Ngân hàng vẫn vướng khi triển khai pháp lý mới về đất đai, nhà ở

Ngày 29/11, tại TP. Hồ Chí Minh, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) đã tổ chức Hội nghị chuyên đề về tác động của các quy định mới trong Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đến hoạt động ngân hàng.

Hội nghị này được tổ chức theo hình thức vừa trực tiếp vừa trực tuyến tại 63 điểm cầu trên cả nước, với sự tham gia của hầu hết các TCTD ở các tỉnh, thành địa phương.

Tại Hội nghị này, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) và đại diện Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã trình bày những điểm mới của các luật kể trên liên quan đến hoạt động ngân hàng. Trong đó, đặc biệt là các vấn đề pháp lý đối với giao dịch vay vốn thế chấp bằng nhà đất và các dạng tài sản là bất động sản cũng như các quyền, nghĩa vụ liên quan của các bên tham gia giao dịch khi xử lý tài sản đảm bảo nợ vay tín dụng là bất động sản.

Bà Nguyễn Thị Phương, Giám đốc Ban Pháp chế BIDV đại diện các TCTD nêu các vướng mắc khi triển khai các quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Ảnh: C.Mai

Đại diện CLB Pháp chế Ngân hàng (thuộc VNBA), bà Nguyễn Thị Phương, Giám đốc Ban Pháp chế BIDV đã có tổng kết, trình bày những thuận lợi và khó khăn vướng mắc cụ thể của các TCTD khi triển khai trên thực tế các quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Theo đó, đối với Luật Đất đai 2024, các TCTD cho rằng, nhiều quy định mới trong luật này đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các ngân hàng trong việc xử lý tài sản đảm bảo là tài sản gắn liền với thuê đất (như các quy định tại Điều 46).

Việc bỏ quy định đối tượng người sử dụng đất là “hộ gia đình” cũng đã tác động tích cực đến các TCTD, giảm thiểu rủi ro trong việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình như giai đoạn trước đây. Hay các quy định về “dự án có sử dụng quyền sử dụng đất” (Điều 122) cũng giúp các TCTD thuận lợi hơn trong quá trình cấp tín dụng tài trợ dự án bất động sản, nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong các dự án…

Tuy nhiên, theo bà Phương, đa số các NHTM vẫn gặp khó khăn trong nhiều trường hợp áp dụng các quy định mới của Luật Đất đai 2024. Trong đó, nổi bật là các vướng mắc liên quan đến Điều 117 (căn cứ giao đất, cho thuê đất gắn liền với nghĩa vụ hoàn thành bồi thường hỗ trợ tái định cư); Điều 120 (về thuê đất trả tiền một lần); Điều 45 (về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận cho tặng quyền sử dụng đất).

Ngoài ra, các quy định về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp (Điều 72); quy định về xử lý thu hồi đất là tài sản thế chấp trong Luật Đất đai 2024 chưa được thể hiện rõ ràng và cụ thể hóa bằng các văn bản hướng dẫn. Các quy định khác liên quan đến: căn cứ định giá đất (Điều 257); đăng ký biến động giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 135); tài sản gắn liền với đất (Điều 3)… đều có tác động làm thay đổi đáng kể cách thức, hình thức tiếp cận và tài trợ tín dụng của các NHTM cho doanh nghiệp và người dân.

Đối với Luật Nhà ở 2023, những vướng mắc chính được các NHTM nêu ra trong Hội nghị liên quan chủ yếu đến vấn đề tăng tổng vốn đầu tư dự án và điều kiện huy động vốn đối với dự án bất động sản là nhà ở (Điều 33, Điều 67 và Điều 43-48 Nghị định 95/2024/NĐ-CP).

Ngoài ra, các quy định liên quan đến tài sản thế chấp vay vốn là nhà ở riêng lẻ chưa được cập nhật trên giấy chứng nhận, hoặc thế chấp chấp một phần dự án chưa có đủ quyết định giao đất của toàn bộ dự án, trên thực tế cũng đã có một số NHTM gặp vướng mắc chưa giải quyết được.

Đông đảo đại diện các TCTD tham dự Hội nghị và trình bày các vướng mắc pháp lý liên quan các luật về đất đai, nhà ở. Ảnh: C. Mai

Riêng đối với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, ghi nhận tại Hội nghị, hầu hết các ý kiến của các TCTD đều đánh giá tác động của luật mới là tích cực đến hoạt động tài trợ vốn và mở rộng tín dụng cho lĩnh vực nhà đất.

Trong đó, nhiều NHTM nhận định các quy định mới liên quan đến các loại hình bất động sản condotel, officetel… giúp các ngân hàng có điểm tựa pháp lý để tài trợ vốn bao quát hơn. Các quy định liên quan đến từng loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh; điều kiện kinh doanh của loại hình nhà ở hình thành trong tương lai… đều tạo điều kiện thuận lợi, minh bạch để các NHTM tham gia tài trợ vốn, hợp tác, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho dự án, chủ đầu tư.

Tuy nhiên, các ngân hàng cũng cho rằng Chính phủ cần sớm xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu, chỉ số giá bất động sản; xây dựng và khai thác cơ sở thông tin, dữ liệu đất đai; sớm thí điểm Đề án cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng "đất khác" (không phải là đất ở).

Bên cạnh đó, bổ sung làm rõ một số quy định trong luật, liên quan đến các vấn đề như: điều kiện chuyển nhượng 1 phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; chuyển nhượng hợp đồng thuê bất động sản; chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai… Từ đó, tạo hành lang pháp lý thống nhất, chặt chẽ để các TCTD có điểm tựa tham gia tài trợ vốn phát triển thị trường nhà đất các năm tới.