Tín hiệu vui cho nhà ở xã hội

Cụ thể hóa chính sách

Mới đây, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo Nghị quyết về nguồn vốn ưu đãi cho phát triển NƠXH. Theo đó, Bộ này đề xuất gói vay ưu đãi 100.000 tỷ đồng từ nguồn vốn trái phiếu Chính phủ, áp dụng trong 5 năm. Gói này nằm trong khoản ngân sách 500.000 tỷ đồng mà Bộ Xây dựng ước tính cần có để thực hiện Đề án Xây dựng 1 triệu căn NƠXH của Chính phủ trong giai đoạn 2021-2030.

Theo dự thảo Nghị quyết, để đảm bảo gói tín dụng 100.000 tỷ đồng được triển khai liên tục và hiệu quả, ngân sách Nhà nước mỗi năm cần bố trí khoảng 16.500 tỷ đồng cho các năm 2025-2029 và khoảng 17.500 tỷ đồng cho năm 2030. Chính phủ cần giao cho Bộ Tài chính rà soát, đánh giá khả năng phát hành trái phiếu Chính phủ để có vốn cấp cho Ngân hàng Chính sách Xã hội (NHCSXH). Từ đó, tạo nguồn vốn cho ngân hàng này cho vay mua, thuê mua, xây dựng, cải tạo, sửa chữa NƠXH.

Khi Nghị quyết được ban hành, gói tín dụng này dự kiến sẽ được thực hiện theo các quy định tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (về hướng dẫn triển khai Luật Nhà ở 2023). Người dân có thể vay vốn với hạn mức tối đa 80% giá trị hợp đồng. Trường hợp xây mới, sửa chữa nhà ở, mức vay tối đa là 70% và không quá 1 tỷ đồng. Lãi suất bằng mức cho vay với hộ nghèo được Thủ tướng quy định trong từng thời kỳ, với thời hạn vay tối đa 25 năm.

Đề xuất triển khai gói vay 100.000 tỷ đồng kể trên của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá nhà ở nói chung và NƠXH nói riêng đang có dấu hiệu tăng nóng ở hầu hết các địa phương, vượt quá khả năng tài chính của đa số người nghèo và người thu nhập thấp. Trong khi đó, các chính sách hỗ trợ tài chính, tín dụng đối với cả chủ đầu tư NƠXH và người mua nhà đều đang gặp khó khăn.

Các thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, đến hết năm 2024 cả nước mới chỉ hoàn thành được khoảng 21.000 căn NƠXH, chiếm tỷ lệ rất thấp so với mục tiêu 130.000 căn đã đề ra hồi đầu năm. Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng ưu đãi để phát triển NƠXH và hỗ trợ người mua nhà chủ yếu đến từ NHCSXH với tổng dư nợ giải ngân cho vay đến cuối tháng 7/2024 khoảng 20.900 tỷ đồng.

Gói vay ưu đãi lãi suất 120.000 tỷ đồng thực hiện theo Nghị quyết 33/2023/NQ-CP mặc dù đã có gần 40 địa phương triển khai và nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) đăng ký tham gia cho vay. Tuy nhiên, đến hiện nay cũng mới chỉ có khoảng 16 dự án đủ điều kiện tiếp cận vốn vay ưu đãi với tỷ trọng dư nợ không lớn so với quy mô gói tín dụng.

Giá NƠXH hiện nay được đánh giá là khá cao so với mức thu nhập và khả năng chi trả của người lao động thu nhập thấp

Cần lộ trình toàn diện và dài hạn

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chính của việc triển khai kém hiệu quả các chính sách hỗ trợ thị trường NƠXH là do ngân sách chưa được bố trí thỏa đáng. Phần lớn nguồn lực tài chính đều phụ thuộc vào khu vực ngoài nhà nước. Trong khi đó, các chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp làm NƠXH cũng chưa đủ sức hút, khiến nhiều chủ đầu tư không mặn mà. Vì thế, việc sử dụng nguồn vốn từ phát hành trái phiếu Chính phủ để triển khai gói tín dụng 100.000 tỷ đồng là cần thiết để đạt được mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NƠXH đến 2030.

Đồng quan điểm này nhiều chuyên gia tài chính, bất động sản cho rằng, việc phát hành trái phiếu Chính phủ để triển khai gói tín dụng 100.000 tỷ đồng thời điểm này là rất cần thiết và phù hợp với nhu cầu thị trường.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đang triển khai là gói vay sử dụng tiền của các NHTM. Nguồn vốn này là tiền gửi của khách hàng, do đó mức lãi suất ưu đãi không thể để quá thấp nên sức hấp dẫn vì thế cũng giảm. Do đó, cần có một nguồn vốn khác bền vững, lâu dài, sử dụng ngân sách Nhà nước là chủ đạo.

Theo phân tích của ông Lê Hoài Ân - CTCP Giải pháp Tài chính Tích hợp, trong trường hợp được Chính phủ bảo lãnh phát hành trái phiếu, lãi suất huy động có thể áp dụng ở mức bình quân quanh 2% cho kỳ hạn 5-10 năm. Để tránh tác động lớn đến mặt bằng lãi suất, việc huy động nên được phân bổ thành nhiều đợt trong 5 năm với mức lãi suất từ 2,7-2,8%/năm.

Từ phía doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, Chính phủ cũng đang nghiên cứu thành lập Quỹ Phát triển NƠXH. Việc phát hành trái phiếu để huy động vốn nên là một phần của thí điểm Quỹ này.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản nhấn mạnh vướng mắc lớn nhất đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH là quỹ đất và ưu đãi tài chính từ ngân sách. Ngoài việc phát hành trái phiếu, cần có giải pháp cụ thể cho phát triển quỹ đất NƠXH độc lập và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư công vào loại hình này.

Riêng với người mua nhà, mức lãi suất vay gói tín dụng ưu đãi 100.000 tỷ đồng hiện đang được đề xuất là khoảng 6%/năm. Tuy nhiên, mức này vẫn cao so với thu nhập trung bình của người lao động tại đô thị. Do đó, Bộ Xây dựng và Chính phủ nên xem xét giảm lãi suất vay xuống 4,8-5%/năm cho kỳ hạn 20-25 năm.