Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Làm sao minh bạch hóa thị trường mà không làm nghẽn dòng vốn và nguồn cung?

Hành lang pháp lý đã hình thành, nhưng “độ bao phủ” vẫn chưa theo kịp thực tiễn

Không thể phủ nhận rằng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã tạo ra một nền tảng pháp lý quan trọng, góp phần hình thành môi trường đầu tư tương đối thông thoáng, giảm thiểu thủ tục hành chính và thúc đẩy thị trường vận hành theo cơ chế thị trường.

Tại nhiều địa phương, các dự án bất động sản tiếp tục được triển khai với quy mô ngày càng lớn, sản phẩm đa dạng từ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đến khu đô thị, khu công nghiệp và bất động sản nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, chính tốc độ phát triển nhanh của thị trường lại làm lộ rõ những “khoảng trống thể chế” mà Luật hiện hành chưa bao quát kịp.

Một mặt, phạm vi điều chỉnh và hệ thống khái niệm pháp lý chưa đủ rộng để bao trùm các loại hình bất động sản mới, dẫn tới cách hiểu và áp dụng thiếu thống nhất. Mặt khác, các quy định về điều kiện giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt trong các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, vẫn còn những điểm chưa rõ ràng, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Đáng chú ý hơn, sự chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác như đầu tư, đất đai trong lĩnh vực chuyển nhượng dự án đã tạo ra những “điểm nghẽn thể chế”, khiến cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp gặp khó khăn trong áp dụng.

Trong khi đó, thực tế thị trường tiếp tục ghi nhận các hiện tượng mang tính chu kỳ và rủi ro cao như đầu cơ, “sốt đất”, thổi giá, giao dịch không minh bạch, hay việc chuyển nhượng dự án gián tiếp thông qua chuyển nhượng vốn, né tránh nghĩa vụ pháp lý và nghĩa vụ tài chính.

Những vấn đề này cho thấy, thách thức hiện nay không còn nằm ở việc có hay không có luật, mà nằm ở chỗ luật đã theo kịp thực tiễn đến đâu và có đủ năng lực dẫn dắt thị trường hay chưa.

Định hình lại cách Nhà nước can thiệp vào thị trường

Một điểm thay đổi mang tính bản chất trong dự thảo chính sách là sự chuyển dịch rõ rệt từ tư duy quản lý sang tư duy kiến tạo phát triển.

Dự án Luật được xây dựng trên nền tảng thể chế hóa các chủ trương lớn của Đảng về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, trong đó nhấn mạnh yêu cầu giảm thiểu can thiệp hành chính, xóa bỏ cơ chế “xin - cho” và bảo đảm quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề pháp luật không cấm.

Theo hướng tiếp cận này, các chính sách sửa đổi tập trung vào việc làm rõ và mở rộng các quy định nền tảng của Luật: từ phạm vi điều chỉnh, hệ thống khái niệm, đến điều kiện kinh doanh, loại hình bất động sản và yêu cầu đối với dự án.

Quan trọng hơn, minh bạch hóa thông tin được đặt vào vị trí trung tâm của cải cách. Việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản thống nhất trên phạm vi toàn quốc không chỉ giúp cơ quan quản lý giám sát hiệu quả hơn, mà còn là công cụ quan trọng để hạn chế đầu cơ, thao túng giá và bất cân xứng thông tin.

Song song với đó, hoạt động môi giới và dịch vụ bất động sản được định hướng chuyên nghiệp hóa, nhằm kiểm soát tốt hơn các tác nhân trung gian - yếu tố được xác định là một trong những nguyên nhân gây ra các đợt “sốt ảo” trên thị trường.

Một điểm đáng chú ý khác là định hướng kiểm soát dòng tiền trong giao dịch bất động sản thông qua hệ thống ngân hàng và kết nối dữ liệu liên ngành. Đây không chỉ là giải pháp tăng minh bạch, mà còn là công cụ để hạn chế thất thu thuế và kiểm soát rủi ro hệ thống.

Như vậy, thay vì can thiệp trực tiếp vào giá hay cung cầu, Nhà nước đang chuyển sang vai trò thiết lập “luật chơi” minh bạch và sử dụng các công cụ thị trường để điều tiết.

Siết đến đâu để không làm tắc thị trường?

Nếu phải xác định một “điểm nghẽn lớn nhất” của quá trình sửa luật lần này, thì đó chính là bài toán cân bằng giữa kiểm soát và phát triển.

Thực tiễn cho thấy, thị trường bất động sản có tính lan tỏa cao, liên quan trực tiếp đến tín dụng, đầu tư, tiêu dùng và ổn định kinh tế vĩ mô. Vì vậy, mọi điều chỉnh chính sách đều có thể tạo ra hiệu ứng dây chuyền.

Các ý kiến tham vấn chính sách đã chỉ ra một nghịch lý rõ ràng: Nếu các quy định được siết quá chặt, đặc biệt trong các khâu điều kiện kinh doanh, giao dịch và huy động vốn, có thể dẫn tới hệ quả là: doanh nghiệp khó tiếp cận vốn, dự án chậm triển khai, nguồn cung suy giảm, và giá bất động sản chịu áp lực tăng.

Ngược lại, nếu kiểm soát không đủ mạnh, các hành vi đầu cơ, thao túng, giao dịch thiếu minh bạch sẽ tiếp tục tồn tại, thậm chí chuyển sang những hình thức tinh vi hơn, làm gia tăng rủi ro cho cả thị trường và hệ thống tài chính.

Chính vì vậy, mục tiêu của chính sách không chỉ dừng ở việc “tăng cường quản lý”, mà phải đạt được trạng thái cân bằng động, vừa bảo đảm thị trường phát triển ổn định, minh bạch, vừa không làm gián đoạn dòng vốn và nguồn cung, đồng thời đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân và hài hòa lợi ích giữa các chủ thể.

Ở cấp độ thể chế, việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương trong quản lý thị trường cũng được kỳ vọng sẽ giúp tăng tính linh hoạt và rút ngắn thời gian xử lý, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về trách nhiệm và năng lực điều hành.