Bất động sản sàng lọc khốc liệt, thị trường tái định hình

Thị trường bất động sản trong quý I/2026 đã ghi nhận nhiều chuyển biến theo hướng tích cực

Phân hóa rõ nét

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản trong quý I/2026 đã ghi nhận nhiều chuyển biến theo hướng tích cực, trong bối cảnh hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện. Những cải cách này không chỉ góp phần tháo gỡ các vướng mắc tồn đọng kéo dài ở nhiều dự án, mà còn mở ra điều kiện thuận lợi để triển khai nguồn cung mới, tạo động lực cho thị trường phục hồi. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý hơn cả là thị trường đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Theo ông Đính, quá trình này không chỉ xuất phát từ nội tại của thị trường, mà còn chịu tác động trực tiếp từ các yếu tố vĩ mô như tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu. Chính sự cộng hưởng của các yếu tố này đã tạo ra một “phép thử” toàn diện đối với sức chịu đựng và năng lực thích ứng của các chủ thể tham gia thị trường.

Dù vậy, ở một góc nhìn tích cực, việc sàng lọc đang góp phần tái định hình cấu trúc thị trường theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn. Thị trường hiện vận hành trong trạng thái “kép”: vừa chịu áp lực từ các biến số bên ngoài, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình tái cấu trúc nội tại.

Một trong những biểu hiện rõ nét nhất của quá trình này là sự phân hóa ngày càng sâu sắc giữa các doanh nghiệp. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, năng lực quản trị tốt và pháp lý minh bạch đang tận dụng cơ hội để mở rộng quy mô, gia tăng thị phần thông qua phát triển dự án mới, đẩy mạnh hoạt động mua bán – sáp nhập và tích lũy quỹ đất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động, thậm chí rút lui khỏi thị trường.

Cùng với đó, cấu trúc thị trường đang dần chia thành 2 nhóm rõ rệt. Một bên là các doanh nghiệp dẫn dắt với chiến lược phát triển bài bản và khả năng thích ứng nhanh. Bên còn lại là các doanh nghiệp nhỏ và nhà đầu tư cá nhân đang phải tái cấu trúc để tồn tại. Trong bối cảnh này, dòng tiền đóng vai trò như một “bộ lọc tự nhiên”, góp phần loại bỏ những chủ thể yếu kém, đồng thời thúc đẩy thị trường vận hành hiệu quả hơn.

Các số liệu trong quý I/2026 đã phản ánh rõ nét xu hướng này. Cả nước ghi nhận 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, với tổng vốn đăng ký tăng tới 128%. Tuy nhiên, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi, cho thấy quá trình sàng lọc đang diễn ra ngày càng quyết liệt.

Ở góc độ nguồn cung, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán trong quý I/2026. Trong đó, nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang có sự dịch chuyển rõ rệt từ trạng thái tập trung sang xu hướng đa cực, phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền.

Đồng thời, cũng đang mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn và mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD), đáp ứng các tiêu chuẩn xanh và bền vững.

Thị trường hướng về giá trị thực

Cùng với đó, thị trường bất động sản quý I/2026 còn chứng kiến sự chuyển biến rõ nét ở phía cầu. Theo bà Phạm Thị Miền, hành vi và tâm lý người mua đang thay đổi đáng kể trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao và thanh khoản thị trường chưa thực sự phục hồi mạnh. Hiện nay người mua đã chuyển sang trạng thái “sợ chọn sai”.

Điều này khiến các tiêu chí lựa chọn sản phẩm trở nên khắt khe hơn, với ưu tiên hàng đầu là pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn. Sự thay đổi này được phản ánh rõ trong diễn biến thanh khoản. Những dự án được đầu tư bài bản, đặc biệt là các khu đô thị tích hợp với hệ thống hạ tầng và tiện ích đồng bộ, pháp lý hoàn chỉnh và mức giá hợp lý, vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ tích cực, trở thành điểm sáng của thị trường.

Ngược lại, các sản phẩm thiếu kết nối hạ tầng và tiện ích – điển hình là phân khúc đất nền tại nhiều khu vực vẫn rơi vào trạng thái trầm lắng, cho thấy thanh khoản đang mang tính chọn lọc rất cao.

Theo dự báo, thị trường sẽ tái cấu trúc theo 6 xu hướng chủ đạo. Thứ nhất, tái cấu trúc nguồn cung theo hướng nâng chuẩn, ưu tiên các dự án xanh, chất lượng cao. Thứ hai, tái cấu trúc không gian phát triển với xu hướng dịch chuyển theo hạ tầng, hình thành các đô thị tích hợp, đa chức năng. Thứ ba, tái cấu trúc kênh vốn khi dòng tiền không còn rẻ, buộc các chủ thể phải xây dựng cấu trúc tài chính an toàn hơn. Thứ tư, tái cấu trúc hành vi người mua theo hướng ưu tiên giá trị sử dụng thực và hiệu quả dài hạn. Thứ năm, tái cấu trúc lực cầu với nền tảng là nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Và cuối cùng, tái cấu trúc cơ chế vận hành thị trường theo hướng phân hóa sâu sắc hơn, tiệm cận các chuẩn mực phát triển bền vững.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes nhận định, quá trình sàng lọc hiện nay dù tạo ra áp lực trong ngắn hạn nhưng lại là điều kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn trong dài hạn.