Đấu giá đất thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam

Sở Tài nguyên - Môi trường đã trình dự thảo báo cáo UBND TP. Hồ Chí Minh về kế hoạch tổ chức công tác đấu giá cho các lô đất tại Khu đô Thị mới Thủ Thiêm. Theo bà, lần đấu giá này có những điểm khác biệt như nào so với những lần đấu giá trước?

Trong kế hoạch đấu giá năm 2024, TP. Hồ Chí Minh dự định đấu giá 4 lô đất trong khu Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư. Ba lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở, và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 – 10/2024 và đấu giá dự kiến từ tháng 7 – 11/2024.

Tiếp theo vào tháng 9 và tháng 11/2025, thành phố dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 7 lô. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, TTTM bán lẻ... Các lô đất tập trung ở Khu chức năng 1 và 3, vị trí chiến lược, kết nối tốt với Cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu.

Năm 2021, cuộc đấu giá không thành công ở Thủ Thiêm khi các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7-8 lần giá thị trường, đều lần lượt bỏ cọc. Vụ việc này có tác động tiêu cực đến thị trường thời điểm đó: giá đất phát triển dự án trúng thầu cao hơn nhiều mặt bằng giá thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận dự án của các CĐT có tiềm lực và sự quan tâm thực sự.

Chính vì vậy, hiện nay TP. Hồ Chí Minh đã có những bước chuẩn bị kỹ càng cho cuộc đấu giá sắp tới. Cụ thể, Sở Tài nguyên - Môi trường Thành phố đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm.

Cách xác định giá khởi điểm là Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, đã được ban hành ngày 5/2/2024. Nghị định này bổ sung quy định chi tiết cụ thể về các phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng, trình tự, nội dung xác định giá đất theo các phương pháp khác nhau. Như vậy việc xác định giá khởi điểm đấu giá được quy định rõ ràng, chi tiết và minh bạch.

Theo bà, những quy định mới sẽ tác động thế nào đến hoạt động đấu giá đất lần này?

Nghị định 10/2023-NĐ-CP, ban hành ngày 3/4/2023 có quy định rõ về điều kiện của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất như thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Trường hợp có hai (02) công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá; Phải nộp tiền đặt cọc bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật liên quan khác

Ngoài ra, Điều 125 Luật Đất Đai 2024 quy định thêm về tổ chức tham gia phải có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án; Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.

Như vậy, cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất về kinh nghiệm nhà đầu tư: cân nhắc tiêu chí kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần nhất, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, tổng vốn, số lượng dự án BĐS đã từng thực hiện. Về khả năng thực hiện dự án: có thể sàng lọc bằng cách thông qua kế hoạch phát triển dự kiến của họ trên khu đất tham gia đấu giá, như điều kiện về vốn chủ sở hữu, kế hoạch thu xếp vốn chi trả tiền sử dụng đất, khả năng huy động vốn phát triển dự án. Nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển. Việc sàng lọc này giúp tránh những đơn vị có khả năng gây nhiễu loạn thị trường.

Có ý kiến cho rằng, nên nâng tỷ lệ đặt cọc để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để trục lợi và gây nhiễu loạn thị trường?

Theo quy định hiện hành có sự khác nhau về tiền đặt trước trong đấu giá tài sản. Theo Luật Đấu giá tài sản hiện hành, tại điểm khoản 1 Điều 39, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Trong khi đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm, quy định này đã được áp dụng từ 20/5/2023.

Tuy nhiên Luật Đất Đai quy định việc đấu thầu theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất.

Vệc nhà đầu tư trúng đấu giá xong bỏ cọc gây nhiều hệ luỵ cho thị trường bất động sản. Vậy theo bà liệu cần có thêm quy định về chế tài xử phạt trường hợp này?

Đây là sự việc đáng tiếc liên quan đến Thủ Thiêm - một khu đô thị mới quy mô lớn của TP. Hồ Chí Minh, được kỳ vọng sẽ rất sáng lạng và phát triển mạnh mẽ. trong tương lai. Việc thu hút đầu tư vào Thủ Thiêm sẽ tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh mới và việc làm, cùng với các khu vực dân cư chất lượng và giá trị bất động sản dự kiến tăng cao.

Hiện nay, sự phát triển ở nơi đây vẫn còn chậm, so với Phố Đông thì ngày càng suy yếu. Mặc dù vậy, với những cơ hội hứa hẹn và tiềm năng lớn, kế hoạch đấu giá đất Thủ Thiêm sắp tới đang nhận được sự chờ đợi từ cộng đồng doanh nghiệp và cư dân. Việc này sẽ đạt được kết quả tốt hơn khi thành phố công bố chiến lược giá đất cho năm 2024 và 2025, đây có thể là một cột mốc quan trọng trong phát triển đô thị TP. Hồ Chí Minh.

Xin cảm ơn bà!