Số hóa giao dịch nhà đất trực tuyến gặp nhiều thách thức

Bộ Xây dựng mới đây đã đề xuất triển khai Sàn giao dịch bất động sản trực tuyến giống như sàn giao dịch chứng khoán. Theo đó, việc liên thông dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, đăng ký giao dịch trên nền tảng điện tử sẽ là bước đi quan trọng giúp tối ưu hóa hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất, đồng thời tăng tính thanh khoản cho các phân khúc bất động sản.

Khi sản phẩm bất động sản được số hóa, tình trạng pháp lý, giá cả của bất động sản sẽ được hiển thị minh bạch, giúp nhà đầu tư ra quyết định chính xác hơn. Bên cạnh đó, việc này sẽ hạn chế được tình trạng trốn thuế, tránh kê khai giá thấp. Đối với người dân, việc hình thành sàn tập trung sẽ hỗ trợ các giao dịch trực tuyến như ký hợp đồng, công chứng, nộp thuế, đăng ký quyền sở hữu, qua đó tiết giảm thời gian và chi phí.

Theo đánh giá của đa số chuyên gia, chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc nghiên cứu, thí điểm Đề án “Trung tâm Giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” có thể dẫn đến việc hình thành mô hình sàn giao dịch bất động sản trực tuyến tập trung, tương tự như các sàn chứng khoán hiện nay. Hoạt động của sàn sẽ do Nhà nước vận hành nhằm đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư nhỏ lẻ. Tuy nhiên, nhược điểm của mô hình này là thủ tục hành chính có thể cồng kềnh và kém linh hoạt. Nếu giao cho các doanh nghiệp tư nhân vận hành, thị trường có thể linh hoạt hơn, nhanh chóng áp dụng công nghệ mới vào giao dịch, nhưng rủi ro là thiếu sự giám sát, dễ phát sinh hành vi thao túng giá, làm giá ảo, dẫn đến bong bóng bất động sản.

Nhóm nghiên cứu của Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh cho rằng, để xây dựng và thí điểm sàn giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất trực tuyến, Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương cần đảm bảo bốn nhóm vấn đề: hệ thống thông tin về đất đai; sàn thương mại điện tử và sàn giao dịch nhà đất trực tuyến; dịch vụ công trực tuyến liên quan đến đất đai, nhà ở; và các vấn đề liên quan đến áp dụng hợp đồng thông minh, blockchain, mua chung bất động sản.

Ở tất cả các nhóm vấn đề kể trên, tính đến thời điểm hiện tại, vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức. Đơn cử, đối với hệ thống thông tin bất động sản, nhiều địa phương khu vực nông thôn vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và phần mềm do điều kiện công nghệ còn hạn chế và ngân sách chưa đủ. Hay như đối với hợp đồng thông minh, đến nay vẫn chưa có quy định pháp lý rõ ràng, khiến các chủ thể có nhu cầu sử dụng loại hợp đồng này còn lúng túng.

Theo ghi nhận, với chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, ngay trong quý II/2025, các bộ, ngành liên quan sẽ hoàn thiện hệ thống phần mềm, kết nối liên thông dữ liệu và đảm bảo an toàn hệ thống thông tin. Bộ Công an cũng được yêu cầu cập nhật, hoàn thiện và vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở, đồng thời kết nối với các cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, công chứng, đất đai, đầu tư, xây dựng… Hệ thống này sẽ cập nhật thường xuyên tình trạng pháp lý của dự án, danh sách bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và các bất động sản tồn kho.

Cần nhanh chóng hướng dẫn triển khai, đặc biệt là số hóa các giấy tờ về quyền sử dụng đất

Như vậy, việc hình thành sàn giao dịch bất động sản trực tuyến tập trung trong năm 2025 có thể được đẩy nhanh nhờ sự phối hợp liên bộ và sự vào cuộc của các địa phương. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng để hiện thực hóa ý tưởng thành lập và vận hành sàn giao dịch nhà đất tương tự sàn chứng khoán, vẫn còn nhiều việc phải làm.

Ở cấp độ luật pháp, cần bổ sung quy định pháp lý cho giao dịch quyền sử dụng đất trực tuyến và có các điều khoản riêng trong Luật Kinh doanh bất động sản nhằm quản lý, điều chỉnh loại hình kinh doanh này trên thực tế. Tương tự, đối với hợp đồng điện tử và hợp đồng thông minh, cần luật hóa, thừa nhận giá trị pháp lý và quy định cơ chế giải quyết tranh chấp.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 đã có những sửa đổi tích cực liên quan đến dịch vụ công trực tuyến. Tuy nhiên, Chính phủ và các bộ, ngành cần nhanh chóng hướng dẫn triển khai, đặc biệt là số hóa các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đối với các lĩnh vực mới như ứng dụng công nghệ blockchain trong bất động sản, cần có quy định rõ ràng trong Luật Kinh doanh bất động sản hoặc pháp luật về đầu tư tài chính. Bên cạnh đó, cần xây dựng khung pháp lý điều chỉnh quyền sử dụng đất sở hữu chung, đặc biệt là quy định về trách nhiệm của bên phát hành token và quyền – nghĩa vụ của các bên tham gia mua token.