Thị trường bất động sản chăm sóc người cao tuổi: Dư địa lớn, thách thức không nhỏ

Nhu cầu an sinh định hình phân khúc bất động sản chăm sóc người cao tuổi

Khi già hóa dân số trở thành động lực thị trường

Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa dân số với tốc độ thuộc nhóm nhanh nhất châu Á. Theo các thống kê mới nhất, cả nước hiện có khoảng 17 triệu người cao tuổi và con số này sẽ tiếp tục tăng mạnh trong những thập niên tới khi tuổi thọ bình quân ngày càng được cải thiện. Sự thay đổi sâu sắc trong cấu trúc dân số đang đặt ra những yêu cầu hoàn toàn mới đối với hệ thống an sinh xã hội, y tế và đặc biệt là mô hình nhà ở.

Trong bối cảnh đó, bất động sản chăm sóc người cao tuổi nổi lên như một phân khúc tiềm năng nhưng vẫn còn ở giai đoạn sơ khai tại Việt Nam. Báo cáo mới công bố của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường chăm sóc người cao tuổi được dự báo tăng trưởng từ quy mô 2,6 tỷ USD năm 2023 lên khoảng 4,8 tỷ USD vào năm 2034, với tốc độ tăng trưởng kép 7,7% mỗi năm.

Động lực chính của phân khúc này đến từ nhiều yếu tố cộng hưởng. Thứ nhất, mô hình gia đình truyền thống nhiều thế hệ đang dần nhường chỗ cho gia đình hạt nhân, khiến khả năng chăm sóc người cao tuổi tại nhà ngày càng hạn chế. Thứ hai, áp lực công việc và đô thị hóa khiến con cháu không còn đủ thời gian, nguồn lực để đảm đương vai trò chăm sóc toàn diện. Thứ ba, nhận thức của người cao tuổi cũng thay đổi, khi họ ngày càng quan tâm đến chất lượng sống, sự độc lập và môi trường an toàn, tiện nghi.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định rằng: “Cách một xã hội chăm sóc người cao tuổi phản ánh tầm nhìn phát triển dài hạn của xã hội đó. Việt Nam đang đứng trước yêu cầu phải xây dựng những mô hình chăm sóc chuyên nghiệp, thay vì dựa hoàn toàn vào gia đình như trước”.

Thực tế hiện nay cho thấy, cả nước mới chỉ có chưa đến 100 cơ sở chăm sóc người cao tuổi, trong khi nhu cầu thực tế lớn hơn rất nhiều. Dịch vụ chăm sóc hiện tại mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ, cả về quy mô lẫn chất lượng, khiến gánh nặng vẫn chủ yếu đè lên vai các gia đình.

Trong khi đó, trên thế giới, bất động sản chăm sóc người cao tuổi đã trở thành một phân khúc phát triển mạnh, kết hợp chặt chẽ giữa lưu trú, y tế, phục hồi chức năng và phúc lợi xã hội trong một hệ sinh thái khép kín. Tại Nhật Bản – quốc gia có gần 30% dân số trên 65 tuổi – mô hình chăm sóc được hỗ trợ bởi hệ thống bảo hiểm chăm sóc dài hạn, tạo nguồn chi trả ổn định và thu hút mạnh dòng vốn đầu tư tổ chức. Tại Úc, các làng hưu trí phát triển dựa trên quỹ hưu trí và cơ chế tài chính linh hoạt, giúp giảm chi phí ban đầu cho người cao tuổi.

Những kinh nghiệm quốc tế này cho thấy, bất động sản chăm sóc người cao tuổi không chỉ là một loại hình nhà ở, mà là một lĩnh vực kinh doanh chuyên biệt, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn, năng lực vận hành và sự đồng hành của chính sách.

Dư địa lớn nhưng thách thức không nhỏ

Dù tiềm năng lớn, các chuyên gia Savills cũng chỉ ra rằng thị trường bất động sản chăm sóc người cao tuổi tại Việt Nam vẫn đang đối mặt với nhiều rào cản. Thách thức lớn nhất không nằm ở quỹ đất hay nhu cầu, mà ở năng lực vận hành và hệ sinh thái hỗ trợ.

Bà Emily Fell, Giám đốc Cấp cao bộ phận Living Sectors của Savills Châu Á – Thái Bình Dương nhấn mạnh: “Nhà đầu tư không nên chỉ rót vốn vào các tòa nhà, mà cần đầu tư vào đơn vị vận hành. Đây là yếu tố sống còn quyết định sự bền vững của mô hình”.

Theo các chuyên gia, bất động sản chăm sóc người cao tuổi là lĩnh vực có cường độ vận hành cao, yêu cầu đội ngũ chăm sóc viên được đào tạo bài bản, hệ thống y tế hỗ trợ, quy trình quản lý chặt chẽ và sự nhất quán trong thời gian dài. Trong khi đó, tại Việt Nam, nghề chăm sóc người cao tuổi vẫn chưa được chuẩn hóa đầy đủ, thiếu khung đào tạo và lộ trình nghề nghiệp rõ ràng.

Ông Yasuhiro Miyamoto- Tổng Giám đốc Mynavi Vietnam cho hay, Việt Nam cần cải thiện đào tạo, điều kiện làm việc, mở rộng thị trường chăm sóc trong nước.

Bên cạnh đó, khung pháp lý cho mô hình chăm sóc dài hạn vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Điều này vừa là thách thức, vừa là cơ hội cho khu vực tư nhân tham gia định hình thị trường. Các chuyên gia cho rằng, ở giai đoạn đầu, Việt Nam nên ưu tiên phát triển các mô hình kết hợp, tích hợp bất động sản chăm sóc người cao tuổi vào các khu đô thị đa chức năng, tận dụng hạ tầng sẵn có để giảm rủi ro và chi phí đầu tư ban đầu.

Bà Chu Việt Nga - Quản lý Chương trình HelpAge International tại Việt Nam cho rằng, khung pháp lý tại Việt Nam chưa hoàn chỉnh, việc chăm sóc tại nhà và cộng đồng sẽ là nòng cốt. Cơ hội cho chăm sóc dự phòng, chăm sóc toàn diện, chăm sóc viên hỗ trợ, dịch vụ cộng đồng, bệnh viện lão khoa mới.

Về định hướng phát triển, nhiều chuyên gia đề xuất cách tiếp cận theo vùng. Tại miền Bắc, các dự án nên gắn với hệ thống bệnh viện và quy hoạch y tế hiện hữu. Miền Trung có thể tận dụng lợi thế du lịch, khí hậu để phát triển mô hình chăm sóc toàn diện. Trong khi đó, miền Nam là nơi phù hợp để thử nghiệm các mô hình kết hợp công nghệ, dịch vụ chăm sóc tại nhà và cộng đồng.

Đáng chú ý, nhiều tập đoàn lớn trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ Nhật Bản, đã bắt đầu thể hiện sự quan tâm mạnh mẽ tới phân khúc này. Điều đó cho thấy bất động sản chăm sóc người cao tuổi đang dần được nhìn nhận như một trụ cột mới trong bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong dài hạn, các chuyên gia cho rằng giá trị của phân khúc này không chỉ nằm ở lợi nhuận, mà còn ở tác động xã hội. Việc hình thành những cộng đồng sống an toàn, nhân văn cho người cao tuổi sẽ góp phần giảm áp lực cho hệ thống y tế, an sinh và nâng cao chất lượng sống của toàn xã hội.

Bất động sản chăm sóc người cao tuổi vì thế không chỉ là câu chuyện của thị trường, mà là bài toán chiến lược về phát triển bền vững. Với tốc độ già hóa nhanh và dư địa lớn còn bỏ ngỏ, phân khúc này được kỳ vọng sẽ trở thành “điểm sáng” mới, nếu được định hướng đúng và phát triển một cách bài bản, thận trọng.