Chung cư hết niên hạn, quyền lợi của người sở hữu được xử lý thế nào?

Sáng 22/9, tại Hà Nội, Trang thông tin điện tử tổng hợp Việt Nam Mới và Trang thông tin điện tử tổng hợp VietnamBiz tổ chức Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”.

Hội thảo diễn ra sau khi Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Các nội dung được trao đổi tập trung vào sử dụng nguồn lực đất đai, tài chính đất đai, quyền của người sở hữu căn hộ chung cư và minh bạch thị trường.

Theo TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XVI, một trong những điểm đáng chú ý của Nghị quyết 21 là xác định quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội.

Từ cách tiếp cận này, theo ông Hiếu, đất đai cần được phân bổ cho đúng chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả, đồng thời bảo đảm bình đẳng, công khai, minh bạch và cạnh tranh. Một số quỹ đất cũng cần được ưu tiên cho nhà ở cho thuê, dự án thuộc diện ưu đãi hoặc thu hút đầu tư và các lĩnh vực xã hội hóa như y tế, giáo dục.

“Tiếp cận đất đai thực sự phải dễ dàng, minh bạch, cạnh tranh và đưa đất đến đúng người có năng lực sử dụng đất tốt nhất”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Cùng với khả năng tiếp cận đất, TS. Phan Đức Hiếu cho rằng chi phí đất đai cũng cần ở mức hợp lý cho phát triển kinh tế - xã hội. Nghị quyết đồng thời đặt ra yêu cầu nâng cao hiệu quả sử dụng đất, trong đó có định hướng phân loại đất hợp lý hơn và có chính sách tài chính, thuế đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng hoặc bị găm giữ.

Bên cạnh chính sách đất đai, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư là vấn đề được dư luận quan tâm.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải là vấn đề hoàn toàn mới. Luật Nhà ở năm 2023 đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, điểm cần tiếp tục hoàn thiện là làm rõ quyền của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ.

Theo bà Hằng, việc chung cư hết thời hạn sử dụng không đồng nghĩa người dân mất toàn bộ quyền đối với tài sản. Tùy từng trường hợp, quyền lợi của chủ sở hữu sẽ tiếp tục được giải quyết. Với một số trường hợp, người dân có thể được bố trí nhà tái định cư, mua nhà ở xã hội hoặc được bồi thường phần quyền sử dụng đất theo tỷ lệ sở hữu. Đối với các chung cư được xây dựng sau năm 1994, chủ sở hữu có thể tham gia đóng góp kinh phí để xây dựng lại chung cư mới; nếu không tiếp tục tham gia, họ có thể chuyển nhượng quyền của mình cho người khác hoặc được giải quyết quyền lợi liên quan đến phần đất sử dụng chung theo quy định.

“Sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư thì quyền sở hữu tài sản đó của người dân không bị mất đi”, bà Hằng nhấn mạnh.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng cho biết việc quy định rõ hơn về thời hạn sử dụng công trình nhằm tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Thực tế, khi công trình đã xuống cấp nhưng quyền và nghĩa vụ của các bên chưa được xác định rõ, quá trình phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại có thể gặp khó khăn, ảnh hưởng đến an toàn của người dân.

Bà Hằng đồng thời lưu ý cần phân biệt giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền sử dụng đất. Theo bà, quyền sử dụng đất ở vẫn là sử dụng lâu dài; phần có thời hạn là công trình xây dựng trên đất. Vì vậy, không nên hiểu rằng khi chung cư hết niên hạn thì người dân đồng thời mất quyền sử dụng đất gắn với căn hộ.

Cùng trao đổi về nội dung này, TS. Phan Đức Hiếu cho rằng cần tránh cách hiểu rằng căn hộ mua trước Nghị quyết 21 thì được sở hữu lâu dài, còn căn hộ mua sau Nghị quyết 21 sẽ bị giới hạn thời gian sở hữu. Theo ông, định hướng về thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải nội dung mới về bản chất, mà là bước tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý để xác định rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng.

Ông Hiếu cũng lưu ý niên hạn theo thiết kế, kiểm định ban đầu và thời gian sử dụng thực tế của một công trình có thể không hoàn toàn trùng nhau. Do đó, quá trình thể chế hóa cần dự liệu rõ cách xử lý trong từng trường hợp để bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu căn hộ cho đến khi công trình thực sự không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu các định hướng về dữ liệu, quy hoạch, giao đất và minh bạch thông tin được thực hiện tốt, người dân sẽ thuận lợi hơn trong tiếp cận thông tin và xác định giá trị tài sản; doanh nghiệp có thêm cơ sở dự báo, còn cơ quan quản lý có công cụ theo dõi biến động thị trường.

Theo ông Đính, các công cụ tài chính, thuế cũng có thể góp phần thúc đẩy việc đưa đất vào sử dụng, hạn chế tình trạng găm giữ và lãng phí nguồn lực.

Một vấn đề khác được trao đổi là cơ chế xác định giá đất. TS. Phan Đức Hiếu cho rằng đây là nội dung quan trọng và cũng là thách thức trong quá trình thể chế hóa Nghị quyết 21.

Theo ông, các dự thảo hiện nay đã thể hiện khá rõ vai trò của Nhà nước trong quyết định giá đất, song phương pháp xác định giá vẫn cần tiếp tục được làm rõ. Ông cho rằng những nội dung ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân cần được quy định ở cấp độ pháp lý phù hợp.