Doanh nghiệp băn khoăn dự thảo nghị định về đất đai

Một số vấn đề trong dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 vẫn đang được đưa ra bàn luận và đề xuất chỉnh sửa.

Ngày 23/4 tại Hà Nội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp (VCCI) cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức hội thảo "Góp ý dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai và dự thảo Nghị định quy định về giá đất". Các văn bản dự thảo này đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo.

Góp ý về Dự thảo nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho biết, thu hồi đất gồm 2 trường hợp thu hồi đất: Vì mục đích Quốc phòng - An ninh và để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hiện chỉ có hướng dẫn trình tự với trường hợp Quốc phòng - An ninh còn trường hợp còn lại thì chưa được đề cập trong khi đây lại là vấn đề các doanh nghiệp rất quan tâm (Điều 29).

Đối với Điều 37.2 “Vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế trong thời hạn 5 ngày và được thể hiện bằng văn bản”, theo ông Hiệp, do đây là một thủ tục mất rất nhiều thời gian, đề nghị bổ sung thành: Sau khi UBND cấp huyện thông báo việc kiểm đếm để thu hồi thì sau thời hạn 15 ngày kể từ thời điểm thông báo nếu chủ sự dụng đất không đồng thuận thì ban cưỡng chế sẽ vận động, thuyết phục, đối thoại trong thời hạn 5 ngày.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, các hướng dẫn về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất cũng sơ sài nên việc thực hiện tại các địa phương còn nhiều lúng túng. Đặc biệt, giá đất khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án chưa được được xác định nên khi được chấp thuận rồi, thậm chí đã giải phóng mặt bằng một phần, mới xác định được giá đất quá cao, nhà đầu tư không thực hiện được phải bỏ. Do đó, cần xem xét quy trình và có tiêu chí về về đấu thầu thực hiện dự án có sử dụng đất cụ thể hơn.

Theo bà Trịnh Minh Hằng - đại diện Phòng Pháp chế, Công ty Honda Việt Nam (HVN), theo Điều 218.2 Luật Đất đai 2024, việc sử dụng đất đa mục đích phải đáp ứng một số yêu cầu như: không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất, không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính.

Theo bà Hằng, quy định này chưa thật sự rõ ràng. Dự thảo đang quy định việc sử dụng đất đa mục đích thì cần phải thực hiện đăng ký đất đai theo quy định Luật Đất đai, tuy nhiên, HVN nhận thấy các trường hợp phải thực hiện đăng ký biến động tại Điều 133 Luật Đất đai 2024 hay các trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước khi chuyển mục đích sử dụng đất không đề cập đến việc sử dụng đất đa mục đích.

Do đó, HVN chưa rõ trong trường hợp sử dụng đất đa mục đích thì sẽ cần phải thực hiện những thủ tục đăng ký đất đai nào theo Luật Đất đai 2024 để hoàn thành trách nhiệm của người sử dụng đất.

Với dự thảo nghị định hướng dẫn về giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp liệt kê tới hơn 20 vấn đề còn tồn đọng.

Theo dự thảo, giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp chưa có giá đất trong bảng giá đất thì phải bổ sung bảng giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư. Người được bố trí tái định cư được ghi nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của Chính phủ. "Như vậy liệu có phải đang có mâu thuẫn về cách áp dụng giá đất đối với trường hợp được bồi thường khi NN thu hồi đất không?", ông Hiệp băn khăn.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá cho hay, các phương pháp định giá đất cũng còn tồn tại nhiều khúc mắc, phương pháp so sánh cần được xem xét lại, đặc biệt là ở khoản chi phí “hao mòn, khấu hao”.

Khi áp dụng phương pháp so sánh, nghị định quy định tính cả hai loại chi phí ‘hao mòn, khấu hao’ để trừ khỏi giá trị xây dựng mới tài sản nhằm tìm ra giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất.

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, cách dự thảo quy định sẽ dẫn đến cách hiểu phải tính cả hai loại chi phí này, trong khi hao mòn và khấu hao hoàn toàn khác nhau về bản chất.

"Phương pháp thặng dư cũng cần phải được tính toán thêm. Cụ thể, việc quy định không tính chi phí tiền sử dụng đất vào tổng chi phí đầu tư, mà chỉ cho phép tính chi phí phát triển bất động sản trên đất sau khi có đất, là tính thiếu một khoản chi phí khá lớn. Mặt khác, việc không tính chi phí đầu vào khác hình thành tổng chi phí cũng là một khiếm khuyết trong dự thảo", ông Thỏa chia sẻ.

Ông Lê Minh Ngân - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, sự đóng góp ý kiến cho dự thảo các nghị định thi hành Luật Đất đai (sửa đổi) của cộng đồng doanh nghiệp, chuyên gia thời gian qua rất nghiêm túc và hiệu quả cao. Từ nay đến khi các nghị định được thông qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục tiếp thu ý kiến góp ý của người dân, doanh nghiệp và các cơ quan.