Cân nhắc việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn nước ngoài

Theo quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), doanh nghiệp Việt Nam có thể được thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Dự thảo chưa quy định doanh nghiệp Việt Nam được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nước ngoài để có thể vay vốn hoạt động.

Phát biểu tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây, ông Darryl Dong, Phó giám đốc Công ty Tài chính quốc tế (IFC) cho rằng, việc sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất làm tài sản thế chấp để huy động vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế là một giải pháp vốn hóa quan trọng, đã được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới, nhưng Việt Nam hiện chưa cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn quốc tế.

Ông Darryl Dong cho rằng, việc hạn chế này làm giảm nguồn tài trợ quốc tế cho các doanh nghiệp Việt Nam và làm tăng chi phí vay vốn, dẫn đến giảm lợi thế cạnh tranh so với doanh nghiệp nước ngoài một cách đáng kể. Lãi suất vốn vay nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam sẽ bị đội lên do rủi ro khoản vay cao hơn thông thường và bên cho vay sẽ tính vào lãi suất cho vay.

Hiện tại, Luật Nhà ở 2014 đã cho phép các tổ chức kinh tế nước ngoài và cá nhân người nước ngoài làm việc tại Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, không chỉ sở hữu một căn nhà để ở, mà còn được sở hữu nhiều căn nhà với thời hạn nhất định để kinh doanh.

Vì thế đại diện IFC đưa ra đề xuất doanh nghiệp được thế chấp bất động sản trực tiếp hoặc gián tiếp.

Cụ thể, nếu thế chấp trực tiếp tại các tổ chức tài chính quốc tế thì quy định thêm giới hạn để giảm rủi ro nếu không trả được nợ và vẫn đảm bảo nguyên tắc thực thể nước ngoài không được phép sở hữu bất động sản ở Việt Nam.

Ông Darryl Dong gợi ý, điều kiện có thể là quy định bên cho vay quốc tế không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của một số loại đất (khu vực có thể gây rủi ro cho quốc phòng, an ninh quốc gia); không được sở hữu, chiếm giữ tài sản thế chấp. Khi xử lý tài sản thế chấp, chỉ được nhận giá trị bất động sản sau khi chuyển nhượng cho tổ chức hợp pháp.

Đại diện IFC cũng đưa ra cơ chế khác là thế chấp gián tiếp. Theo đó, tổ chức tín dụng trong nước đại diện bên cho vay nước ngoài, đứng ra quản lý và xử lý tài sản thế chấp. Nguyên tắc tương tự các khoản vay trong nước. Trường hợp doanh nghiệp không trả được nợ, tổ chức tín dụng trong nước bán tài sản thế chấp, thu lại tiền để trả bên cho vay nước ngoài.

Đại diện IFC cho biết thế chấp bất động sản là giải pháp vốn hoá đất đai đã được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới, như Trung Quốc, Campuchia, Thái Lan. Việc Việt Nam không có quy định này đang làm giảm nguồn tài trợ quốc tế và tăng chi phí vay vốn của doanh nghiệp. Hệ quả là giảm đáng kể lợi thế cạnh tranh so với doanh nghiệp nước ngoài. Lãi suất vốn vay nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam sẽ bị đội lên do rủi ro khoản vay cao hơn thông thường, và bên cho vay sẽ tính vào lãi suất. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến các dự án phát triển cơ sở hạ tầng hay sản xuất quy mô lớn, phải huy động vốn nước ngoài.

Theo ước tính của các tổ chức quốc tế, thế chấp đất đai làm giảm rủi ro khoản vay, lãi suất cho doanh nghiệp Việt vay có thể giảm 0,3-0,5%, tương ứng với hàng triệu USD. "Thay đổi luật, tiền sẽ đổ về Việt Nam. Còn nếu không, các quốc gia khác sẽ hút hết nguồn vốn này", ông Darryl Dong nói.

Nói về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất để huy động nguồn vốn trong nước và quốc tế cho doanh nghiệp Việt Nam, luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TPHCM - cho biết, theo quy định từ Điều 34 đến Điều 39 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nếu thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp Việt Nam được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Ông Nguyễn Văn Hậu cho rằng có hai vấn đề cần làm rõ ở đây.

Thứ nhất, quy định cho thế chấp quyền sử dụng đất “tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” có thể dẫn đến cách hiểu rằng không được thế chấp tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động tại Việt Nam hay tại các tổ chức tài chính nước ngoài khác. Lý do là bởi Khoản 1 và Khoản 2 Điều 2 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 sửa đổi 2017 phân biệt rõ hai đối tượng khác nhau là “Tổ chức tín dụng” và “Chi nhánh ngân hàng nước ngoài”.

Thứ hai, nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và pháp luật đầu tư vẫn chưa có định nghĩa chính thức thế nào là “Tổ chức kinh tế khác”.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng, việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài là giải pháp để các doanh nghiệp mở rộng khả năng thu hút vốn đầu tư, có thêm sự lựa chọn trong các phương thức huy động vốn.

Tuy nhiên, nếu cho phép thế chấp quyền sử dụng đất mà không giới hạn khu vực sẽ gây nguy hiểm đến quốc phòng, an ninh, cũng như gây ảnh hưởng đến các khu vực trọng điểm có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý. Việc huy động vốn thông qua tổ chức tài chính nước ngoài cần có sự kiểm soát chặt chẽ để không gây tác động đến thị trường ngoại hối và tạo ra biến động mạnh mẽ, khó kiểm soát.

Về vấn đề này, Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers cho biết, nếu để các doanh nghiệp thế chấp tài sản cho các tổ chức tài chính nước ngoài, các nhà làm luật cần nghiên cứu kỹ, đưa ra cơ chế, chính sách phù hợp.

Ở chiều ngược lại, nếu cho phép tổ chức tài chính nước ngoài nhận thế chấp thì cách tiếp cận, lãi suất sẽ có sự cạnh tranh, từ đó các doanh nghiệp sẽ đa dạng trong việc tìm kiếm nguồn vốn để huy động.

Tuy nhiên, vấn đề lớn mà Nhà nước, Chính phủ, trong Luật Đất đai đã quy định và trong dự thảo cũng đang đề xuất đó là trường hợp nếu như thế chấp để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài không phát sinh rủi ro thì rất tốt. Nhưng trường hợp không trả được nợ dẫn đến việc xử lý tài sản đảm bảo (quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) thì Luật đất đai hiện hành không cho phép hoặc cho phép rất hạn chế các cá nhân, tổ chức nước ngoài khi đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ bất động sản đảm bảo an ninh, quốc phòng sau khi Bộ Quốc phòng có ý kiến cho phép).

Vì vậy, việc để cho các doanh nghiệp thế chấp (trường hợp không trả được nợ) cho các tổ chức tài chính nước ngoài thì phải làm rõ trong dự thảo luật. Cần đặc biệt quan tâm đến cơ chế, chính sách.

“Vấn đề này các nhà làm luật phải đưa ra được những giải pháp cụ thể. Đơn cử như việc, thông qua tổ chức tài chính trung gian ở Việt Nam để xử lý, áp dụng theo quy định, pháp luật Việt Nam. Bởi, có nhiều trường hợp lợi dụng chính sách lách luật với mục đích để các tổ chức nước ngoài hoặc người Việt Nam đứng tên nhưng phía sau là tổ chức, cá nhân nước ngoài’ – ông Cường đề xuất.