Tháo gỡ chuỗi điểm nghẽn thể chế, đưa nguồn lực đất đai trở lại nền kinh tế

Các đại biểu phát biểu tại tổ ngày 22/10 (Ảnh QH))

Hoàn thiện thể chế giá đất bám sát thực tiễn

Thảo luận về sửa đồng bộ ba đạo luật, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh, chuyển sang chính quyền địa phương hai cấp bộc lộ điểm nghẽn lớn ở khâu quy hoạch. Chủ tịch Quốc hội đề nghị bỏ kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, cho phép dùng quy hoạch đô thị nông thôn thay thế quy hoạch sử dụng đất nơi có quy hoạch chi tiết. Quy hoạch phải bám sát thị trường và linh hoạt điều chỉnh khi thay đổi hành chính nhằm tránh ách tắc tiếp cận đất đai.

Về giá đất, Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, yêu cầu bám sát Nghị quyết 21 của Trung ương, bảo đảm nguyên tắc sát thị trường nhưng không tuyệt đối hóa theo thị trường thuần túy khiến bảng giá đất tăng đột biến và dự án đình trệ. Chủ tịch Quốc hội khẳng định vai trò quyết định của Nhà nước đối với giá đất, không tư nhân hóa đất đai và không cho người nước ngoài nhận chuyển nhượng đất. Định giá phải cân đối lợi ích các bên, có hệ số điều chỉnh rõ ràng, kiểm tra độc lập và công khai dữ liệu. Hệ thống thông tin đất đai quốc gia cần liên thông, quản lý toàn bộ thửa đất đã cấp sổ đỏ nhằm chấm dứt chuyển nhượng trái phép.

Thảo luận tại tổ, đại biểu Tạ Thị Yên (Đoàn Hải Phòng) đặt câu hỏi vì sao giá nhà tại đô thị lớn ngày càng xa tầm tay người làm công ăn lương và sửa luật lần này tác động đến đâu. Đại biểu Tạ Thị Yên nhấn mạnh, đất đai là nguồn lực đặc biệt có giới hạn, do đó đất dự án phải đưa vào sử dụng hiệu quả, tránh găm giữ.

Về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra, đại biểu Tạ Thị Yên phân tích trường hợp đất nông nghiệp tăng giá trị vượt bậc sau khi chuyển mục đích và được Nhà nước đầu tư hạ tầng. Đại biểu đề xuất quy định ngay trong Luật mức sàn hoặc nguyên tắc đủ rõ về tỷ lệ điều tiết.

Đối với đất dự án chậm sử dụng do lỗi chủ quan, đại biểu Tạ Thị Yên đề nghị rút ngắn thời hạn xử lý thay vì kéo dài 5 năm, áp dụng biện pháp thu tiền lũy tiến. Về tiếp cận đất cho nhà ở thương mại, đại biểu nghiêng về Phương án 2 chỉ cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở nhằm hạn chế gom đất vùng ven, nhưng đề nghị đánh giá kỹ nguy cơ làm giảm nguồn cung nhà ở. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh phải dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, công khai phương pháp và nguồn dữ liệu.

Mở đường ra cho dự án đình trệ, phát triển nhà ở xã hội

Về tháo gỡ vướng mắc kinh doanh bất động sản, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng) phân tích bất cập tại quy định chủ đầu tư chuyển nhượng dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Chỉ ra nghịch lý: nhiều chủ đầu tư suy giảm năng lực tài chính khiến dự án đình trệ nhưng không thể hoàn thành nghĩa vụ để chuyển nhượng, đại biểu cho rằng, để giải phóng nguồn lực cần cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành với điều kiện kiểm chứng chặt chẽ, chứng minh năng lực, không xóa nợ và không thất thu ngân sách.

Liên quan đến thủ tục hành chính, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị rà soát quy định tại Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản về thông báo bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh. Đại biểu cảnh báo yêu cầu nộp hồ sơ chờ kiểm tra và trả lời trong 8 ngày thực chất là thủ tục tiền kiểm dưới hình thức thông báo, đồng thời kiến nghị chỉ áp dụng tiền kiểm với bất động sản có rủi ro cao, cơ quan nhà nước phải tự khai thác dữ liệu sẵn có và quy định rõ trách nhiệm nếu chậm trả lời quá 8 ngày.

Về nhà ở xã hội, đại biểu Tạ Thị Yên nhấn mạnh, nguồn tiền chủ đầu tư nộp thay quỹ đất phát triển nhà ở xã hội phải quản lý riêng và sử dụng đúng mục tiêu. Đối với dự án nhà cho thuê hưởng ưu đãi, đại biểu đề nghị quy định thời gian tối thiểu duy trì công năng cho thuê. Đối với nhà ở xã hội, bà đề xuất nghiên cứu cơ chế bảo toàn phần giá trị ưu đãi khi người mua chuyển nhượng lại sau 5 năm tránh việc ưu đãi biến thành khoản chênh lệch cho người mua đầu tiên. Đại biểu đề nghị giữ nguyên quy định bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai như đặt cọc và giữ lại 5% giá trị hợp đồng đến khi cấp Giấy chứng nhận.

Về thu hồi đất và tái định cư, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh quan điểm đời sống người dân sau thu hồi đất phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đồng thời đề nghị lượng hóa tiêu chí này thông qua hoàn thiện hạ tầng, trường học, trạm xá, thương mại và bắt buộc hoàn thành phương án bồi thường trước khi giao đất. Một số đại biểu khác cũng nhấn mạnh sinh kế là tiêu chí rất quan trọng khi đánh giá chất lượng tái định cư, đòi hỏi đào tạo nghề gắn với việc làm thực tế, tạo điều kiện cho người dân làm ăn lâu dài.

Đẩy mạnh quản trị dựa trên dữ liệu số và bảo đảm tính đồng bộ hiệu lực thi hành

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Hải Phòng) đánh giá cao việc sửa đồng thời ba đạo luật nhằm giải quyết liên thông chuỗi vướng mắc từ quy hoạch, tiếp cận đất đai đến giao dịch bất động sản. Về tiếp cận đất làm nhà ở thương mại, đại biểu nghiêng về Phương án 1 là luật hóa Nghị quyết 171 để bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời đề nghị bổ sung tiêu chí định lượng rõ ràng đối với đất công nhỏ hẹp, xen kẹt không thể tách thành dự án độc lập nhằm tránh áp dụng tùy tiện khi giao đất không qua đấu giá.

Về kiểm soát giá đất, đại biểu đồng tình với bảng giá đất chu kỳ 3 năm kết hợp hệ số điều chỉnh, nhưng đề nghị luật hóa nguyên tắc tham vấn tư vấn giá đất độc lập và bổ sung trần biên độ điều chỉnh bảng giá đất giữa hai chu kỳ. Đại biểu đề xuất loại trừ giao dịch bất thường khỏi thông tin định giá để ngăn giá ảo, đồng thời chuyển thẩm quyền quy định tỷ lệ bồi thường về Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định đồng thời với bảng giá đất.

Chú trọng quản trị dựa trên dữ liệu, Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đánh giá cao quy định mã định danh duy nhất cho từng thửa đất và công nhận dữ liệu số có giá trị pháp lý chính thức tại Điều 79 Luật Đất đai. Đại biểu đề nghị bổ sung lộ trình xác định thời điểm dữ liệu số trở thành chuẩn pháp lý duy nhất thay cho hồ sơ giấy. Đại biểu cũng chỉ rõ sự cần thiết phải luật hóa kết nối liên thông giữa Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, bắt buộc mã định danh bất động sản tại Luật Kinh doanh bất động sản tham chiếu mã định danh thửa đất. Hệ thống dữ liệu cần tích hợp chức năng tự động cảnh báo sớm rủi ro như giao dịch bất thường hay dự án chậm tiến độ.

Về thời điểm có hiệu lực và điều khoản chuyển tiếp, các đại biểu nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm đồng bộ tuyệt đối giữa ba luật. Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị ấn định ngày có hiệu lực của Luật Đất đai không muộn hơn ngày 01/7/2027 và quy định rõ văn bản áp dụng trong giai đoạn giao thời đến ngày 01/01/2028 khi bảng giá đất mới áp dụng. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga thì đề nghị thiết kế chặt chẽ quy định chuyển tiếp theo nguyên tắc không bắt người dân, doanh nghiệp làm lại thủ tục đã thực hiện hợp pháp, không hồi tố bất lợi và không hợp thức hóa vi phạm. Hoàn thiện đồng bộ ba đạo luật giúp khơi thông nguồn lực đất đai, bảo đảm tăng trưởng gắn với hiệu quả sử dụng đất và nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân.