Nhà ở xã hội: Thuê khó cho chủ đầu tư, mua khó cho người có thu nhập thấp

Thủ tục hành chính "cản bước" nhà ở xã hội

Chưa giải quyết được các vướng mắc từ thực tiễn

Theo đại biểu Nguyễn Văn Hiển (Lâm Đồng), phát triển và quản lý nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua là những nhóm chính sách quan trọng trong sửa đổi Luật lần này, nhưng chính sách và các quy định thể hiện như trong dự thảo Luật chưa thực sự trúng và xử lý đúng được các vướng mắc từ thực tiễn.

Cụ thể, chính sách và dự thảo đang đi theo hướng cố gắng bảo đảm cho người có thu nhập thấp và đối tượng chính sách được hưởng sở hữu nhà ở xã hội thay vì bảo đảm cho người dân có quyền có chỗ ở hợp pháp.

Đại biểu Nguyễn Văn Hiển

“Chính sách và điều khoản trong dự thảo Luật Nhà ở dường như đang hướng đến mục tiêu cho người dân có quyền sở hữu nhà ở xã hội, nhưng thực tế người có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị, chủ yếu là công nhân, người mới đi làm có thu nhập thấp hơn mức trung bình, trong khi nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức đối với đại bộ phận người có thu nhập thấp nên việc mua, sở hữu một căn hộ dù là nhà ở xã hội trả góp cũng là gánh nặng tài chính quá lớn. Do vậy, nếu cứ gắn mục tiêu này sẽ dẫn đến hệ quả là người dân sẽ khai man các điều kiện như là thu nhập, diện tích để hưởng lợi từ việc mua nhà ở xã hội với giá thấp, hoặc người có tiền mượn tên công nhân để đăng ký mua dẫn đến hiện tượng đầu cơ, làm cho nhà ở xã hội không phục vụ đúng đối tượng, mất đi ý nghĩa của nó”, vị đại biểu quan ngại.

Bên cạnh đó, đại biểu Hiển cũng cho rằng, quy định như dự thảo không tách bạch giữa chính sách phát triển với chính sách quản lý, vận hành nhà ở xã hội, quá chú trọng đến ưu đãi dành cho bên cung (các nhà đầu tư) hơn là những ưu đãi dành cho bên cầu (là những người có thu nhập thấp). Trong khi các doanh nghiệp được ưu đãi vốn, ưu đãi về lãi suất thấp, thời gian vay dài, được miễn thuế, giảm thuế, tiếp cận đất đai thì người mua nhà nhận được ưu đãi lớn nhất là mức giá nhà thấp, mà giá thấp thì dẫn đến những hệ quả như đã phân tích nêu trên.

“Hệ quả của chính sách trên có thể dẫn đến việc chủ đầu tư thường lựa chọn phân khúc dễ làm hơn là đầu tư phát triển nhà ở xã hội để bán và thu hồi vốn nhanh hơn, mà ít chủ đầu tư quan tâm đến phân khúc quản lý, vận hành nhà ở xã hội, cho thuê nhà ở xã hội, vì phân khúc này thường rất khó làm và thu hồi vốn chậm”, đại biểu cảnh báo.

Cũng theo đại biểu Hiển, tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy, việc phát triển nhà ở xã hội đều hướng tới mục tiêu quan trọng nhất, bao trùm nhất là cung cấp nơi ở phù hợp cho người dân dưới hình thức phát triển nhà cho thuê. Với mục tiêu đó, các nước phát triển nhà ở xã hội cho thuê là chính, và chính sách có sự tách bạch rất rõ ràng giữa phát triển với quản lý, vận hành nhà ở xã hội. Vai trò của chủ đầu tư và cơ quan quản lý vận hành nhà ở xã hội được phân biệt rõ ràng, trong đó chủ đầu tư chỉ tập trung phát triển dự án, còn việc quản lý, vận hành nhà ở xã hội sẽ do các tổ chức chuyên biệt đảm nhiệm, đảm bảo mục tiêu hỗ trợ nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp.

Nhờ các chính sách đó, số lượng nhà ở xã hội cho thuê ở nhiều nước được phát triển bền vững, người có thu nhập thấp chưa chắc đã có được quyền sở hữu nhà ở nhưng quyền được ở nhà ở xã hội thì luôn được đảm bảo ngày càng tốt hơn.

Từ các phân tích nêu trên, đại biểu Nguyễn Văn Hiển đề nghị chính sách nhà ở xã hội cần hướng tới các mục tiêu rõ ràng và khả thi hơn. Cụ thể là: Thứ nhất, tập trung vào mục tiêu cốt yếu của phát triển nhà ở xã hội là đáp ứng nhu cầu có nơi ở phù hợp cho người dân, không phải là đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở. Với định hướng đó, nhà ở xã hội phải được điều chỉnh theo hướng tăng nhà ở cho thuê và nguồn hỗ trợ của ngân sách nhà nước được phân chia phù hợp cho cả 3 bên: Chủ đầu tư, cơ quan quản lý, vận hành và người dân.

Thứ hai là cần tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý, vận hành nhà ở xã hội, tách bạch giữa đầu tư nhà giá rẻ để bán, để thuê mua với đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê. Cần tách bạch giữa đầu tư và vận hành nhà ở xã hội, trong đó, Nhà nước sớm hoàn thiện các quy định liên quan đến nhà ở xã hội cho thuê, tạo cơ sở pháp lý cho việc bố trí các nguồn vốn hỗ trợ phù hợp, đặc biệt là nguồn vốn ngân sách cũng như thiết lập các tổ chức chuyên biệt quản lý và vận hành nhà ở xã hội.

Thứ ba, chính sách của Nhà nước cần đặt mục tiêu, lộ trình rất cụ thể để có một số lượng nhà ở xã hội đủ lớn để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Thứ tư, nên sửa đổi lại khái niệm về nhà ở xã hội trong dự thảo luật. Theo đó, nhà ở xã hội chỉ áp dụng hình thức cho thuê, không phải quy định hình thức mua, cho thuê mua. Nếu quy định nhà ở xã hội chỉ dành cho thuê như kinh nghiệm của các nước thì sẽ không xảy ra tình trạng người có thu nhập cao tranh mua, thuê nhà ở xã hội với người có thu nhập thấp, không tạo ra sự bất bình đẳng xã hội.

“Nên chăng có quy định tách riêng về nhà ở giá rẻ với nhà ở xã hội sẽ hợp lý. Vì nhà ở giá rẻ có thể mua và cho thuê, bản chất là nhà thương mại, còn nhà ở xã hội thì chỉ nên để cho thuê. Có như vậy thì người dân, nhất là người có thu nhập thấp ở đô thị mới có hy vọng được tiếp cận nhà ở xã hội”, đại biểu đề xuất.

Khó thu hút đầu tư khi “bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ”

Quan điểm liên quan đến nhà ở cho thuê của đại biểu Hiển cũng nhận được sự đồng tình của đại biểu Nguyễn Lâm Thành (Thái Nguyên). Theo đại biểu Nguyễn Lâm Thành, trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2021-2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 2021-2025 đã nêu rõ, phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội. Do vậy, dự thảo Luật cần làm rõ hơn về nội dung chính sách cho từng loại hình đối tượng đáp ứng yêu cầu chung phát triển kinh tế - xã hội, trong đó cần xác định rõ và thống nhất nội hàm nhà ở xã hội.

Đại biểu Nguyễn Lâm Thành

Đại biểu đề nghị nên tách loại hình nhà ở để bán và có quy định chính sách riêng, vì có điểm khác biệt với loại hình nhà ở cho thuê và cho thuê mua. Cần có chính sách tập trung ưu tiên cho loại hình nhà ở cho thuê, cho thuê mua để đáp ứng nhu cầu và các điều kiện kinh tế của đại bộ phận người lao động, nhất là các lao động trẻ trong xu hướng dịch chuyển lao động ngày càng nhiều đến các vùng kinh tế trọng điểm, các thành phố lớn, các đô thị.

Nhà nước cần có chính sách mạnh mẽ, đột phá để xây dựng các dự án nhà ở cho thuê, cả nhà ở cho thuê thương mại và nhờ cho thuê đối tượng chính sách, có thể độc lập hoặc kết hợp trong cùng một dự án để bảo đảm cho thuê là một loại hình kinh doanh khép kín, với trách nghiệm của chủ đầu tư hoặc Ban quản lý. Nếu chỉ thiên về xây dựng nhà ở xã hội để bán sẽ không đáp ứng được nhu cầu của xã hội cả về nguồn cung, cũng như nhu cầu tài chính của đại bộ phận nhân dân.

Tuy nhiên, tranh luận về việc phát triển nhà ở xã hội theo hướng chỉ phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, đại biểu Ngô Trung Thành (Đắk Lắk) cho rằng, mặc dù giải pháp nêu ra là hợp lý, nhưng để thực hiện được thì không dễ. Bởi một mặt, Nhà nước phải bỏ ra một nguồn lực rất lớn và điều này vượt quá khả năng thực tế. Trong khi đó đối với nhà đầu tư, việc “bỏ tiền chẵn ra rồi thu tiền lẻ” như vậy cũng rất khó thu hút được đầu tư, như tình trạng đã xảy ra thời gian qua.

Đại biểu Ngô Trung Thành cũng nêu một nghịch lý hiện nay là trong khi nhà ở xã hội có rất nhiều ưu đãi nhưng không phát triển được nhiều thì nhà ở cho thuê do hộ gia đình, cá nhân đầu tư mặc dù không có bất kỳ sự ưu đãi, hỗ trợ nào nhưng lại phát triển rất nhanh, đã và đang bảo đảm cung ứng chỗ ở cho phần lớn người lao động.

Đại biểu Ngô Trung Thành

Tuy nhiên, do chính sách, quy định của pháp luật hiện hành chưa quan tâm đến lĩnh vực loại hình nhà ở này nên dẫn đến các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê đều là tự phát, không được quản lý, không có quy định về tiêu chuẩn, điều kiện riêng phù hợp, dẫn đến người thuê nhà vừa phải chịu những rủi ro về bảo đảm an toàn vệ sinh môi trường, vừa phải chịu những chi phí đắt đỏ hơn bình thường (như các chi phí về điện nước).

Từ đó, đại biểu đề xuất trong sửa đổi Luật Nhà ở lần này cần quy định rõ ràng, cụ thể chính sách phát triển nhà ở cho thuê do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để tương xứng với vai trò đóng góp của loại hình này trong bảo đảm chỗ ở cho người dân. “Tôi đề nghị trong Luật cần có mục riêng quy định về chính sách phát triển hình thức nhà ở này. Trong đó, quy định rõ việc khuyến khích xây dựng, điều kiện, tiêu chuẩn, chất lượng việc quản lý đối với nhà ở cho thuê; chính sách ưu đãi đối với hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; chính sách hỗ trợ đối với người thuê nhà, nhất là về giá điện, nước để người lao động, người dân vừa bảo đảm được về chỗ ở, vừa góp phần giảm bớt các khó khăn, nâng cao đời sống cho người lao động và người dân”, đại biểu Ngô Trung Thành nói.