Tìm giải pháp quản lý, vận hành nhà chung cư

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện cả nước có khoảng 3000 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh.

Tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. TP.Hồ Chí Minh hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau.

Ông Nguyễn Minh Tuấn - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, các rắc rối này chủ yếu xoay quanh mối quan hệ 4 bên: cư dân - chủ đầu tư - ban quản trị - đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, mối quan hệ điển hình, được dư luận và pháp luật quan tâm nhiều nhất là giữa cư dân - chủ đầu tư.

Ảnh minh họa.

Việc mua bán nhà chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư có những khía cạnh phức tạp, đặc biệt ở những căn hộ “hình thành trong tương lai”. Cư dân đã sử dụng nhà chung cư một thời gian dài mà vẫn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở hoặc nội dung thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở bị sai gây nhiều thiệt thòi.

Đặc biệt, vấn đề nổi cộm nhất hiện nay là chậm bàn giao phí bảo trì chung cư.

Theo ông Nguyễn Minh Tuấn, một nguyên nhân khiến chủ đầu tư chậm trong công tác bàn giao phí bảo trì là bởi chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, cưỡng chế các trường hợp không hoặc chậm trễ bàn giao (mặc dù các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ).

Bên cạnh đó, Quỹ bảo trì tại các tòa nhà/cụm tòa nhà là số tiền lớn, thậm chí lên đến hàng trăm tỷ đồng, nên một số chủ đầu tư có ý chiếm dụng, chậm bàn giao.

Ngoài ra, vẫn còn tồn tại rất nhiều tranh chấp liên quan đến diện tích chung - riêng, nổi bật nhất trong số đó là diện tích tầng hầm và nơi để xe.

Nhiều trường hợp, chủ đầu tư cố tình chiếm hữu hầm gửi xe - diện tích chung làm sở hữu riêng của mình, bất chấp sự phản đối của cư dân.

Có tình trạng chủ đầu tư sử dụng một phần diện tích chung vào mục đích riêng như chiếm dụng, cải tạo phòng sinh hoạt cộng đồng vào mục đích riêng hoặc thương mại, cố tình hoặc vô ý để các cơ sở kinh doanh tại tầng 1 chiếm dụng vỉa hè vào mục đích kinh doanh...

Thậm chí, có trường hợp cải tạo lại các diện tích khác thuộc phần sở hữu chung như diện tích phòng kỹ thuật, tầng thượng rồi xây thêm các tiện ích để bán hoặc cho thuê, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này không chỉ tạo ra sự nhức nhối, thiếu thuận tiện cho sinh hoạt cư dân tòa nhà mà còn tạo ra hình ảnh xấu đối với cảnh quan đô thị cũng như công tác đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, đảm bảo an ninh.

Trước tình hình này, ông Nguyễn Minh Tuấn cho rằng cần rà soát, sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh trúng, đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong việc quản lý vận hành các tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư trên phạm vi cả nước và có chế tài đủ mạnh để xử lý. Đồng thời, cần có chế tài xử lý nghiêm với các chủ đầu tư dự án nhà chung cư vi phạm trong lĩnh vực quản lý nhà chung cư, đặc biệt là việc chậm bàn giao Quỹ bảo trì cho Ban quản trị.

Theo ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Sở Xây dựng Hà Nội, thời gian tới, thành phố phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng và các cơ quan để tham mưu cho Chính phủ và Quốc hội để ban hành Luật Nhà ở, bổ sung một số luật, quy định rõ ràng hơn trong quản lý, vận hành nhà chung cư.