Cần có riêng luật chung cư để chấm dứt tranh chấp lâu dài

Các diễn giả tại Tọa đàm

Theo LS. Hà Hải, Việt Nam cần ban hành một bộ luật riêng cho chung cư, thay vì chỉ dựa vào các thông tư hướng dẫn. Bởi những quy định hiện hành mới giải quyết phần ngọn, trong khi gốc rễ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn còn bỏ ngỏ.

Thông tư 05 ra đời để cụ thể hóa Luật Nhà ở, nhằm điều chỉnh việc quản lý và sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, văn bản này chỉ xử lý các tranh chấp sau khi cư dân nhận nhà, chứ chưa chạm đến căn nguyên từ giai đoạn đầu tư, ký kết hợp đồng và bàn giao.

Thực tế, phần lớn tranh chấp hiện nay xuất phát từ chủ đầu tư: vi phạm chất lượng công trình, không minh bạch diện tích bàn giao, chậm chuyển giao quỹ bảo trì, thiếu minh bạch trong tổ chức hội nghị chung cư… trong khi đó, người mua nhà chủ yếu vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

“Sự bất cân xứng này cho thấy pháp luật hiện hành chưa bảo vệ đầy đủ quyền lợi cư dân - bên yếu thế trong quan hệ mua bán. Đơn cử, nhiều hộ dân mua căn hộ diện tích 100 m² theo hợp đồng nhưng giấy chứng nhận quyền sở hữu lại ghi khác, dẫn đến kiện tụng kéo dài. Hoặc tình trạng căn hộ để ở nhưng bị biến thành văn phòng, cơ sở kinh doanh mà chưa có chế tài xử lý rõ ràng, gây bức xúc và mâu thuẫn giữa các bên” - ông Hải phân tích

Hiện nay, quy định phần lớn dựa trên sự tự nguyện thỏa thuận, giống như “hương ước” trong làng xã, nhưng nhà chung cư có tính đặc thù, đòi hỏi phải có ràng buộc pháp lý chặt chẽ. Chính vì vậy, nhiều đơn vị quản lý vận hành hiện nay là “sân sau” của chủ đầu tư, thiếu khách quan trong quản lý phí. Do đó, luật cần đặt ra cơ chế lựa chọn minh bạch, bảo vệ cư dân - đối tượng sử dụng trực tiếp.

Thực tế, chung cư đang là giải pháp tất yếu để đáp ứng nhu cầu nhà ở đô thị. Nếu khung pháp lý không đầy đủ, tranh chấp sẽ ngày càng nhiều, làm suy giảm niềm tin của người dân và cản trở sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản. Như vậy, thông tư và nghị định có thể hạn chế một số tranh chấp nhỏ, nhưng sẽ mãi mang tính “chữa cháy”. Chỉ một bộ luật riêng mới đủ sức giải quyết tận gốc, tạo sự ổn định lâu dài.

Một bộ luật riêng sẽ là chìa khóa bảo vệ quyền lợi cư dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư lành mạnh cho các doanh nghiệp

“Đã đến lúc cần nhìn thẳng vào thực tế. Tranh chấp chung cư không thể xử lý bằng những quy định chắp vá. Một bộ luật riêng sẽ là chìa khóa bảo vệ quyền lợi cư dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư lành mạnh cho các doanh nghiệp”, TS. Hà Hải khẳng định.

Theo Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), với sự phát triển nhanh chóng của đô thị hóa, nhà chung cư đã trở thành mô hình sống phổ biến tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, bên cạnh những tiện ích, việc quản lý nhà chung cư cũng đối mặt với nhiều thách thức như: xung đột lợi ích giữa cư dân và ban quản lý, vấn đề minh bạch trong thu chi quỹ bảo trì, hay việc đảm bảo an ninh, vệ sinh và cơ sở hạ tầng.

Những vấn đề tranh chấp chung cư nếu không giải quyết kịp thời, dứt điểm, hài hòa giữa các bên liên quan, sẽ không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống cư dân đô thị mà còn tác động rất lớn đến nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, hiện nay xu thế sống trong nhà chung cư là tất yếu. Theo Luật nhà ở năm 2005, tại đô thị đặc biệt thì 60% là dân số sẽ ở chung cư. Trên các đô thị ở thế giới, sống ở nhà chung cư là xu thế tất yếu đô thị phát triển để đáp ứng nhu cầu quỹ đất hiệu quả.

Đối với địa bàn TP. Hồ Chí Minh cũ thì có 1.440 khu nhà chung cư, nếu tính đơn lẻ thì con số gấp 2 lần. Thời gian sắp tới, số tòa nhà chung cư và tòa nhà chọc trời sẽ tăng cao hơn nữa. Theo ông Lê Hoàng Châu, tranh chấp chung cư phổ biến là giữa cư dân chung cư và chủ đầu tư và ban quản lý chung cư.

Số liệu thống kê cho thấy, hiện nay ở TP. Hồ Chí Minh có 58.000 căn chưa được cấp sổ hồng, dễ dẫn tới tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Khi chưa được cấp sổ hồng thì cư dân chưa được đảm bảo tính pháp lý, tài sản của gia đình. Ngoài ra là mâu thuẫn về vấn đề 2 kinh phí bảo trì 2%. Về vấn đề này thì xảy ra một số tranh chấp giữa cư dân và Ban Quản trị chung cư. Các tranh chấp liên quan tới vận hành, bảo trì, bảo dưỡng cũng như sử dụng một số khu vực tài sản chung trong chung cư.

“Ở nhiều tòa chung cư, phí bảo trì lên tới vài chục hay hàng trăm tỷ đồng. Để đảm bảo quyền lợi của cư dân, cần phải thực hiện quyền làm chủ của mình ở chung cư, tham gia các hội nghị nhà chung cư. Sau đó, cần phải hiểu lá phiếu của mình để bầu Ban Quản trị tốt nhất. Nếu sau đó phát sinh các mâu thuẫn thì cần yêu cầu tổ chức bầu lại Ban Quản trị. Tiếp theo, nếu vẫn chưa đáp ứng nhu cầu thì cần liên hệ với các hiệp hội, đoàn thể, chính quyền địa phương để đảm bảo lợi ích của mình” - ông Châu đưa ý kiến.