Cơ chế đặc thù và dòng vốn sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản

Diễn đàn được tổ chức trong bối cảnh Chính phủ vừa ban hành Nghị định 76/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết Nghị quyết số 170/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP. Hồ Chí Minh, TP. Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa; Nghị định 75/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Ông Nguyễn Trung Sơn, Phó Tổng Giám đốc Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội phát biểu: “Có thể nói, cơ chế đặc thù như "bàn đạp", dòng vốn là động lực để thị trường bất động sản có thể phát triển một cách bền vững. Nhưng quan trọng hơn hết vẫn là sự phối hợp nhịp nhàng giữa Nhà nước, địa phương, ngân hàng và doanh nghiệp. Cùng với sự vào cuộc của Trung ương, sự phối hợp và quyết tâm của các bên liên quan, thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ mới của sự phát triển bền vững, tăng nguồn cung, giúp giá nhà đất trở về với giá trị thực thay vì tăng ảo một cách phi lý như thời gian qua, người dân có nhiều cơ hội để chạm tới giấc mơ an cư hơn”.

Toàn cảnh Diễn đàn

Thời gian qua, thị trường bất động sản được ví như “hàn thử biểu” của nền kinh tế, bởi tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến hầu hết các ngành, nghề. Bất động sản đóng góp 7,62% GDP quốc gia, có tác động đến khoảng 40 ngành nghề khác nhau. Những năm qua, Đảng, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững. Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng được sửa đổi, có hiệu lực sớm nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn, phát triển chưa lành mạnh. Nổi bật là hiện tượng đầu cơ, “thổi giá”, giá ảo, giao dịch ảo; tình trạng lũng đoạn, hiện tượng phá hoại tại các cuộc đấu giá đất. Giá nhà, đất tăng cao phi lý, vượt xa giá trị thực khiến người dân không thể tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp không bán được hàng, thị trường đứng trước nguy cơ đóng băng.

Theo báo cáo tài chính quý IV/2024 của 11 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết, lượng hàng tồn kho đến hết ngày 31/12/2024 ở mức 289.538 tỷ đồng, tăng 2% so với cuối năm 2023.

Trong khi đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng tồn kho tính đến cuối năm 2024 ở con số hơn 17.000 căn hộ hoặc đất nền. Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81 nghìn sản phẩm bất động sản chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023. Nguồn cung tăng, lượng tồn kho lớn nhưng giá nhà, đất vẫn chưa có dấu hiệu giảm.

Sự lệch pha cung - cầu đang cho thấy những nghịch lý và bộc lộ những dấu hiệu thiếu lành mạnh của thị trường bất động sản. Tình trạng này đã và đang có tác động tiêu cực đến nền kinh tế nói chung và các ngành nghề liên quan nói riêng. Trong đó, nợ xấu của các ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản cũng tăng, ảnh hưởng lớn tới việc lưu thông dòng tiền.

Các đại biểu nghe chuyên gia phân tích về các giải pháp gỡ vướng, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản.

Dù Chính phủ đã có nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, tuy nhiên những vướng mắc về pháp lý vẫn đang là rào cản khiến nhiều dự án “đắp chiếu”, chậm tiến độ, chưa thể tái khởi động. Tính đến đầu tháng 3/2025, cả nước có tổng số 1.136 dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, hơn 3 tỷ USD từ các dự án bất động sản không triển khai được đã kéo theo các ngành nghề khác liên quan chịu ảnh hưởng, như vật liệu, tiêu dùng, nội thất, điện tử..., qua đó gây khó khăn cho các doanh nghiệp.

Giá chung cư tăng một cách "phi mã" chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp. Phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp đã “tuyệt chủng” trong nhiều năm qua. Bất cập này khiến thị trường càng phát triển một cách thiếu lành mạnh, lệch pha cung - cầu ngày càng rõ rệt.

Biên lợi nhuận thấp, vướng mắc về mặt thể chế chưa được tháo gỡ nên doanh nghiệp không mặn mà để phát triển loại hình nhà ở thương mại giá rẻ.

“Dù được hưởng nhiều ưu đãi và được khuyến khích, nhưng phân khúc nhà ở xã hội vẫn chưa được các địa phương, doanh nghiệp quan tâm và đẩy mạnh phát triển. Quá nhiều khâu, nhiều thủ tục chính là rào cản khiến các doanh nghiệp dù quy mô lớn hay nhỏ đều cho rằng thủ tụ để triển khai 1 dự án nhà ở xã hội còn lâu hơn nhà ở thương mại. Chưa kể, phát triển dự án nhà ở xã hội còn gánh thêm 1 khâu nữa là hậu kiểm”, ông Đính phân tích.

Ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội bổ sung: “Ngoài thủ tục đầu tư thì nguồn lực dành cho phát triển các dự án bất động sản cũng chưa được khơi thông”.

Theo ông Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (nay là Ủy ban Kinh tế - Tài chính), khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản đang là vấn đề được Chính phủ đặc biệt quan tâm. Mới đây, tại Hội nghị Thường trực Chính phủ làm việc với các ngân hàng thương mại, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu 3 nhiệm vụ cùng 8 nhóm giải pháp đối với ngành Ngân hàng để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô.

Đáng chú ý, Thủ tướng yêu cầu ngành Ngân hàng đẩy mạnh cắt giảm thủ tục hành chính, hỗ trợ tín dụng, tháo gỡ khó khăn các dự án bất động sản…; đồng thời nghiên cứu, tiếp tục có các gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ từ 35 tuổi trở xuống, nhà ở cho những đối tượng khó khăn; tích cực góp phần xóa nhà tạm, nhà dột nát trên cả nước.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, nhiều ngân hàng thương mại đã triển khai các gói vay ưu đãi. Hiện nay, PVcomBank đang triển khai chương trình vay mua bất động sản với lãi suất từ 3,99%/năm - 6,2%/năm, kỳ hạn vay trong 20 năm.

ACB cũng vừa tung gói "Ngôi nhà đầu tiên" dành cho người trẻ với lãi suất ưu đãi từ 5,5%/năm và chỉ cần trả từ 2% số vốn gốc mỗi năm. Tuy nhiên, mức lãi suất 5,5%/năm chỉ áp dụng trong 3 tháng đầu, hết 3 tháng lãi suất sẽ được thả nổi, bằng lãi suất cơ sở cộng 3,5%...

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực II cho rằng, điều hành chính sách tín dụng để thị trường bất động sản phát triển bền vững đòi hỏi sự cân bằng giữa việc hỗ trợ tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, giảm thiểu rủi ro bong bóng và tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

“Hiện, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đất, sửa chữa nhà cửa... đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm qua. Điều này sẽ khuyến khích người có nhu cầu thực, nhất là người trẻ, vay mua nhà. Nếu những nút thắt về pháp lý, tài chính được tháo gỡ, đồng thời những chính sách linh hoạt nhằm khơi thông dòng vốn, hỗ trợ doanh nghiệp và nâng cao tính minh bạch của thị trường được đề xuất và thực thi sẽ tạo điều kiện cho bất động sản phát triển, tiếp tục là trụ cột quan trọng của nền kinh tế, hướng tới sự ổn định, lành mạnh và bền vững”, ông Lệnh nhận định.