Cần phân biệt rõ huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai

	Ảnh minh họa

Có thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 144 của dự thảo Luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phát triển nhà ở nhưng phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở cho khách hàng.

Đối với tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư cũng được quyền thế chấp nhà ở để vay vốn cho phát triển nhà ở.

Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, quy định về thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai sẽ góp phần quan trọng trong việc huy động vốn trong phát triển nhà ở. Tuy nhiên, với quy định cả hai đối tượng là chủ đầu tư và người mua cùng có quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì mặc dù có quy định trước khi bán, chủ đầu tư phải giải chấp nhưng vẫn có thể dẫn đến tình trạng cả hai đối tượng cùng thế chấp một nhà ở trong dự án xây dựng. Bởi vì, người mua khó có thể biết được chủ đầu tư đã giải chấp đối với nhà ở mà chủ đầu tư đã bán, trong khi điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch lại không bắt buộc có quy định về văn bản giải chấp hoặc văn bản chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán là chưa được thế chấp.

Mặt khác, quy định tại Điều 68 của dự thảo Luật còn cho phép huy động vốn cho phát triển nhà ở đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia đầu tư phát triển nhà ở. Như vậy, nếu có quy định về điều kiện giải chấp trước khi bán nhà ở trong dự án thì có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà vì sẽ khó được ký hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ là hợp đồng góp vốn. Vì vậy, để góp phần bảo đảm ổn định thị trường nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường nhà ở, đề nghị cần quy định cụ thể việc góp vốn và phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Cần cụ thể hóa các chỉ tiêu để thực hiện mục tiêu về nhà ở

Liên quan đến một số quy định các chỉ tiêu, định mức cụ thể trong dự thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hộiPhan Trung Lý cho rằng, các quy định trong Luật nhà ở hiện hành đã thể hiện rõ yêu cầu về phát triển nhà ở.

Theo đó, trong các dự án tại đô thị đặc biệt phải có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư, đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư… diện tích tối thiểu của căn hộ nhà chung cư không thấp hơn 45m², nhà ở riêng lẻ không thấp hơn 50m² và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m; nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất (Điều 40).

Đồng thời, Luật hiện hành cũng có quy định cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội tại các đô thị phải là nhà chung cư không quá 6 tầng với diện tích căn hộ không thấp hơn 30m² và không quá 60m² nhằm định hướng cho việc phát triển nhà ở xã hội với đơn giá xây dựng hợp lý, tạo điều kiện cho những người thuộc đối tượng chính sách, thu nhập thấp tạo lập được nhà ở.

Tuy nhiên, trong dự thảo Luật, các nội dung nêu trên lại quy định chung chung, không cụ thể, trong đó có nội dung được giao cho Bộ Xây dựng hoặc địa phương quyết định. Ví dụ như về yêu cầu phát triển nhà ở (Điều 15), về tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại (Điều 25), về tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội (Điều 56)… thì không quy định tỷ lệ bắt buộc diện tích nhà ở chung cư tại các đô thị; không quy định nhà ở xã hội tại các đô thị đặc biệt, loại 1 đến loại 3 phải là nhà chung cư; đồng thời, cho phép chủ đầu tư được quyết định lựa chọn các loại nhà ở với cơ cấu diện tích khác nhau...

Vấn đề này trong Báo cáo tổng kết thi hành Luật nhà ở đã có đánh giá là do các quy định hiện hành không còn phù hợp, nhưng lại chưa có lập luận cụ thể những quy định nào không còn phù hợp.

“Ủy ban Pháp luật nhận thấy, tại Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 – 2020 của Đảng đã đề ra các mục tiêu cụ thể về nhà ở hết sức rõ ràng, như: xoá nhà ở đơn sơ, tỉ lệ nhà ở kiên cố đạt 70%, bình quân 25 m² sàn xây dựng nhà ở tính trên một người dân... Do đó, đề nghị trong Luật này cần quy định cụ thể các chỉ tiêu, định mức nhằm thực hiện được đầy đủ mục tiêu về nhà ở đã được đề ra trong các văn kiện của Đảng, tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách và người có thu nhập thấp có nhà ở phù hợp”, ông Phan Trung Lý nhấn mạnh.

Dương Công Chiến