Hạ tầng bứt tốc, dòng tiền bất động sản Hà Nội dịch chuyển về đâu?

Hà Nội mở rộng không gian, bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Từ đô thị tập trung sang mô hình đa cực

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, tác động đáng chú ý nhất của Luật Thủ đô là mở rộng thẩm quyền để Hà Nội chủ động hơn trong thu hồi đất, quy hoạch và phát triển các đại đô thị tích hợp theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

Việc luật hóa cơ chế đầu tư PPP và phân cấp phê duyệt dự án đang tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ các tuyến đường sắt đô thị, đường vành đai. Khi hạ tầng được khơi thông, dòng vốn của các nhà phát triển bất động sản lớn cũng có xu hướng dịch chuyển mạnh ra những vùng đô thị vệ tinh như Hòa Lạc, Đông Anh, Gia Lâm hay Thanh Oai.

Theo ông Đính, điểm đáng chú ý là giá bất động sản tại các khu vực này ngày càng được dẫn dắt bởi tiến độ hạ tầng thực tế, thay vì chỉ dựa vào những “sóng quy hoạch trên giấy” như trước. Cơ chế đặc thù giúp rút ngắn quá trình giải phóng mặt bằng, qua đó tăng khả năng tạo lập quỹ đất sạch và thúc đẩy nguồn cung.

Từ giữa năm 2026, thị trường bất động sản Hà Nội được dự báo phân hóa rõ nét hơn. Khu vực lõi trung tâm tiếp tục giữ vai trò là tài sản tích sản có giá trị bền vững, trong khi những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng kết nối với ngoại thành sẽ trở thành động lực dẫn dắt thanh khoản và biên độ tăng giá.

Theo Savills, giai đoạn 2026-2027 được kỳ vọng ghi nhận tác động rõ nét từ việc hoàn thiện Vành đai 3,5, Vành đai 4 cùng hàng loạt cây cầu mới như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát, Vân Phúc, Ngọc Hồi, Mễ Sở và Hồng Hà.

Đến giai đoạn 2028-2029, tác động của hạ tầng sẽ tiếp tục lan tỏa tới các cực tăng trưởng phía Tây, Tây Nam và phía Nam. Xa hơn, tới năm 2030, khi các tuyến metro, Vành đai 5 và định hướng phát triển Khu công nghệ cao Hòa Lạc được hiện thực hóa, các khu vực ngoài trung tâm được kỳ vọng thu hút thêm dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản mở rộng theo chiều sâu và dài hạn.

Ở góc độ quy hoạch, KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, đánh giá Luật Thủ đô là một trong những văn bản pháp lý có tính đột phá cao nhằm hiện thực hóa đồ án Quy hoạch chung Thủ đô.

Theo ông Chính, các chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư vượt trội cùng quyền chủ động điều chỉnh quy hoạch phân khu sẽ giúp Hà Nội xử lý bài toán khó kéo dài nhiều năm là giãn dân khỏi 4 quận nội thành cũ.

Quá trình này cũng tạo điều kiện đẩy nhanh hình thành các thành phố trực thuộc, trong đó có Thành phố phía Bắc sông Hồng và Thành phố phía Tây Hòa Lạc. Cùng với đó, các quy chuẩn về đô thị xanh, công trình thông minh và hạ tầng ngầm hóa theo Luật Thủ đô được kỳ vọng nâng cao chất lượng sống tại các dự án bất động sản mới.

Thị trường vì thế đang có xu hướng chuyển từ phát triển theo kiểu “vết dầu loang” sang chú trọng chất lượng. Những dự án đô thị sinh thái, tích hợp đồng bộ trường học, bệnh viện, công viên và các tiện ích xã hội sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn hơn.

Hạ tầng định hình lại thị trường nhà ở

Hạ tầng không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn đang trực tiếp tác động đến khả năng tiếp cận nhà ở. Khi các tuyến đường vành đai, cầu và hệ thống giao thông công cộng được đầu tư, người dân có thêm lựa chọn tại các khu vực vùng ven và địa phương lân cận, đồng thời thị trường cũng hình thành sự cạnh tranh mạnh hơn về nguồn cung.

Tác động này đã bắt đầu thể hiện qua diễn biến giá và sức hấp thụ tại một số khu vực. Savills ghi nhận các dự án nằm dọc tuyến Metro số 2A và Metro số 3 có mức điều chỉnh giá thấp hơn mặt bằng chung thị trường. Điều này cho thấy lợi thế kết nối đang ngày càng trở thành yếu tố quyết định sức cạnh tranh của bất động sản nhà ở.

Đáng chú ý, hệ thống hạ tầng kết nối Hà Nội với Hưng Yên đang mở rộng đáng kể phạm vi lựa chọn nhà ở của người dân. Trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hưng Yên đạt quy mô tương đương Hà Nội, trong khi lượng giao dịch đạt khoảng 90% so với thị trường Thủ đô. Mặt bằng giá tại Hưng Yên chỉ bằng khoảng 60% so với Hà Nội, tạo lợi thế đáng kể về khả năng tiếp cận đối với người mua.

Lợi thế này được kỳ vọng tiếp tục gia tăng khi Vành đai 3,5, Vành đai 4 cùng các công trình kết nối như cầu Thượng Cát, Hồng Hà, Ngọc Hồi và Mễ Sở được hoàn thiện. Mạng lưới hạ tầng mới không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển giữa Hà Nội và Hưng Yên mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị về phía Đông.

Các đại đô thị quy mô lớn như Ocean City, Ecopark hay Alluvia City được dự báo hưởng lợi trực tiếp từ xu hướng này, qua đó gia tăng sức hút đối với cả người mua ở thực và nhà đầu tư.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục cải thiện nhờ sự tham gia của các đại đô thị mới và chính sách hỗ trợ phát triển thị trường. Theo Savills, riêng phân khúc căn hộ sẽ có 22 dự án mới mở bán trong thời gian còn lại của năm, cung cấp khoảng 13.700 căn hộ.

Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, triển vọng nguồn cung cũng tích cực khi đến từ cả các dự án hiện hữu và dự án mới. Savills dự báo gần 6.000 căn sẽ được mở bán trong phần còn lại của năm 2026, tiếp theo là khoảng 28.000 căn trong giai đoạn 2027-2029.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa bài toán thanh khoản được giải quyết hoàn toàn. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp khi các yếu tố ngắn hạn và dài hạn đồng thời tác động đến quyết định của người mua.

Trong ngắn hạn, khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn nhất khi mặt bằng giá nhà ở duy trì cao, trong khi nguồn cung vừa túi tiền còn hạn chế. Điều này khiến thanh khoản ở cả phân khúc căn hộ và nhà ở thấp tầng có xu hướng chậm lại so với giai đoạn trước.

Dù vậy, về dài hạn, triển vọng thị trường vẫn được củng cố bởi quá trình mở rộng không gian đô thị và đầu tư hạ tầng. Quy hoạch Thủ đô cùng việc đẩy nhanh các tuyến vành đai, cầu và mạng lưới giao thông kết nối đang tạo nền tảng để Hà Nội phát triển theo mô hình đa cực.

Khi hạ tầng hoàn thiện, quỹ đất phát triển cũng được mở rộng, tạo điều kiện hình thành các khu đô thị quy mô lớn với cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn. Thị trường vì thế sẽ từng bước giảm sự phụ thuộc vào khu vực lõi, chuyển sang một cấu trúc phân bổ dân cư, việc làm và dòng vốn rộng hơn.

Trong chu kỳ mới, lợi thế của bất động sản Hà Nội sẽ không chỉ nằm ở vị trí gần trung tâm mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối, chất lượng quy hoạch, hệ sinh thái tiện ích và năng lực hình thành cộng đồng cư dân thực. Sự kết hợp giữa thể chế mới, quy hoạch dài hạn và hạ tầng đồng bộ đang mở ra dư địa để Hà Nội tái định hình bản đồ tăng trưởng bất động sản trong nhiều năm tới.