Metro 'bứt tốc', bất động sản TOD vào giai đoạn đột phá?

Việc Hà Nội đồng loạt khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị mới đây được đánh giá là dấu mốc lịch sử không chỉ đối với hạ tầng giao thông mà còn mở ra chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản. Với tổng vốn đầu tư lên tới 1,3 triệu tỷ đồng (hơn 50 tỷ USD), các tuyến metro số 1, 2, 8, 10 và 14 được kỳ vọng trở thành "xương sống" tái cấu trúc không gian đô thị, thúc đẩy mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), đồng thời tạo động lực hình thành các cực tăng trưởng mới cho Thủ đô trong nhiều thập niên tới.

Các chuyên gia cho rằng, nếu được triển khai đúng tiến độ, hệ thống metro sẽ không chỉ thay đổi cách người dân di chuyển mà còn định hình lại xu hướng lựa chọn nơi ở, phân bổ nguồn cung nhà ở và dòng tiền đầu tư trên thị trường bất động sản.

Nguồn: VnEconomy

Metro tạo cú hích cho đô thị TOD

Điểm đặc biệt của đợt triển khai lần này là các dự án được thực hiện trên cơ sở những cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô số 2 năm 2026 và Nghị quyết 258 của Quốc hội, cho phép áp dụng mô hình TOD cùng cơ chế chỉ định thầu trực tiếp cho các doanh nghiệp lớn trong nước theo mô hình tổng thầu EPC (Thiết kế - Mua sắm - Thi công).

Không chỉ giải quyết bài toán giao thông, mạng lưới đường sắt đô thị còn đóng vai trò là hạ tầng khung chiến lược để tái cấu trúc không gian phát triển của Hà Nội. Hệ thống này sẽ mở rộng không gian đô thị theo các hành lang Bắc - Nam và Đông - Tây; kết nối sân bay Nội Bài, ga Hà Nội với các cực tăng trưởng mới như Hòa Lạc, Thư Lâm, Cổ Loa, Gia Lâm cùng các địa phương trong Vùng Thủ đô, qua đó nâng cao năng lực liên kết vùng và tạo động lực tăng trưởng dài hạn.

Song song với phát triển hạ tầng giao thông, Hà Nội cũng xác định phát triển nhà ở cho thuê là nhiệm vụ chiến lược nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng đa dạng của người dân và hỗ trợ quá trình phát triển đô thị theo mô hình TOD.

Ông Tô Anh Hùng, CEO REFI nhận định, 5 tuyến metro mới không chỉ kết nối các khu vực như Nội Bài, Thường Tín, Hòa Lạc hay Dương Xá với trung tâm thành phố mà còn hình thành tuyến metro số 10 theo dạng "vành đai metro" khép kín - mô hình tương tự nhiều đô thị hiện đại trên thế giới.

Theo ông Hùng, khi khả năng kết nối được cải thiện, tiêu chí lựa chọn nơi ở của người dân cũng sẽ thay đổi. Thay vì ưu tiên khoảng cách địa lý, người mua sẽ quan tâm nhiều hơn đến khả năng tiếp cận nơi làm việc, trường học, bệnh viện và các tiện ích thông qua hệ thống giao thông công cộng.

Điều này mở ra cơ hội lớn cho các đại đô thị vùng ven được quy hoạch đồng bộ, nơi người dân có thể sở hữu không gian sống rộng hơn với chi phí hợp lý hơn nhưng vẫn kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, về dài hạn, những dự án nằm gần nhà ga metro hoặc phát triển theo mô hình TOD sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt.

Theo bà Hằng, xu hướng này sẽ thúc đẩy quá trình dịch chuyển dân cư ra các khu vực ngoài trung tâm, nơi người dân có điều kiện tiếp cận không gian sống rộng rãi, chất lượng môi trường tốt hơn và hệ sinh thái tiện ích đầy đủ, trong khi vẫn duy trì khả năng kết nối nhanh với trung tâm thành phố.

Ở góc độ quy hoạch, TS.KTS. Ngô Trung Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, đánh giá việc Hà Nội đồng loạt khởi công 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km là bước ngoặt mà Thủ đô đã theo đuổi gần hai thập kỷ.

Theo ông, khi hoàn thành, hệ thống metro sẽ trở thành động lực quan trọng trong khoảng 5 năm tới để kích hoạt sự phát triển của các đô thị vệ tinh vốn nhiều năm chưa phát huy được tiềm năng do thiếu kết nối hạ tầng.

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Theo các chuyên gia, tác động của hệ thống metro sẽ không dừng ở việc thay đổi mô hình phát triển đô thị mà còn định hình lại cơ cấu nguồn cung và dòng vốn đầu tư trên thị trường bất động sản.

Hà Nội mở "kỷ nguyên" TOD, bất động sản đón sóng tăng trưởng mới - Ảnh: Nhà ga trên tuyến metro Nhổn - Cầu Giấy - Nguồn: Internet

Ông Tô Anh Hùng cho biết, với kịch bản có xác suất khoảng 60%, nếu kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định, các tuyến metro và đường vành đai được hoàn thành đúng tiến độ, đồng thời nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê có bước đột phá, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ bước vào chu kỳ phát triển hoàn toàn mới.

Khi đó, ranh giới giữa khu vực nội đô và ngoại thành sẽ dần bị xóa nhòa. Người dân sẽ sẵn sàng chuyển đến sinh sống tại các khu đô thị đa chức năng như Thư Lâm (Hà Nội) nhờ hệ thống giao thông hiện đại cùng hạ tầng và tiện ích được đầu tư đồng bộ.

Ở góc độ nguồn cung, bà Đỗ Thị Thu Hằng nhận định thị trường sẽ trở nên đa dạng hơn khi hàng loạt đại đô thị quy mô lớn tại Đông Anh, Gia Lâm, khu vực phía Nam và phía Tây Hà Nội cùng các dự án phát triển dọc theo các tuyến metro được đưa ra thị trường. Các dự án này sẽ bổ sung lượng lớn sản phẩm ở nhiều phân khúc, từ căn hộ hạng B, hạng C, nhà ở vừa túi tiền đến nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, góp phần cân bằng cung - cầu trong dài hạn.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, mô hình TOD sẽ giúp thay đổi căn bản cấu trúc phát triển của thị trường. Thay vì tập trung mọi nguồn lực vào khu vực trung tâm, TOD sẽ tạo ra nhiều cực tăng trưởng mới, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất nền ở các khu vực vùng ven vốn từng khiến thị trường méo mó trong thời gian qua. Theo kinh nghiệm từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Trung Quốc, giá đất quanh các nhà ga metro thường tăng trung bình 20-40% sau khi hệ thống đi vào vận hành.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng tác động tích cực hơn nằm ở việc áp lực giá nhà khu vực nội đô sẽ giảm đáng kể nhờ quá trình giãn dân tự nhiên. Dòng tiền đầu tư cũng sẽ dịch chuyển mạnh sang các khu vực ven tuyến metro, nơi giá đất vẫn ở mức hợp lý nhưng còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Đáng chú ý, Savills dự báo khi hệ thống metro từng bước đi vào khai thác trong những năm tới, nguồn cung nhà ở có mức giá dưới 50 triệu đồng/m² sẽ trở nên dồi dào hơn.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, đây là tín hiệu tích cực đối với người mua nhà để ở, bởi họ sẽ có thêm nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính thay vì phải cạnh tranh tại các khu vực trung tâm với mặt bằng giá ngày càng cao.