Bất động sản Hà Nội 2026: Phân khúc thứ cấp và thổ cư kỳ vọng phục hồi

Thị trường bất động sản Hà Nội kỳ vọng phục hồi và bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành

Phân khúc thổ cư kỳ vọng phục hồi

Sau giai đoạn điều chỉnh và thanh lọc mạnh trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại Hà Nội đang phát đi những tín hiệu tích cực. Nhiều chuyên gia cho rằng, bước sang năm 2026, thị trường có thể duy trì đà tăng trưởng nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, sự cải thiện của hệ thống hạ tầng và nhu cầu nhà ở thực tiếp tục đóng vai trò động lực chính.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản tại Hà Nội nói chung và phân khúc thứ cấp nói riêng được kỳ vọng tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực.

Theo ông Tiến, triển vọng này được củng cố bởi nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, cùng với việc hệ thống hạ tầng giao thông và công tác quy hoạch đô thị của Thủ đô đang được đẩy mạnh triển khai. Trong bối cảnh đó, nhu cầu mua nhà để ở thực vẫn giữ vai trò là động lực quan trọng của thị trường, đặc biệt khi các chính sách giãn dân của thành phố đang được thúc đẩy nhằm giảm áp lực cho khu vực nội đô.

Cùng với xu hướng phục hồi chung của thị trường, phân khúc nhà thổ cư tại Hà Nội cũng được dự báo có những chuyển biến tích cực trong năm tới. Ông Tiến cho rằng, trong năm 2026, thị trường nhà thổ cư có thể phục hồi khoảng 10% so với năm 2025, sau giai đoạn trầm lắng của chu kỳ trước.

Theo đánh giá của ông Tiến, đà phục hồi này được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố, trong đó nổi bật là sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng và sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn. Đặc biệt, khu Đông Hà Nội đang được xem là điểm sáng tăng trưởng của thị trường khi hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm và các đại đô thị đang được triển khai.

Việc đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông, bao gồm các tuyến đường kết nối liên vùng, các cây cầu mới bắc qua sông Hồng cùng các dự án đô thị quy mô lớn, đang tạo ra lực đẩy đáng kể cho thị trường bất động sản khu vực này. Nhờ đó, giá trị bất động sản có xu hướng gia tăng, đồng thời thu hút dòng tiền đầu tư quay trở lại thị trường sau giai đoạn thận trọng trước đó.

Không chỉ phân khúc thổ cư, thị trường chung cư thứ cấp tại Hà Nội cũng được dự báo duy trì đà tăng trưởng ổn định trong thời gian tới. Theo ông Tiến, nguồn cung căn hộ chuyển nhượng đang có xu hướng gia tăng khi nhiều dự án đã bước vào giai đoạn bàn giao và ổn định cư dân.

Trong khi đó, nhu cầu ở thực trên thị trường vẫn tập trung chủ yếu vào các dự án trung – cao cấp có vị trí thuận lợi và khả năng kết nối hạ tầng tốt. Những dự án nằm gần các tuyến giao thông trọng điểm, khu trung tâm mới hoặc khu vực có hệ thống tiện ích đồng bộ thường ghi nhận thanh khoản tốt hơn so với mặt bằng chung.

Trong bối cảnh đó, khu Đông Hà Nội được kỳ vọng không chỉ đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản mà còn từng bước định vị là cực tăng trưởng mới của Thủ đô trong chu kỳ phát triển tiếp theo. Với lợi thế về quỹ đất, hạ tầng giao thông đang được hoàn thiện và sự hiện diện của nhiều đại đô thị, khu vực này được xem là tâm điểm thu hút cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trong những năm tới.

Thị trường bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành

Ở góc nhìn khác, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn Chiến lược của Cushman & Wakefield tại Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn.

Theo bà Ngọc, ở cả hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, các yếu tố như chất lượng vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm đang ngày càng đóng vai trò quan trọng. Đây là sự thay đổi đáng chú ý so với giai đoạn trước, khi nhiều dự án chủ yếu mở rộng dựa trên quy mô hoặc tốc độ phát triển quỹ đất.

Sự thay đổi này phản ánh quá trình chuyển dịch của thị trường sang giai đoạn chú trọng hơn đến giá trị thực và tính bền vững trong phát triển. Người mua nhà ngày càng quan tâm nhiều hơn đến môi trường sống, tiện ích, khả năng kết nối giao thông cũng như tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn.

Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển dân cư về các khu vực ngoại ô có hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện cũng đang góp phần duy trì sức cầu trên thị trường. Những khu vực nằm ngoài trung tâm nhưng có khả năng kết nối thuận tiện với khu lõi đô thị đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều gia đình trẻ.

Đặc biệt, các dự án được quy hoạch bài bản, sở hữu hệ thống tiện ích đồng bộ và có tiến độ triển khai minh bạch, rõ ràng tiếp tục nhận được sự quan tâm lớn từ người mua nhà. Nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực ngày càng đặt tiêu chí chất lượng sống lên hàng đầu, thay vì chỉ quan tâm đến yếu tố giá bán như trước đây.

Theo bà Ngọc, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội hiện chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm. Đây là những địa bàn đang hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, quỹ đất phát triển còn dồi dào và mặt bằng giá bán hợp lý hơn so với khu vực lõi đô thị.

Xét theo cơ cấu phân khúc, căn hộ trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 45% tổng nguồn cung, phản ánh khá sát nhu cầu ở thực cũng như khả năng chi trả của nhóm khách hàng chủ lực trên thị trường.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, chủ yếu tập trung tại các dự án có vị trí tốt, quy hoạch bài bản và hệ thống tiện ích đồng bộ. Đây thường là những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập khá và nhu cầu nâng cấp chất lượng sống.

Ngược lại, phân khúc căn hộ bình dân gần như vắng bóng trên thị trường. Điều này cho thấy khoảng trống nguồn cung dành cho nhóm khách hàng thu nhập thấp tại Thủ đô vẫn chưa được giải quyết, đồng thời đặt ra yêu cầu cần có thêm các chính sách phát triển nhà ở phù hợp nhằm đáp ứng nhu cầu của số đông người dân.