Chính sách đất đai: Sửa sao để dập được tâm lý đầu cơ?!

11:05 | 21/03/2022

Góp ý sửa đổi Luật Đất đai 2013, các chuyên gia cho rằng sự phát triển của thị trường đất đai còn mang tính tự phát, bị các yếu tố đầu cơ chi phối mạnh, từ đó tạo nên những cơn sốt đất và biến động thị trường đất đai một cách cực đoan. Luật Đất đai còn nặng về các thủ tục hành chính, từ mối quan hệ giao - thu, cho thuê - thu, hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Bên cạnh đó, chính sách thuế và phí trong lĩnh vực quản lý đất đai chưa trở thành công cụ hữu hiệu để điều tiết thị trường.

chinh sach dat dai sua sao de dap duoc tam ly dau co Cần công khai quy hoạch để ngăn chặn tình trạng 'thổi' giá, đầu cơ
chinh sach dat dai sua sao de dap duoc tam ly dau co Bảo đảm tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật về đất đai
chinh sach dat dai sua sao de dap duoc tam ly dau co UBTVQH tập trung chất vấn các vấn đề về xăng dầu, đất đai đô thị

Nặng tâm lý “phải quản lý được tất cả người sử dụng đất”

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, nếu phân tích theo nguồn thu từ đất, có thể thấy tổng thu từ đất trên tổng thu ngân sách nhà nước đạt khoảng 14%, nếu so với tổng thu ngân sách địa phương thì đạt khoảng 28%.

So với các nước công nghiệp trên thế giới, những con số trên cho thấy thu từ đất ở Việt Nam không phải là cao. Nếu so sánh với GDP, tổng thu từ đất ở Việt Nam cũng chiếm khoảng 3,4% GDP. So với các nước trong Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), nước cao nhất chiếm khoảng 4% GDP (Vương quốc Anh) và các nước thấp nhất chiếm khoảng từ 0,3% - 0,5% GDP. Như vậy, mức thu ở Việt Nam cũng tương đối phù hợp so với mức thu ở các nước khác. Vấn đề cần lưu ý là nguồn thu từ đất tại Việt Nam chủ yếu đến từ việc chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp thông qua cơ chế nhà nước thu hồi đất. “Cơ chế này có thể được áp dụng cho một số trường hợp đặc biệt nhưng không thể áp dụng đồng loạt trong nhiều dự án lớn vì sẽ tạo nên tình trạng đầu cơ bất động sản”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

chinh sach dat dai sua sao de dap duoc tam ly dau co
Tiếp cận đất khó khăn làm nản lòng nhiều doanh nghiệp sản xuất công nghiệp

Số liệu từ Bộ Tài chính cho thấy, giai đoạn 2014 - 2020, trong tổng nguồn thu từ đất hàng năm, thu từ nhà nước giao đất, cho thuê đất chiếm tới 82%. Trong đó, nguồn thu từ nhà nước giao đất chiếm 80%, còn nguồn thu từ nhà nước cho thuê đất chỉ chiếm khoảng 19%. Đối chiếu với Luật Đất đai 2013, trong lĩnh vực phi nông nghiệp, nhà nước chỉ thực hiện giao đất để thực hiện các dự án nhà ở và nghĩa trang thương mại, mà chủ yếu là các dự án nhà ở. Có thể thấy nhà đầu tư tư nhân đầu tư vào đất nhà ở lớn gấp 4 lần đầu tư vào các khu công nghiệp, khu thương mại, khu dịch vụ. Con số này cho thấy, tâm lý người dân, nhà đầu tư quan tâm tới kinh doanh bất động sản nhiều hơn rất nhiều so với đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh để thực hiện công nghiệp hóa.

PGS.TS. Phan Trung Hiền - Phó trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ chia sẻ một lo ngại khác, đó là các chính sách, pháp luật có liên quan tới lĩnh vực bất động sản được quy định rải rác trong rất nhiều văn bản luật khác nhau. Vấn đề căn cơ về quyền sở hữu và quyền sử dụng được điều chỉnh trong Hiến pháp năm 2013; việc quản lý và sử dụng được điều chỉnh trong Luật Đất đai năm 2013; các quan hệ pháp luật dân sự được điều chỉnh trong Bộ luật dân sự năm 2014; các quan hệ pháp luật kinh doanh được điều chỉnh trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014... Mặc dù được trải dài trong nhiều bộ luật và luật như vậy, song nhìn chung quy định pháp luật về bất động sản chỉ giải quyết được vấn đề hành chính, xuất phát từ mục đích “phải quản lý được” tất cả người sử dụng đất, cố gắng tránh thất thoát các nguồn thu, trong khi chưa tối ưu hóa nguồn thu đó theo mục tiêu phát triển bền vững.

Đất đai cần được coi như đầu vào của sản xuất

Đại diện cho tiếng nói từ phía cộng đồng doanh nghiệp, ông Đậu Anh Tuấn - Trưởng Ban Pháp chế (VCCI) chia sẻ, doanh nghiệp còn gặp khó khăn đáng kể ở một số thủ tục hành chính (TTHC) liên quan tới lĩnh vực đất đai. Kết quả khảo sát của VCCI cho thấy, tỷ lệ doanh nghiệp dân doanh gặp khó khăn khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cao hơn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở 6/10 TTHC được khảo sát. Trong đó, khác biệt đáng kể về mức độ khó khăn được ghi nhận ở các thủ tục “quyết định chủ trương đầu tư”, “giải phóng mặt bằng”, và “thủ tục về quy hoạch xây dựng”.

Hiện nay, đất đai vẫn là một phần rất quan trọng để cùng với các yếu tố khác tạo thành đầu vào cho sản xuất công nghiệp. Tuy nhiên, với các cơ chế, chính sách hiện hành thì không khó lý giải tại sao trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư thà chạy theo đầu cơ đất ở thay vì tiếp cận đất để phục vụ sản xuất.

Ông Tuấn phân tích, doanh nghiệp tư nhân trong nước không được giao đất có thu tiền sử dụng đất nông nghiệp, mà chỉ được thuê đất đầu tư sản xuất; còn doanh nghiệp nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa khả thi. Các quy định chưa rạch ròi giữa các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà bên góp vốn chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn với hình thức góp vốn để hợp tác kinh doanh trong một thời hạn nhất định.

Luật Đất đai quy định ký quỹ là biện pháp duy nhất để đảm bảo thực hiện dự án đối với trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Quy định này khiến nguồn lực của nhà đầu tư bị “chôn” lại một chỗ, trong khi có thể áp dụng một số giải pháp hiệu quả hơn và được sử dụng phổ biến trong thực tiễn như bảo lãnh ngân hàng.

Vấn đề quan trọng khác là định giá đất còn bất cập. Theo ông Tuấn, khung giá đất nhà nước hiện hành chưa phù hợp với thị trường, thường chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất thị trường. Khung giá đất do tỉnh ban hành cũng chỉ bằng từ 30 - 60% giá đất thị trường tại địa phương. Việc chưa có cơ chế tính giá đất rõ ràng, minh bạch trong thực tế đã dẫn tới nguy cơ tranh chấp, sa lầy trong đền bù, giải phóng mặt bằng... Thủ tục, điều kiện quy định tại một số văn bản pháp luật không thống nhất, chồng chéo, liên quan nhiều cấp, dẫn tới quy trình triển khai dự án bị kéo dài, đình trệ, làm gia tăng chi phí về thời gian, tiền bạc và rủi ro đối với doanh nghiệp.

Khanh Đoàn

Nguồn:

Thông tin chứng khoán

Cập nhật ảnh...
Nguồn : stockbiz.vn
Ngân hàng
KKH
1 tuần
2 tuần
3 tuần
1 tháng
2 tháng
3 tháng
6 tháng
9 tháng
12 tháng
24 tháng
Vietcombank
0,10
0,20
0,20
-
3,00
3,00
3,30
4,00
4,00
5,50
5,30
BIDV
0,10
-
-
-
3,10
3,10
3,40
4,00
4,00
5,60
5,60
VietinBank
0,10
0,20
0,20
0,20
3,10
3,10
3,40
4,00
4,00
5,60
5,60
Eximbank
0,10
0,20
0,20
0,20
3,40
3,50
3,70
5,20
5,40
5,70
6,00
ACB
-
0,20
0,20
0,20
3,10
3,20
3,40
4,50
4,60
5,10
5,80
Sacombank
0,03
-
-
-
3,30
3,50
3,70
4,70
4,70
5,80
6,20
Techcombank
0,03
-
-
-
2,75
2,75
3,25
4,55
4,55
5,45
5,55
LienVietPostBank
0,10
0,10
0,10
0,10
3,10
3,10
3,40
4,00
4,00
5,50
5,50
DongA Bank
0,20
0,20
0,20
0,20
3,70
3,70
3,70
5,60
5,70
6,20
6,50
Agribank
0,10
-
-
-
3,10
3,10
3,40
4,00
4,00
5,50
5,50
Ngân Hàng USD EUR GBP JPY
Mua vào Bán ra Mua vào Bán ra Mua vào Bán ra Mua vào Bán ra
Vietcombank 23.110 23.420 26.488 27.866 31.023 32.318 204.16 214.87
BIDV 23.130 23.410 26.575 27.683 31.139 32.402 203.99 213.29
VietinBank 23.110 23.410 26.607 27.727 31.399 32.409 204.47 213.47
Agribank 23.120 23.400 26.787 27.493 31.334 32.117 205.87 211.70
Eximbank 23.160 23.360 26.871 27.398 31.480 32.096 206.75 210.81
ACB 23.160 23.370 26.814 27.429 31.401 31.993 206.11 211.05
Sacombank 23.125 23.477 26.953 27.513 31.568 32.084 206.29 212.66
Techcombank 23.124 23.415 26.643 27.863 31.118 32.281 205.24 214.28
LienVietPostBank 23.100 23.380 26.875 27.928 31.504 31.988 207.19 213.97
DongA Bank 23.180 23.370 26.930 27.410 31.560 32.110 203.80 210.30
(Cập nhật trong ngày)

Giá vàng Xem chi tiết

Khu vực
Mua vào
Bán ra
HÀ NỘI
Vàng SJC 1L
68.150
68.770
TP.HỒ CHÍ MINH
Vàng SJC 1L
68.150
68.750
Vàng SJC 5c
68.150
68.770
Vàng nhẫn 9999
53.300
54.250
Vàng nữ trang 9999
53.150
53.850