Đầu tư phát triển nhà cho thuê: Cần giảm bớt thủ tục hành chính

Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế TP. Hồ Chí Minh vừa tiến hành khảo sát ý kiến trên 50 DN trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) về một số chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư được đưa ra trong Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà cho thuê tại khu vực đô thị (đang trình Chính phủ phê duyệt).

Kết quả cho thấy, sự quan tâm nhiều nhất của nhà đầu tư theo thứ tự từ 1 - 5. Trong đó DN quan tâm nhất là giảm bớt thủ tục hành chính, tiếp đến là ưu đãi về đất đai, ưu đãi về vốn, ưu đãi về thuế, phí và thứ 5 là ưu đãi về chỉ tiêu quy hoạch xây dựng.

DN đầu tư nhà ở cho thuê cần nhất là cải cách thủ tục hành chính

Theo TS. Dư Phước Tân – Trưởng Phòng Nghiên cứu quản lý đô thị TP. Hồ Chí Minh, phát triển căn hộ cho thuê là một xu thế tất yếu của các nước phát triển.

Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường căn hộ cho thuê hiện vẫn còn bỏ ngỏ, nhất là dự án căn hộ cho thuê giá rẻ. Bên cạnh những căn hộ riêng lẻ do tư nhân xây dựng, hầu hết những dự án căn hộ cho thuê trên thị trường hiện nay đều tập trung vào phân khúc cao cấp, nhắm đến khách thuê là người nước ngoài hoặc người thuê có thu nhập cao.

Cho đến năm 2012 vẫn rất khó tìm được căn hộ dự án hoàn chỉnh có giá thuê từ 1,5 triệu đồng - 2 triệu đồng/tháng tại TP. Hồ Chí Minh. Trong khi đây là phân khúc thị trường có nhu cầu rất cao, bởi người chưa có điều kiện mua nhà ở thương mại, nhà trả góp, kể cả những người trẻ đang tạo lập sự nghiệp, có được một chỗ ở với giá thuê hợp lý vẫn rất đông.

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, sau gần 3 năm triển khai xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp, tổng số căn hộ làm ra chỉ đạt khoảng 10% kế hoạch, trong đó số căn hộ dành cho thuê rất ít. Vì vậy, cho đến nay, mặc dù chủ trương phát triển căn hộ cho thuê rất phù hợp trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội TP. Hồ Chí Minh, nhưng gần như vẫn chưa thành công.

Thực tế trên thị trường, đã có sự cạnh tranh giữa hộ gia đình và DN đầu tư dự án căn hộ cho thuê. Trong lúc hộ gia đình tự xây nhà hoặc ngăn phòng cho thuê, chi phí thấp, cho thuê phòng giá rẻ, lại không bị điều chỉnh từ các quy định về diện tích căn hộ, cho đến giá thuê, cũng như đối tượng thuê.

Ngược lại, căn hộ cho thuê từ dự án của các DN thường bị ràng buộc về diện tích tối thiểu, giá thuê phải theo quy định, chưa kể nhà đầu tư dự án căn hộ cho thuê sẽ phải bỏ ra chi phí khá lớn, kể cả vốn vay ngân hàng, thực hiện các quy định của Nhà nước như mật độ xây dựng, tầng cao, cơ sở hạ tầng… Điều này dẫn đến việc phát triển thị trường căn hộ cho thuê giá rẻ khó thành công khi kêu gọi các nhà đầu tư tư nhân tham gia.

Do vậy, khi xây dựng dự thảo Nghị định về Phát triển và Quản lý nhà cho thuê tại khu vực đô thị, các nhóm chính sách ưu đãi đã đưa ra (5 chính sách ưu đãi là cải cách thủ tục hành chính, ưu đãi về đất đai, ưu đãi về vốn, ưu đãi về thuế/phí và ưu đãi về chỉ tiêu quy hoạch) lấy ý kiến DN.

Câu hỏi đặt ra là nhóm chính sách nào được DN quan tâm nhiều nhất, từ đó làm cơ sở để thành phố xem xét, triển khai các giải pháp ưu tiên, góp phần thúc đẩy phát triển dự án căn hộ thuê mua nói chung và căn hộ cho thuê nói riêng. Kết quả từ khảo sát ý kiến 50 DN BĐS cho thấy, nhóm chính sách ưu đãi được DN quan tâm hàng đầu là cải cách thủ tục hành chính. Tiếp đến mới là các chính sách khác.

Ông Nguyễn Văn Đực – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho rằng, đối với DN đầu tư dự án BĐS, thủ tục hành chính có liên quan đến yếu tố chi phí thời gian, nếu kéo dài thời gian đầu tư căn hộ, chi phí gia tăng.

Hiện nay, thời gian thu hồi đất thường kéo dài, nhà đầu tư xây xong lại không được bán hoặc cho thuê ngay, phải chờ nghiệm thu mới cấp sổ hồng, lúc đó mới được gọi là sản phẩm hoàn chỉnh. Như vậy, quy trình đầu tư của DN kéo dài, giá thành đội lên rất cao.

Ngoài ra, hầu hết DN BĐS đầu tư dự án từ vốn vay ngân hàng, nếu kéo dài thời gian do thủ tục hoặc quy trình, DN phải trả lãi cao và sẽ rơi vào tình trạng “ăn dần” vào vốn. Vì vậy, cải tiến thủ tục hành chính và quy trình đầu tư sao cho nhanh chóng, thuận lợi cho DN là chính sách rất quan trọng trong các nhóm chính sách ưu đãi hiện nay.

TS. Dư Phước Tân cho biết thêm, 4 chính sách ưu đãi còn lại như ưu đãi về đất đai thì DN cho rằng cần được ưu tiên cao nhất. Trong đó Nhà nước phải là người cung cấp đất sạch hoặc cho thuê đất dài hạn đối với DN đầu tư dự án căn hộ cho thuê.

Hiện nay, Nhà nước hầu như chưa có chính sách cho thuê đất để nhà đầu tư xây căn hộ cho thuê, giống như hình thức cho thuê đất để làm nhà máy và trả tiền thuê hàng năm, qua đó giúp giảm bớt gánh nặng cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nguồn vốn vay ưu đãi cũng cần được thực hiện song song. Nhìn chung, 3 yếu tố về thủ tục nhanh chóng, đất đai có sẵn và vốn đầu tư có sẵn là điều mà DN BĐS ưu tiên chọn khi đầu tư dự án căn hộ cho thuê.

Thanh Thanh