Cứu BĐS: Không chỉ là vốn

Ngày 10/4/2012, NHNN đã ban hành văn bản số 2056/NHNN-CSTT yêu cầu các TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài loại trừ dư nợ cho vay đối với một số nhu cầu vốn: Xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê mà các khoản vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải tiền lương, tiền công của khách hàng vay; xây dựng, sửa chữa và mua nhà để bán, cho thuê; xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở trong khu đô thị (bao gồm cả các công trình hoàn thành trong năm 2012 và sau 2012) ra khỏi dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS.
Loại trừ dư nợ cho vay đối với một số nhu cầu vay vốn: Xây dựng, sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay... ra khỏi dư nợ cho vay tiêu dùng.
Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC), văn bản 2056 có nhiều tác động tích cực đến thị trường BĐS. Cụ thể, tác động trực tiếp như sau: các ngân hàng sẽ có thể mở van tín dụng BĐS cho đối tượng vay cá nhân và sau đó là góp phần kích cầu. Trong khi đó, những người hưởng lợi trực tiếp là các chủ đầu tư của các dự án quy mô khu đô thị, chủ yếu ở nằm khu vực ven phục vụ quá trình đô thị hóa. Một cách gián tiếp, do các khoản vay trên được loại trừ khỏi hạn mức tín dụng 16% tổng dư nợ dành cho lĩnh vực không khuyến khích, các ngân hàng sẽ có thêm room cho BĐS.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa chính thức có văn bản kiến nghị một số giải pháp liên quan đến vấn đề tài chính trong đầu tư kinh doanh BĐS. Cụ thể như, theo Điều 56, khoản 1
Luật Đất đai quy định nguyên tắc xác định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn không đưa ra được quy trình cụ thể để xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Do đó, nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc xác định giá đất, ảnh hưởng đến tiến độ thu hồi đất, triển khai dự án.
Hoặc các quy định về thế chấp vay vốn tại các Điều 110, 113 Luật Đất đai chỉ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cho các mục đích sản xuất kinh doanh. Quy định này không phù hợp với các quyền dân sự về đất đai theo quy định của Bộ Luật Dân sự vì trong trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu vay tiền sử dụng vào các mục đích như xây dựng nhà ở hoặc mua nhà, vay tiền đầu tư cho con cái... Nên sửa đổi quy định theo hướng mở rộng mục đích cho các đối tượng có nhu cầu để khơi thông nguồn vốn cho phát triển...

Ông Vũ Viết Ngoạn - Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia:

Hệ số đòn bẩy tài chính của các DN BĐS theo số liệu niêm yết trên sàn chứng khoán là 1,5-1,7 (hệ số đi vay). Vì vậy, sự phụ thuộc của các DN theo số liệu này là không quá lớn. Tuy nhiên trên thực tế, qua phản ánh của các DN thì số vốn vay này lại rất lớn. Như vậy, số liệu này cũng cần xác minh rõ để "bắt đúng bệnh" cho thị trường và các DN. Ngoài ra, do thị trường có tính minh bạch chưa cao nên đã tạo ra một số khó khăn nhất định cho các nhà quản lý, hoạch định kinh tế vĩ mô.

Ông Trương Đình Tuyển - nguyên Bộ trưởng Bộ Thương mại, đặc phái viên của Thủ tướng:

Thị trường BĐS khó khăn do một thời gian dài bên mua, bên bán, sở hữu nhà đất chủ yếu với mục đích đầu cơ. Khi thị trường tạm lắng, giá nhà đất giảm, lượng cầu ít khiến cho lợi nhuận thu về không còn dồi dào như trước nên hoạt động đầu cơ giảm hẳn. "Bong bóng đang xì hơi" chứ chưa hẳn thị trường chết.

Ông Trần Đình Thiên - Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam:

Trước những khó khăn mà DN BĐS nêu lên, có thể nhìn thấy bức tranh chung của nền kinh tế cũng đang gặp nhiều trở ngại, cần có sự điều chỉnh thích hợp để thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên, cần phải làm rõ, khó khăn của thị trường BĐS nói riêng là do ở phía các DN thiếu vốn, bị vướng mắc ở chính sách hay ở nguồn cầu để có thể đưa ra những chính sách hỗ trợ thích hợp. Một vấn đề cũng cần lưu ý trong bối cảnh nền kinh tế đất nước hiện nay, Chính phủ đang cần nguồn lực để ưu tiên giải quyết nhiều vấn đề như kiềm chế lạm phát, thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh... nên những chính sách đưa ra vào thời điểm này cần thận trọng, để tránh tác động đến những lĩnh vực khác của nền kinh tế.