Đà Nẵng: Bất động sản nguy cơ bong bóng, nhà đầu tư cần tỉnh táo

Sức cầu thực hay chỉ là bong bóng?

Theo ghi nhận của phóng viên, thị trường bất động sản tại Đà Nẵng, giá đất nền tại Hòa Xuân và Nam Hòa Xuân hay như khu vực Tây Bắc đầu năm 2025 đã tăng đột biến, có nơi đạt mức 60 - 70 triệu đồng/m², so với mức chỉ 35 - 40 triệu đồng/m² cuối năm 2024. Thậm chí, có một tuyến đường giá được đẩy lên mức 135-150 triệu đồng/m2. Lượng giao dịch tăng cao, nhưng phần lớn đến từ giới đầu cơ và "cò đất". Trong khi nhu cầu thực của người mua ở thực tế lại không tăng tương ứng.

Một chuyên gia nhận định: "Sự tăng giá này không đến từ nhu cầu thực, chủ yếu do tâm lý đầu cơ, thao túng thị trường. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh lao vào vòng xoáy mua bán lướt sóng mà không có sự phân tích kỹ lưỡng."

Tại 1 phòng công chứng trên địa bàn Hòa Xuân lượng người đến công chứng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất khá nhộn nhịp.

Việc nhận định của các chuyên gia không phải không có cơ sở. Nhìn lại những bài học từ các cơn sốt đất trước đây. Trong quá khứ, Đà Nẵng trải qua nhiều đợt sốt đất khiến thị trường bất động sản bị thổi giá quá mức, sau đó lại lao dốc nhanh chóng, gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư.

Điển hình như, giai đoạn 2017-2019, giá đất ven biển Đà Nẵng, đặc biệt tại các khu vực Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà, giá tăng mạnh từ khoảng 50-70 triệu đồng/m² lên hơn 200 triệu đồng/m². Nhiều nhà đầu tư đổ xô vào mua đất với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Song sau khi các biện pháp quản lý của chính quyền vào năm 2019 được áp dụng, thị trường nhanh chóng giảm nhiệt, khiến nhiều nhà đầu tư "ôm hàng" với giá cao mà không thể bán ra.

Không riêng đất nền ven biển, trong giai đoạn 2020-2021, khi dịch Covid-19 bùng phát, nhiều nhà đầu tư tìm đến đất nền khu vực Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân và khu vực Quảng Nam giáp ranh với TP. Đà Nẵng như một kênh trú ẩn an toàn. Những khu vực nói trên khi đó trở thành điểm nóng, giá tăng 50-70% chỉ trong vài tháng. Thế nhưng, khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc, thanh khoản suy giảm, nhiều nhà đầu tư vay nợ ngân hàng phải bán tháo, dẫn đến giá đất giảm mạnh vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022.

Hay giai đoạn 2022-2023, sốt đất theo tin đồn quy hoạch, thời điểm này, một số khu vực như khu Tây Bắc, Hòa Liên, Hòa Sơn... chứng kiến giá đất tăng đột biến do tin đồn về các dự án lớn như cảng Liên Chiểu, khu đô thị thông minh hay xây dựng nhà ga Đà Nẵng mới. Tuy nhiên, thời gian sau đó, giá đất tại các khu vực này bắt đầu hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư lâm vào cảnh "mắc kẹt".

Rủi ro từ đòn bẩy tài chính và chiêu trò thổi giá

Hầu hết nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất, vay ngân hàng với tỷ lệ cao, kỳ vọng giá đất tiếp tục tăng để bán chốt lời. Song khi thị trường đảo chiều, giá đất chững lại hoặc giảm, áp lực trả lãi suất ngân hàng sẽ trở thành gánh nặng lớn.

Một trong những chiêu thổi giá của các nhóm môi giới.

Một nhà đầu tư chia sẻ, "tôi vay đến 70% giá trị lô đất Nam Hòa Xuân, với kỳ vọng giá tăng tiếp. Nhưng gần đây giao dịch chậm lại, lo sợ nếu không bán kịp sẽ gặp khó khăn trong việc trả lãi suất ". Hiện lãi suất vay mua bất động sản vẫn ở mức cao 10 - 12%/năm, tạo áp lực tài chính lớn cho những người sử dụng vốn vay để đầu tư.

Một rủi ro khác, trước nhiều tin đồn về việc sáp nhập tỉnh, thành phố hoặc các dự án hạ tầng lớn đang bị lợi dụng để đẩy giá đất. Gần đây, xuất hiện thông tin như: Quy hoạch phân khu Đổi mới sáng tạo của TP. Đà Nẵng, phương án xây dựng cầu Hòa Xuân mới... Cùng đó, xuất hiện thông tin không chính xác về việc Hòa Xuân sẽ được quy hoạch thành khu đô thị thông minh hàng đầu miền Trung; hay Nam Hòa Xuân sẽ có cầu vượt kết nối với trung tâm thành phố đang lan truyền trên mạng xã hội... Các tin đồn này không có căn cứ chính thức nhưng lại được giới "cò đất" lan truyền rộng rãi nhằm kích thích tâm lý Fomo (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư...

Trước diễn biến khó lường của thị trường bất động sản tại Đà Nẵng trong thời gian gần đây, chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cẩn trọng, tìm hiểu kỹ thông tin trước khi mua đất; kiểm tra quy hoạch, pháp lý từ các cơ quan có thẩm quyền thay vì chỉ nghe lời môi giới. Không chạy theo tâm lý đám đông, giá đất tăng nhanh mà không có yếu tố hỗ trợ thực tế dễ dẫn đến rủi ro bong bóng; Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Đầu tư bằng vốn tự có hoặc vay với tỷ lệ an toàn để tránh rủi ro khi thị trường biến động, ưu tiên các khu vực có hạ tầng phát triển thực tế, nhu cầu thực cao thay vì chỉ chạy theo tin đồn.

Thị trường bất động sản luôn có chu kỳ lên xuống, cơn sốt đất nền hiện nay tại Đà Nẵng có thể là dấu hiệu của một đợt điều chỉnh mạnh trong tương lai. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, cân nhắc kỹ lưỡng để tránh rủi ro tài chính và đảm bảo an toàn trong các quyết định đầu tư.