ĐBQH Nguyễn Việt Hà: Không để người mua nhà mất đi lớp bảo vệ từ bảo lãnh ngân hàng

ĐBQH Nguyễn Việt Hà (Đoàn Tuyên Quang)

Bảo lãnh ngân hàng và khoản thanh toán 5% cuối cùng

Thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 22/10, đại biểu Quốc hội (ĐBQH) Nguyễn Việt Hà (Đoàn Tuyên Quang) cơ bản thống nhất với sự cần thiết sửa đổi luật nhằm hoàn thiện thể chế, khơi thông nguồn lực đầu tư, nâng cao tính minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch. Tuy nhiên, từ những quy định cụ thể trong dự thảo, đại biểu đề nghị tiếp tục rà soát các cơ chế bảo vệ người mua nhà, nhất là đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.

Góp ý khoản 3 Điều 20, ĐBQH Nguyễn Việt Hà cho rằng, cần cân nhắc quy định liên quan đến quyền từ chối bảo lãnh, bởi cơ chế này có thể chuyển rủi ro sang người mua. Đối với bất động sản mà khách hàng phải thanh toán trước khi nhận nhà, bảo lãnh là một cơ chế hạn chế rủi ro trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao.

Theo đại biểu, người mua thường không có đầy đủ thông tin và năng lực thẩm định để đánh giá tình hình tài chính, các khoản nợ cũng như khả năng hoàn thành dự án của chủ đầu tư.

Trong trường hợp người mua từ chối bảo lãnh, nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, việc thu hồi số tiền đã nộp trên thực tế sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Việc từ bỏ bảo lãnh đồng nghĩa với việc người mua mất đi một lớp bảo vệ quyền lợi trong giao dịch.

Từ thực tế đó, đại biểu đề nghị cân nhắc phương án không cho phép từ bỏ bảo lãnh đối với những giao dịch thuộc diện bắt buộc phải có bảo lãnh.

Trường hợp dự thảo vẫn duy trì quyền lựa chọn của người mua, đại biểu đề nghị quy định chặt chẽ điều kiện từ chối. Theo đó, việc từ chối phải được xác nhận bằng một văn bản riêng, hoàn toàn tự nguyện và chỉ thực hiện sau khi người mua được cung cấp đầy đủ thông tin về phạm vi bảo lãnh cũng như hậu quả pháp lý. Đặc biệt, không được mặc nhiên coi việc người mua ký hợp đồng hoặc chấp nhận hợp đồng mẫu là đồng nghĩa với từ chối bảo lãnh.

Cùng với cơ chế bảo lãnh, ĐBQH Nguyễn Việt Hà đề nghị xem xét lại quy định tại điểm b khoản 1 Điều 20 về việc người mua phải chuyển 5% giá trị hợp đồng còn lại vào tài khoản mở tại tổ chức tín dụng.

Theo đại biểu, nên sửa quy định theo hướng khoản 5% còn lại được người mua thanh toán khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lý giải đề xuất này, đại biểu cho rằng khi đã thanh toán tới 95% giá trị hợp đồng, trên thực tế người mua khó có khả năng vì 5% còn lại mà không tiếp tục hoàn thành nghĩa vụ tài chính để nhận nhà.

Mặt khác, việc yêu cầu người mua nộp trước khoản tiền này cũng không giúp chủ đầu tư huy động thêm vốn cho dự án. Bởi theo điểm c cùng khoản, số tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản chỉ được chuyển cho chủ đầu tư ngay sau khi bên mua, thuê mua nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp vẫn giữ quy định chuyển trước 5% vào tài khoản tại tổ chức tín dụng, đại biểu đề nghị làm rõ số tiền được chuyển vào tài khoản của chủ thể nào. Đồng thời, cần quy định cụ thể việc phong tỏa khoản tiền này cho đến khi người mua được cấp Giấy chứng nhận, nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư sử dụng sai mục đích hoặc lạm dụng nguồn vốn của khách hàng.

Siết cơ chế xử lý tiền đặt cọc, đối chiếu nghĩa vụ khi chuyển nhượng dự án

Một nội dung khác được ĐBQH Nguyễn Việt Hà đề cập là cơ chế xử lý tiền đặt cọc tại khoản 6 Điều 18. Theo đại biểu, quy định xử lý tiền đặt cọc chung chung bằng cụm từ “theo thỏa thuận đã ký kết” có thể gây rủi ro cho người mua nhà.

Trên thực tế, hợp đồng đặt cọc thường được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản soạn thảo sẵn. Trong khi đó, người mua ít có khả năng đàm phán và có thể không hiểu đầy đủ các quy định pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình như phía chủ đầu tư.

Đại biểu cho biết Bộ luật Dân sự đã quy định cơ chế xử lý tiền đặt cọc và cho phép các bên có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, nếu dự thảo chỉ dẫn chiếu chung đến thỏa thuận đã ký mà không xác định giới hạn của quyền thỏa thuận, có thể tạo kẽ hở để đưa vào hợp đồng những điều khoản bất lợi cho người mua.

Vì vậy, ĐBQH Nguyễn Việt Hà đề nghị quy định rõ việc thỏa thuận xử lý tiền đặt cọc phải tuân thủ pháp luật và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản, đại biểu góp ý điểm e khoản 1 Điều 32, quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án. Đại biểu ghi nhận dự thảo đã đặt ra nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan. Tuy nhiên, để nguyên tắc này được thực hiện trên thực tế, cần bổ sung cơ chế đối chiếu nghĩa vụ tài chính đối với từng khách hàng.

Yêu cầu này đặc biệt cần thiết đối với những dự án đã ký nhiều hợp đồng mua bán và thu tiền của khách hàng qua nhiều đợt. Theo đại biểu, nếu không có cơ chế đối chiếu cụ thể, có thể phát sinh tình trạng chủ đầu tư trục lợi hoặc bàn giao sai số liệu khi chuyển nhượng dự án, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua và bên nhận chuyển nhượng. Những sai lệch về nghĩa vụ tài chính cũng có thể làm phát sinh tranh chấp giữa các bên sau khi dự án được chuyển giao.

Do đó, đại biểu đề nghị dự thảo quy định rõ cơ chế đối chiếu nghĩa vụ tài chính của từng khách hàng trong quá trình chuyển nhượng, nhằm hạn chế rủi ro và bảo đảm quyền lợi của các chủ thể liên quan.

Minh bạch tiến độ dự án, tránh phát sinh giấy phép con

Bên cạnh các quy định liên quan đến dòng tiền và nghĩa vụ tài chính, ĐBQH Nguyễn Việt Hà dành sự quan tâm đến thủ tục xác nhận điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.

Đối với khoản 4 Điều 19 về văn bản xác nhận đủ điều kiện trước khi đưa dự án bất động sản vào kinh doanh, đại biểu cho rằng quy định này là cần thiết để nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo đảm tính pháp lý của dự án trước khi đưa vào khai thác và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, thủ tục này cũng có thể phát sinh khó khăn, vướng mắc, thậm chí tiêu cực đối với doanh nghiệp nếu không được kiểm soát chặt chẽ. Đại biểu lưu ý yêu cầu về văn bản xác nhận đủ điều kiện có nguy cơ trở thành một dạng giấy phép con trong quá trình triển khai dự án. Để hạn chế tình trạng này, đại biểu đề nghị việc nộp hồ sơ và trả lời của cơ quan quản lý phải được thực hiện bằng phương thức điện tử. Cách thức này nhằm bảo đảm công khai hồ sơ, kiểm soát thời gian xử lý và tạo điều kiện để doanh nghiệp theo dõi quá trình giải quyết thủ tục.

Cùng với đó, đại biểu đề nghị Chính phủ quy định rõ những loại hồ sơ cần nộp và phạm vi kiểm tra của cơ quan quản lý. Đây sẽ là căn cứ để kiểm tra, đối soát quá trình tiếp nhận, xử lý và trả lời hồ sơ, bảo đảm thuận lợi cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện dự án.

Một vấn đề khác được đại biểu đề cập tại điểm c khoản 4 Điều 18 là trách nhiệm cập nhật, công khai thông tin dự án bất động sản. Đại biểu đề nghị bổ sung quy định cụ thể về trách nhiệm cập nhật thông tin khi có thay đổi, đồng thời xác định rõ thời điểm và tần suất công khai. Theo đại biểu, thông tin công khai là kênh để người mua theo dõi, kiểm tra tiến độ thực hiện dự án và bảo vệ quyền lợi của mình.

Vì vậy, nội dung cập nhật không chỉ dừng ở thông tin chung mà cần thể hiện tiến độ thực tế so với kế hoạch đã đề ra. Trong đó, phải làm rõ những mốc công việc đã hoàn thành, những hạng mục hoặc công việc bị chậm, nguyên nhân chậm tiến độ và ảnh hưởng dự kiến đến thời hạn bàn giao nếu có.

ĐBQH Nguyễn Việt Hà đề nghị những yêu cầu này cần được quy định rõ ràng, cụ thể trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), để người mua có cơ sở theo dõi và kiểm tra quá trình triển khai dự án.