TCTD và khó khăn vướng mắc trong quá trình nhận TSBĐ là nhà ở

Ảnh minh họa

1. Khó khăn vướng mắc trong việc chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở

Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 23/6/2016 (gọi tắt là Thông tư 09) hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã phần nào đáp ứng được nhu cầu đăng ký thế chấp của các TCTD nói chung, các tổ chức cá nhân khác nói riêng. Theo đó, Thông tư này đã có hướng dẫn cụ thể liên quan đến đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đăng ký thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình…

Tuy nhiên, quy định tại Thông tư 09 lại phát sinh vấn đề gây khó khăn cho các TCTD trong quá trình thực hiện chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể như sau:

Khoản 3 Điều 12 Thông tư 09 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định “Trường hợp đã thực hiện thủ tục chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định tại Thông tư này, bên thế chấp và bên nhận thế chấp không phải ký hợp đồng thế chấp (HĐTC) mới hoặc phụ lục HĐTC để bổ sung tài sản thế chấp”. Như vậy theo quy định tại Thông tư 09, việc ký HĐTC mới/phụ lục HĐTC để bổ sung tài sản thế chấp là không bắt buộc.

Tuy nhiên nhu cầu sửa đổi, bổ sung HĐTC khi các bên đã thực hiện thủ tục chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán (HĐMB) nhà ở là có thể phát sinh trên thực tế. Ví dụ: Các bên sửa đổi, bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm; sửa đổi, bổ sung các nội dung của Hợp đồng như nội dung về quản lý giấy tờ TSBĐ, xử lý tài sản bảo đảm… cho phù hợp với hình thái của tài sản thế chấp (do trước kia tài sản thế chấp là quyền tài sản, sau khi chuyển tiếp đăng ký, tài sản thế chấp là nhà ở).

Vấn đề đặt ra là: Các bên đã ký HĐTC quyền tài sản và không công chứng (do luật không bắt buộc các bên phải thực hiện công chứng HĐTC quyền tài sản), khi nhà ở đã hình thành, thực hiện chuyển tiếp đăng ký thế chấp từ quyền tài sản phát sinh từ HĐMB sang nhà ở, trong trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện ký kết sửa đổi, bổ sung HĐTC thì thực hiện như thế nào? Vì kể từ thời điểm chuyển tiếp đăng ký thế chấp, đối tượng tài sản thế chấp là nhà ở và theo quy định của Điều 122 Luật Nhà ở, các HĐTC nhà ở phải được công chứng/chứng thực.

Tuy nhiên, có một vướng mắc trong thực tế do Luật Công chứng hiện hành chỉ quy định về việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng (Điều 51 Luật Công chứng) nên trong trường hợp HĐTC quyền tài sản phát sinh từ HĐMB nhà ở không được công chứng, thì các trường hợp ký văn bản sửa đổi bổ sung/phụ lục HĐTC có bắt buộc phải công chứng hay không/và các văn phòng công chứng có thực hiện công chứng các văn bản này hay không?

Do đó sau khi Thông tư 09 có hiệu lực, mặc dù các TCTD đã có hành lang pháp lý để thực hiện chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ HĐMB, nhưng việc thực hiện chuyển tiếp đăng ký gặp một số vướng mắc nhất định như đã phân tích ở trên.

Bên cạnh đó, nếu không thực hiện chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ HĐMB nhà ở, thì vẫn tồn tại một “khoảng trống” về TSBĐ của khoản cấp tín dụng từ khi hồ sơ xin cấp Giấy Chứng nhận sở hữu nhà ở được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến khi nhà ở được cấp Giấy Chứng nhận. Thời gian làm thủ tục để cấp Giấy Chứng nhận sở hữu nhà ở khá dài, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho các TCTD với tư cách là bên nhận thế chấp.

Vì vậy, đề nghị các cơ quan sớm có hướng dẫn cụ thể về nội dung này.

2. Vướng mắc trong nhận thế chấp TSBĐ của chủ đầu tư dự án nhà ở

- Pháp luật hiện hành cho phép việc thế chấp TSBĐ là dự án đầu tư xây dựng của chủ đầu tư. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc nếu đã nhận thế chấp đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi chủ đầu tư hoàn thành xây dựng xong móng và thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên có bắt buộc phải thực hiện thay đổi hình thái tài sản thế chấp từ dự án đầu tư xây dựng nhà ở sang nhà ở hình thành trong tương lai hay không.

Nếu không thực hiện thay đổi tài sản thế chấp, và vẫn đang thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thì các bên có được phép giải chấp một phần TSBĐ là các căn hộ hình thành trong tương lai trước khi thực hiện ký HĐMB với khách hàng hay không? Do hiện này chưa có hướng dẫn của pháp luật về nội dung này, dẫn đến khó khăn lúng túng cho các TCTD trong quá trình triển khai, cũng như việc thực hiện phụ thuộc vào hướng dẫn của từng văn phòng đăng ký đất đai tại các địa phương.

- Các khó khăn vướng mắc liên quan đến việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

+ Về mục đích thế chấp, Khoản 1 Điều 147 Luật nhà ở 2014 quy định “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”, Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN quy định “Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại TCTD để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”.

Tuy nhiên, trên thực tế, chủ đầu tư có nhu cầu thế chấp QSDĐ trong dự án đầu tư nhà ở để vay vốn phục vụ nhu cầu đầu tư xây dựng dự án khác. Nhu cầu này là hợp lý. Trong thời gian tới, đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên sửa đổi các quy định liên quan để cho phép thực hiện.

+ Về việc các TCTD nhận thế chấp của chủ đầu tư đối với TSBĐ là QSDĐ:

Trong quá trình nhận thế chấp TSBĐ thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư, bao gồm QSDĐ và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án nhà ở, khi chủ đầu tư dự án thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, các văn phòng đăng ký đất đai tại các địa phương đang có những hướng dẫn khác nhau về nghĩa vụ giải chấp đối với các tài sản này. Có văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu phải có văn bản giải chấp đối với cả nhà ở hình thành trong tương lai và QSDĐ của dự án.

Tuy nhiên, căn cứ các văn bản pháp luật liên quan như sau:

Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời gian 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định “Chủ đầu tư phải có văn bản gửi sở xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng”.

Như vậy, Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ quy định về trách nhiệm giải chấp đối với dự án đầu tư xây dựng hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, mà không quy định trách nhiệm giải chấp đối với QSDĐ của dự án trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, Điểm d Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có nội dung “Khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại Điểm a Khoản này”.

Có nghĩa là tại thời điểm chủ đầu tư thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng, QSDĐ của dự án vẫn thuộc hình thức “sử dụng riêng” của chủ đầu tư, chủ đầu tư chỉ thực hiện chuyển hình thức sử dụng đất sang “sử dụng chung” ở giai đoạn cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vơi đất cho người mua căn hộ. Do đó, theo quan điểm của các TCTD, không bắt buộc phải thực hiện giải chấp đối với tài sản thế chấp là QSDĐ.

Tuy nhiên, thực tế một số địa phương yêu cầu chủ đầu tư phải có văn bản giải chấp đối với QSDĐ thuộc dự án, thì mới thực hiện đăng ký thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng mua nhà ở của chủ đầu tư. Điều này gây khó khăn rất lớn cho các TCTD trong quá trình nhận và quản lý TSBĐ.

Do vậy đề nghị các cơ quan, đặc biệt là Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm có công văn gửi các văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn thống nhất nội dung này theo quy định của Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên.

3. Về việc nhận thế chấp TSBĐ là khoản phải thu và quyền đòi nợ phát sinh từ HĐMB nhà ở của Chủ đầu tư

Trước khi chủ đầu tư thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải giải chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai (Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP). Tuy nhiên, để bảo đảm cho nghĩa vụ vay vốn của chủ đầu tư, các TCTD tiếp tục nhận thế chấp tài sản của chủ đầu tư là khoản phải thu và quyền đòi nợ phát sinh từ HĐMB nhà ở (có đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản).

Vướng mắc hiện nay liên quan là: Khi khách hàng mua nhà ở của chủ đầu tư và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo cho nghĩa vụ vay mua căn nhà này, một số văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu phải có văn bản giải chấp đối với tài sản là khoản phải thu và quyền đòi nợ phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở của chủ đầu tư mới thực hiện đăng ký thế chấp.

Về vấn đề này, hiện Khoản 6 Điều 3 Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định: “Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định tại Thông tư này”.

Điểm a Khoản 1 Điều 11 Thông tư 09 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định “Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đã được đăng ký thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được đồng thời đăng ký theo hình thức đăng ký thế chấp nhà ở đó. Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đã được đăng ký thế chấp theo quy định tại Thông tư này thì không được đồng thời đăng ký thế chấp theo hình thức đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó”.

Theo quan điểm của các TCTD, việc nhận thế chấp TSBĐ là khoản phải thu và quyền đòi nợ của chủ đầu tư phát sinh từ HĐMB nhà ở không ảnh hưởng đến việc nhận thế chấp tài sản của khách hàng mua nhà tại dự án (thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ HĐMB nhà ở), do đây là hai đối tượng tài sản khác nhau.

Vì HĐMB nhà ở là hợp đồng song vụ (hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ với nhau): Chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao nhà và khách hàng có nghĩa vụ thanh toán tiền, do đó, mỗi bên đều phát sinh các quyền tương ứng từ hợp đồng mua bán. Xét đối tượng của tài sản thì là hai tài sản độc lập nhau, về phía khách hàng, TSBĐ là nhà ở hình thành trong tương lai (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở), về phía chủ đầu tư, TSBĐ được phát sinh từ quyền được nhận tiền (khoản phải thu và quyền đòi nợ phát sinh từ HĐMB nhà ở).

Theo quy định đã dẫn chiếu và những phân tích ở trên, pháp luật chỉ cấm việc nhận thế chấp đồng thời nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở với quyền tài sản liên quan đến dự án nhà ở, nhà ở hình thành trong tương tương lai (bao gồm cả quyền nhận nhà của khách hàng mua), để đảm bảo nguyên tắc một đối tượng tài sản chỉ được thế chấp một lần. Vì đây là hợp đồng song vụ, nên đối tượng tài sản là hai đối tượng độc lập, các bên có thể thực hiện thế chấp đối với các tài sản này.

Đề nghị các cơ quan sớm có hướng dẫn cụ thể về nội dung này, nhằm giảm thiểu các vướng mắc trong quá trình nhận thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản của chủ đầu tư và người mua nhà.

4. Khó khăn trong việc xử lý TSBĐ là dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Các quy định của pháp luật hiện hành chưa có các hướng dẫn cụ thể về nội dung xử lý TSBĐ đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Do đó, khi các TCTD nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì việc xử lý TSBĐ có thể dẫn đến thời gian giải quyết kéo dài, đồng thời, gây khó khăn, lúng túng cho các tổ TCTD trong quá trình thực hiện.