Vẫn còn nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư

	BĐS Việt Nam hấp dẫn nhà đầu tư
	Nhà đầu tư Nhật tìm lợi nhuận ở BĐS Việt Nam

TS. Nguyễn Đức Thành

Là một nhà phân tích chính sách và có thời gian theo dõi kinh tế vĩ mô lâu năm, theo ông năm 2016 có những nhân tố nào tác động đến thị trường BĐS?

Theo tôi, năm 2016 có một số nhân tố tác động tích cực, và cũng có một số nhân tố tạo rủi ro cho thị trường BĐS Việt Nam. Về mặt tích cực, tôi cho rằng có hai nhóm tác động lớn. Thứ nhất, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua năm 2014, có hiệu lực từ giữa năm 2015 đang dần tác động, tạo lực cầu mới cho thị trường thông qua nguồn cầu từ các Việt kiều.

Điều này sẽ đến chậm chạp, vì đối tượng mua cũng thận trọng với môi trường kinh doanh và điều kiện chung của nền kinh tế hiện nay. Thứ hai, thành quả của quá trình hội nhập hiện nay, đặc biệt là kỳ vọng vào TPP, làm cho đầu tư tăng lên, đồng thời dòng vốn chảy vào Việt Nam tương đối vững chắc, tạo ra yếu tố lạc quan cho triển vọng kinh tế Việt Nam.

Về khía cạnh rủi ro, trong năm 2015, tín dụng vào BĐS tăng tương đối nhanh. Do đó, NHNN có thể sẽ có những điều chỉnh trên thị trường vốn như thông điệp từ bản dự thảo Thông tư 36. Điều chỉnh này làm thay đổi thị trường vốn theo hướng sắp xếp lại, có thể giảm xuống và tăng chi phí vốn trong ngắn hạn. Một yếu tố khác là có khả năng mặt bằng lãi suất tăng nhẹ từ năm 2016. Bởi lạm phát tăng trở lại năm 2016 làm lãi suất danh nghĩa tăng lên, sẽ ảnh hưởng một phần nào đến thị trường BĐS...

Đây là những yếu tố cả cho thị trường BĐS 2016. Tôi cho rằng, cân đối lại các yếu tố sáng - tối, thuận - nghịch thì thấy nếu các nhà đầu tư biết lựa chọn phân khúc thị trường cho riêng mình thì vẫn có thể tìm kiếm được những cơ hội đầu tư vào BĐS.

Các nhà đầu tư biết lựa chọn phân khúc thị trường cho riêng mình thì vẫn có thể tìm kiếm được những cơ hội vào BĐS

Từ đầu năm đến nay, thông tin chính sách nắn dòng vốn vào thị trường BĐS và lo ngại rủi ro tín dụng đã tác động đến cả bên mua lẫn chủ đầu tư. Quan điểm của ông về các yếu tố này thế nào?

Tôi nghĩ rằng, với tư cách nhà quản lý tiền tệ thì NHNN phải rất thận trọng với điều kiện thị trường BĐS hiện nay, bởi thị trường có thể ảnh hưởng dây chuyền đến các thị trường khác, đến cả nền kinh tế. Nó hàm chứa những rủi ro nhất định như vậy thì cả giới kinh doanh, nhà đầu tư, cơ quan quản lý tiền tệ và ổn định vĩ mỗ đều phải có những cân nhắc. Tuy nhiên, nên có những thảo luận, trao đổi để có một tiến trình về mặt chính sách không bị “giật cục”, để cho thị trường dù có điều chỉnh cũng không bị “sốc”.

Liên quan đến câu chuyện thị trường bắt đầu sàng lọc DN, hiện khá nhiều DN tham gia M&A với các đối tác không cùng ngành nghề BĐS. Liệu đây có phải là một rủi ro nữa với thị trường hiện nay?

Về nguyên tắc thị trường, bất kỳ ai cũng có quyền đầu tư, tham gia vào thị trường họ muốn. Nhìn từ khía cạnh những người quản lý, chuyện nhà đầu tư không có chuyên môn tham gia mua DN BĐS có thể coi là hoạt động đầu tư không phù hợp.

Nhưng từ khía cạnh người mua thì đấy cũng là rủi ro riêng của họ. Khi mua một tài sản lớn như vậy, họ phải cân nhắc, nếu không có chuyên môn thì phải chấp nhận rủi ro từ khoản đầu tư đó. Đấy là quyết định tự nhiên và lựa chọn của DN. Chỉ có điều, mua bán đó phải đủ tính minh bạch và đủ cơ sở thị trường. Nếu vậy thì giá sẽ phản ảnh đầy đủ sự phù hợp của thương vụ.

Một số trường hợp gần đây, giá trị đất thuộc sở hữu DN tham gia hoạt động M&A đã không được tính vào giá trị DN để định giá. Điều này có dẫn tới chuyện mua rẻ hơn so với giá trị thật?

Nếu như đất đai không được tính đầy đủ vào giá thì về nguyên tắc, DN mới mua DN này cũng không được sở hữu đất đó, trừ khi họ có những “cách làm nào đó” để biến thành của họ! Vấn đề là phải có sự theo dõi, giám sát để việc mua bán, chuyển đổi diễn ra được minh bạch.

Cụ thể như trường hợp DN đóng tàu mua Hãng phim truyện Việt Nam gần đây, thì nhiều cán bộ tại đơn vị được mua có tâm lý lo lắng về công việc sắp tới của mình là phù hợp phải không, thưa ông?

Tôi nghĩ rằng chúng ta cần rất thận trọng trước khi phê phán về giao dịch thị trường. Đặt câu hỏi vì sao không có các DN khác mua hãng phim? Có thể DN đóng tàu kia “ngăn chặn” tất cả những nhà đầu tư khác tham gia mua hãng phim, và nảy sinh tình trạng độc quyền mua? Còn nếu thị trường không ai mua hãng phim đó và chỉ DN đóng tàu mua với giá rẻ thì vấn đề ở hãng phim chứ không phải ở người mua.

Xin cảm ơn ông!