất dành cho nhà ở cho thuê. Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Chính phủ cần giao rõ trách nhiệm cho các địa phương trong việc chuẩn bị quỹ đất, đồng thời quy định cụ thể tỷ lệ, vị trí và khu vực bố trí quỹ đất dành cho loại hình này.

Ngoài ra, cần hoàn thiện cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất sạch để doanh nghiệp thuận lợi triển khai dự án. Khi chi phí đất đai được kiểm soát ở mức hợp lý, giá thuê nhà mới có thể phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Nhà nước cũng cần dành quỹ đất tại những khu vực có hạ tầng đồng bộ để phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời nghiên cứu mở rộng hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với tuổi thọ công trình nhằm tăng tính linh hoạt trong quản lý đô thị.

Ông Cường cho rằng, nhà ở cho thuê không nên được nhìn nhận như một phân khúc tách biệt, bởi hoạt động cho thuê đã hiện diện ở hầu hết các loại hình bất động sản. Điều quan trọng là xây dựng cơ chế phát triển phù hợp với nhu cầu thị trường và xu hướng quy hoạch hiện đại.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy các mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) hay mô hình R4 tại Trung Quốc đều tạo điều kiện thuận lợi cho nhà ở cho thuê phát triển. Đặc biệt, các khu vực quanh tuyến metro, trung tâm sản xuất - kinh doanh thường có nhu cầu thuê nhà rất lớn từ sinh viên, người lao động và người thu nhập thấp.

Các chuyên gia cũng đề xuất phát triển mạnh các quỹ đầu tư bất động sản và công cụ huy động vốn dài hạn để tạo thêm nguồn lực cho thị trường. Khi đó, người dân có thể tham gia đầu tư với số vốn nhỏ thay vì phải sở hữu trực tiếp bất động sản.