Thị trường bất động sản: Tồn kho dài, nợ đọng lớn, doanh nghiệp cạn vốn

Thông tin từ Tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” ngày 24/8 cho biết, thị trường bất động sản đang rất trầm lắng, số ngày tồn kho bất động sản gia tăng, doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau và đây đang là vấn đề nhức nhối.

Tồn kho bất động sản, nợ đọng lẫn nhau đang là vấn đề nhức nhối.

Doanh nghiệp đọng vốn

Thống kê từ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, số ngày tồn kho bất động sản đang tăng vọt lên mức báo động. Số ngày tồn kho bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết sản phẩm dự án. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019-2020.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, việc doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau có xu hướng ngày càng dài hơn. Thông tin từ một số nhà thầu lớn cũng cho biết các chủ đầu tư, bao gồm cả các tập đoàn lớn, đang gặp khó khăn về vốn kể từ sau COVID-19 đã đề nghị hỗ trợ giãn tiến độ thanh toán từ 3 tháng lên 4, thậm chí 5-6 tháng, tạo nên khó khăn dây chuyền.

"Gần đây, hiện tượng đọng vốn của doanh nghiệp là một điều nhức nhối", TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đề cập điều này như một hệ lụy từ thị trường bất động sản đình trệ.

Thông tin tại Tọa đàm cho hay, hiện có khoảng 30-40% doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây, họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Tốc độ triển khai dự án chậm đi, vòng quay tiền chậm lại và áp lực lãi vay ngày một lớn, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay bao gồm vay ngân hàng, góp tiền theo tiến độ từ khách hàng, phát hành trái phiếu và cổ phiếu gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022, điều này đang tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cũng cho rằng vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay là dư cung, thừa nguồn và thiếu vốn. Nhiều dự án "đắp chiếu" do chủ đầu tư không có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng...

Còn TS. Cấn Văn Lực thì lưu ý thêm rằng sự thăng trầm của lĩnh vực bất động sản, xây dựng còn liên quan đến 4 ngành nghề khác là du lịch, chứng khoán, tài chính - ngân hàng, bảo hiểm. Và đây là tứ giác liên thông.

Nếu dòng vốn vào bất động sản ách tắc thì chuyện gì sẽ xảy ra với nền kinh tế, ông Lực đặt câu hỏi.

Theo ông, nếu dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, nó làm tăng sự mất cân đối cung - cầu bất động sản, dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, giảm đà phục hồi kinh tế,…

Vì vậy, ông Lực nhấn mạnh phải kiểm soát rủi ro của thị trường bất động sản. Và thị trường chỉ có thể tăng trưởng khi kiểm soát được rủi ro.

"Nếu tăng trưởng mà không kiểm soát được rủi ro là "chết". Nhưng kiểm soát vẫn phải để thị trường này phát triển", TS. Cấn Văn Lực nói.

Theo nhiều chuyên gia, cần phải xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp bất động sản.

Không có xếp hạng, phát hành trái phiếu như "đi trong sương"

Thông tin từ Tọa đàm cho biết thêm, một số doanh nghiệp bất động sản, kể cả tập đoàn lớn bất động sản ở Việt Nam, đều gặp tình trạng dòng tiền đầu tư bị âm. Phát hành trái phiếu là một kênh huy động vốn phù hợp nhưng ở Việt Nam hiện nay việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đang "có vấn đề". Đến nay, chưa có cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, lại thiếu kinh nghiệm về xếp hạng tín nhiệm.

“Không có xếp hạng giống như đi trong sương mù”, TS. Lê Xuân Nghĩa nói.

Ông Nghĩa tính toán, từ nay đến cuối năm 2022 sẽ có 112.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu đáo hạn, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2%. Đây là con số rất lớn.

Doanh nghiệp bất động sản đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm khoảng 17-18% tổng lượng vốn hóa, đứng thứ hai trong khối các doanh nghiệp niêm yết trên sàn. Nhiều quỹ đầu tư trên thị trường chứng khoán cũng đầu tư vào bất động sản.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị cần phải sớm hoàn thiện khung khổ pháp lý cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển, trước hết là sửa đổi Nghị định 153 và chú trọng việc xếp hạng tín nhiệm.

Hiện ở Việt Nam mới có 2 đơn vị xếp hạng tín nhiệm. Quan điểm của TS. Cấn Văn Lực là không quá quan trọng số lượng các tổ chức tín nhiệm là hai, ba, bốn, nay năm, mà quan trọng là các tổ chức này phải chuyên nghiệp, có năng lực và chất lượng, công tâm.

TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh: Phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có được nguồn vốn trung, dài hạn lâu dài. Đồng thời, các doanh nghiệp chấm dứt tình trạng thổi giá để đưa giá bất động sản về mặt bằng đích thực, tạo niềm tin cho nhà đầu tư tiếp tục bỏ vốn vào thị trường này.

Ông Nghĩa khuyến cáo, trong tình hình hiện nay, doanh nghiệp không nên phát hành trái phiếu lãi suất cao, cũng không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, nhanh chóng đăng ký xếp hạng...

Chúng ta cũng cần phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về thị trường bất động sản. Lúc nào thì thị trường gặp vấn đề, đối mặt rủi ro "bong bóng" bất động sản, đặc biệt là vì sao giá nhà cao hơn 30 lần tiền lương bình quân của người mua nhà... TS. Lê Xuân Nghĩa lưu ý thêm.

Còn ông Lực đưa thông điệp là nên nghiêm túc suy nghĩ về việc cần có một định chế tài chính riêng cho nhà ở, ví dụ như quỹ tiết kiệm nhà ở, ngân hàng phát triển nhà ở như mô hình của Sinhgapore, hay một quỹ đầu tư nhà ở của nhà nước...