Băn khoăn chung cư hay nhà phố để “rót” tiền?

Nhiều nhà đầu tư bất động sản giai đoạn này đang băn khoăn không biết nên “rót” tiền vào kênh đầu tư nào để đạt hiệu quả sinh lời cao từ nay đến cuối năm. Bởi mỗi phân khúc sẽ có những mặt lợi thế, cũng như hạn chế nhất định, tùy thuộc vào “khẩu vị” và túi tiền của mỗi nhà đầu tư.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, trong ba tháng cuối năm 2024, ngoài dự án mới, TP.Hồ Chí Minh dự kiến sẽ có thêm các dự án hoàn thiện pháp lý tái khởi động sau nhiều năm ngừng triển khai, củng cố niềm tin của người mua nhà và các nhà đầu tư.

Một xu hướng tuy không mới nhưng ngày càng rõ ràng hơn mà chúng tôi nhận thấy là sự quan tâm ngày càng tăng của các chủ đầu tư và người mua nhà đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An với ngày càng nhiều dự án nhà ở được triển khai quanh khu vực giáp ranh giữa các tỉnh với TP.Hồ Chí Minh.

Khảo sát của CBRE cho thấy, thị trường nhà phố, biệt thự tại TP.Hồ Chí Minh vừa có thêm 132 căn nhà phố mở bán mới đến từ một dự án tại huyện Bình Chánh, cách trung tâm thành phố hơn 1 tiếng di chuyển, có giá sơ cấp chào bán khoảng 90 triệu đồng/m2 đất. Với nguồn cung mới này, giá bán sơ cấp bình quân thị trường trong quý này giảm nhẹ 1% so với quý trước, đạt trên 300 triệu đồng/m2 đất. Giá bán trung bình trên thị trường thứ cấp duy trì ở mức trên 140 triệu đồng/m2 đất.

Tính chung trong quý 3, thị trường nhà phố, biệt thự tại TP.Hồ Chí Minh ghi nhận hơn 150 căn giao dịch thành công, chủ yếu đến từ dự án mở bán mới và một số dự án còn hàng sơ cấp, chủ yếu tập trung tại khu vực TP.Thủ Đức và Quận 7.

Có thể thấy, với nguồn cung nhà ở thấp tầng mới tiếp tục khan hiếm, dự án được chào ra thị trường trong thời điểm này được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng rõ ràng và giá bán chỉ bằng 1/3 trung bình giá thị trường nên đạt tỷ lệ hấp thụ gần 90% giỏ hàng mở bán chỉ trong quý mở bán.

Đây chính là những yếu tố thu hút nhà đầu tư đến với phân khúc biệt thự, nhà phố, nhà thổ cư gắn liền với đất. Dự báo, trong 3 tháng cuối năm 2024, thị trường này sẽ chào đón hơn 300 căn mở bán mới, góp phần đưa tổng nguồn cung nhà thấp tầng mở bán mới của cả năm nay đạt gần 600 căn. So với chỉ 40 căn trong cả năm 2023, nguồn cung nhà thấp tầng mới tại TP.HCM trong năm nay đã tăng đáng kể, chủ yếu đến từ các dự án mới nằm tại rìa khu Đông và khu Tây thành phố nên giá bán dự kiến thấp hơn trung bình giá của thị trường.

Nguồn cung tăng, tạo động lực cho nhà đầu tư nhắm đến phân khúc này, tuy nhiên thuế đất đang có sự thay đổi theo quy định mới cũng khiến nhà đầu tư thận trọng hơn

Đối với thị trường chung cư, nguồn cung mới đều đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán, có vị trí tại các quận xa trung tâm. Mặc dù nguồn cung mở bán chính thức thấp, điểm sáng thị trường TP.HCM trong quý 3 có thể kể đến là thị trường có gần 300 căn hộ được chào bán lại từ các dự án đã tạm dừng bán hàng trong 1-2 năm gần đây tại TP.Thủ Đức, Quận 7 và khoảng 2.700 căn hộ chưa mở bán chính thức đã bắt đầu nhận giữ chỗ, dự kiến mở bán trong thời gian sắp tới.

Các dự án tái khởi động trong quý này như D-Homme (Q6), D-Aqua (Q8) và Lavida Plus (Q7) đều điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp từ 10% - 30% so với giá bán giai đoạn trước. Ngoài ra, vào thời điểm cuối Quý 3, các dự án vướng mắc pháp lý trước đó như dự án Gem Riverside (Đất Xanh Homes Riverside) tại TP.Thủ Đức hay dự án The Forest Gem (tên mới là Central Home Saigon) tại Bình Thạnh cũng chuẩn bị tái khởi động trong năm nay.

Đây được xem là tín hiệu đáng mừng về tiến độ tháo gỡ pháp lý các dự án BĐS tại TP.Hồ Chí Minh kể từ khi số lượng dự án được cấp phép mới tại Thành phố giảm mạnh từ năm 2019.

Tính đến quý 3/2024, giá bán sơ cấp chung cư tại TP.Hồ Chí Minh đạt 66 triệu đồng/m2 diện tích thông thủy, tăng 4% theo quý và tăng gần 8% theo năm, phần lớn do các dự án cũ điều chỉnh tăng giá bán trong giai đoạn mở bán mới. Song so với mức tăng giá ở Hà Nội vẫn “dễ chịu” hơn nhiều để nhà đầu tư quan tâm.

Thị trường thứ cấp tại tiếp tục đà tăng nhẹ, trung bình 3% theo quý và tăng 5% theo năm, đạt bình quân 48 triệu đồng/m2 thông thủy. Hầu hết các phân khúc căn hộ đều ghi nhận tăng giá bán thứ cấp trong quý này, trong đó, phân khúc căn hộ hạng sang có tốc độ tăng giá chuyển nhượng theo năm nổi bật nhất với giá bán tại quý 3 có thể tăng gần 10% so với cùng kỳ năm trước.

Dự án mới bàn giao tại khu vực Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi trong vòng một năm trở lại đây có giá chuyển nhượng tăng từ 10 đến 20% so với cùng kỳ năm trước nhờ vị trí đắc địa, chất lượng bàn giao cao cấp và khả năng cho thuê cao.

Đa số các dự án còn hàng tồn đang bán đều ghi nhận tỷ lệ bán tích cực, với hơn 2.000 căn hộ giao dịch thành công trong quý, tăng gần gấp đôi so với quý trước. Các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng nhiều chính sách bán hàng như chiết khấu theo phương thức thanh toán, đa dạng tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi vay, cam kết cho thuê… Một số dự án đang trong giai đoạn nhận đặt chỗ có giá bán dự kiến cao cũng khiến người mua chuyển sang cân nhắc các dự án kề cận còn hàng sơ cấp đang bán có chất lượng tương đương nhưng giá bán thấp hơn và có thể sớm nhận nhà.

TP.Hồ Chí Minh dự kiến có thêm khoảng 3.000 căn hộ chung cư mở bán mới trong 3 tháng cuối năm 2024, tương đương với xấp xỉ 5.000 căn chung cư mở bán mới tính chung cho cả năm 2024. So với năm trước, thị trường căn hộ Thành phố dự kiến sụt giảm về nguồn cung do phần lớn nguồn cung tương lai quy mô lớn dời thời điểm mở bán sang năm 2025.

Một số dự án có kế hoạch bán hàng trở lại sau khi được gỡ vướng pháp lý cũng dự kiến triển khai trong năm nay nhưng mở bán chính thức trong năm sau. Trong năm 2025, thị trường dự kiến sẽ có gần 10.000 căn hộ chào bán mới, tăng gần gấp đôi so với năm 2024.

Tuy nhiên, với đơn giá chào bán chung cư tại một số tỉnh thành lân cận chỉ bằng 50% - 70% so với giá bán tại TP.Hồ Chí Minh trong bối cảnh giá bán nhà ở tại Thành phố đang có xu hướng tiếp tục tăng do nhu cầu cao mà nguồn cung mới hạn chế, người mua nhà sẵn sàng di chuyển xa hơn để có thể sở hữu nhà ở với giá hợp lý.