Cân nhắc thí điểm sàn giao dịch nhà đất

Kỳ vọng minh bạch và chặn cơ chế hai giá

Bộ Xây dựng mới đây đã trình Chính phủ dự thảo Nghị quyết thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do nhà nước quản lý, dự kiến sẽ triển khai trên toàn quốc trong giai đoạn 2026-2027.

Theo Bộ Xây dựng, mô hình này hướng tới việc liên thông toàn bộ thủ tục - từ cung cấp thông tin, thẩm tra pháp lý, xác lập hợp đồng điện tử đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - trên nền tảng dữ liệu thống nhất. Khi được hoàn thiện, trung tâm này sẽ tạo ra một hệ thống giao dịch thống nhất để theo dõi nguồn cung, giá cả, nghĩa vụ thuế, hạn chế khiến tình trạng “hai giá”, đầu cơ, thổi giá và gian lận thuế.

Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng đây sẽ là “cuộc cách mạng trong lĩnh vực bất động sản”, giúp thị trường minh bạch hóa, chuẩn hóa dữ liệu, tăng hiệu quả quản lý và tạo nền tảng phát triển giao dịch bất động sản hiện đại.

Bộ Xây dựng theo đó sẽ tập trung vào các nhóm cơ chế, chính sách để thí điểm trung tâm giao dịch, bao gồm: thành lập, quy định chức năng nhiệm vụ của trung tâm; quy định quy trình giao dịch, kết nối dữ liệu; xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu, bên cạnh đó tập trung xây dựng cơ sở vật chất, nguồn lực để triển khai mở rộng trên cả nước.

“Mô hình trung tâm giao dịch cũng sẽ giúp người dân tiết giảm thời gian, chi phí và rủi ro trong giao dịch nhà đất, đồng thời tạo ra một kênh giao dịch chính thống, nơi nhà nước trực tiếp quản lý, xác thực và chịu trách nhiệm về dữ liệu”, ông Sinh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch CTCP Địa ốc Hoàng Quân cho rằng, nếu được xây dựng thành công, trung tâm này sẽ đóng vai trò như hệ thống dữ liệu quốc gia về bất động sản, có khả năng tự động xác minh thông tin với các cơ quan quản lý và trả kết quả nhanh chóng. Việc này sẽ giải quyết được tình trạng “xé lẻ” phân mảnh hoạt động quản lý qua nhiều đầu mối giúp giao dịch nhà đất được nhanh chóng hơn, người dân, doanh nghiệp không phải đi lại nhiều nơi để nộp hồ sơ, nộp thuế, xác thực, công chứng, vay vốn…

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng cho rằng để vận hành hiệu quả trung tâm này, Bộ Xây dựng nên phân cấp cho các Sở Xây dựng địa phương để tổ chức, triển khai các hoạt động giao dịch. Đối với mức chi phí hoa hồng bán hàng, ông Tuấn cho rằng các quy định hiện nay ở mức 7-8% với nhà ở thương mại và 6% với nhà ở xã hội là quá cao. Bộ cần phối hợp Hội Môi giới xây dựng mô hình sàn giao dịch hiện đại, chi phí thấp, giúp giảm giá thành sản phẩm và cải thiện cân bằng cung - cầu.

Cân nhắc xây dựng thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do nhà nước quản lý

Bài toán dữ liệu lớn và cân nhắc lộ trình thí điểm

Đồng tình với đề án thí điểm của Bộ Xây dựng, tuy nhiên LS. Nguyễn Thanh Hà (Chủ tịch Công ty luật SBLAW) cho rằng, hiệu quả của mô hình trung tâm phụ thuộc phần lớn vào mức độ liên thông dữ liệu giữa đất đai, thuế, ngân hàng, công chứng và dân cư. Hiện nay theo ông Hà, dữ liệu đất đai vẫn phân tán, sai lệch và chưa số hóa đồng bộ giữa các địa phương; nếu không xử lý triệt để, giao dịch qua trung tâm sẽ bị tắc nghẽn, thậm chí gây thêm thủ tục cho người dân.

Ngoài ra, thói quen giao dịch trao tay, sử dụng tiền mặt và ký hợp đồng song song trên thực tế vẫn khá phổ biến ở nhiều địa phương. Vì thế nếu Bộ Xây dựng không có những quy định bắt buộc và chế tài đủ mạnh, nguy cơ người dân né tránh trung tâm là rất lớn. Chưa kể rằng, các rủi ro về công nghệ và an ninh mạng cũng cần được lưu ý và quy định chặt chẽ hơn. Cơ chế trách nhiệm và bồi thường thiệt hại cũng cần được quy định rõ ràng, thậm chí có thể nghiên cứu hình thành quỹ bảo đảm giao dịch hoặc bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp nhằm củng cố niềm tin cho thị trường.

Nhận định kém lạc quan hơn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, Chính phủ cần hết sức cân nhắc trong việc thành lập và vận hành trung tâm giao dịch bất động sản như đề xuất của Bộ Xây dựng. Trong văn bản góp ý kiến cho dự thảo Nghị quyết thí điểm này, đại diện HoREA cho rằng trong thời điểm hiện nay chưa thật sự cần thiết phải thành lập mô hình trung tâm này do nhiều vướng mắc về bộ máy, chức năng và hiệu quả thực thi.

Cụ thể, theo HoREA, đề xuất thí điểm thành lập trung tâm giao dịch bất động sản có thể chưa phù hợp với chủ trương của Trung ương về sắp xếp, tinh gọn bộ máy, giảm đầu mối và hạn chế phát sinh tổ chức mới. Việc thành lập một đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc UBND cấp tỉnh như dự thảo nêu đồng nghĩa với việc gia tăng biên chế, tăng chi ngân sách và tạo thêm đầu mối hành chính cần quản lý.

Bên cạnh đó, mô hình này còn có thể trùng lặp chức năng với nhiều cơ quan và thiết chế hiện hành. Cụ thể, đối với các giao dịch bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chức năng này đang thuộc thẩm quyền quản lý của Sở Xây dựng; đồng thời, các thủ tục liên quan đến xác nhận, công chứng hợp đồng đã được hệ thống văn phòng công chứng đảm nhiệm. HoREA cũng cho rằng hiện nay pháp luật đã có các thiết chế hỗ trợ minh bạch như sàn giao dịch bất động sản hoặc cơ chế yêu cầu chủ đầu tư công bố thông tin đầy đủ trên website doanh nghiệp và tại khu vực dự án. Do đó, việc bổ sung thêm một trung tâm do nhà nước thành lập chưa chắc mang lại hiệu quả tương xứng với chi phí và bộ máy phát sinh.