Để bảo lãnh “mua nhà trên giấy” phát huy hiệu quả

3 yếu tố cần quan tâm khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

“Né” bảo lãnh vẫn phổ biến

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) mặc dù từ năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Năm 2015, NHNN đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Thông tư 07 sau đó tiếp tục được sửa đổi, bổ sung bằng Thông tư 13/2017/TT-NHNN.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký VNREA cho rằng sau 5 năm triển khai các văn bản pháp lý trên, vẫn có rất ít chủ đầu tư dự án nhà ở thực hiện bảo lãnh một cách thực chất. “Các chủ đầu tư bằng nhiều cách sẽ cố tình “né” đi khoản bảo lãnh mỗi năm khoảng 2% tổng giá trị bảo lãnh”, ông Đính cho biết.

Bảo lãnh ngân hàng chính là để bảo vệ người mua nhà

Theo PGS-TS. Đặng Văn Dân - Đại học Ngân hàng TP.HCM, hiện nay các quy định pháp lý để bảo lãnh dự án nhà ở đã khá rõ ràng và chi tiết tại Thông tư 07 và Thông tư 13 của NHNN. Các NHTM đủ năng lực thực hiện bảo lãnh dự án nhà ở được công bố công khai trên trang thông tin điện tử của NHNN.

Trong thực tiễn triển khai vẫn có khá nhiều điều cần bàn. Theo đó, mức phí bảo lãnh hiện nay do NHTM và chủ đầu tư thỏa thuận, thường dao động từ 1,1 - 2,5% giá trị bảo lãnh, vẫn bị tính vào giá bán nhà ở và trở thành gánh nặng về tài chính cho người mua nhà. Do đó, nhiều trường hợp chủ đầu tư thỏa thuận với bên mua nhà về việc không phát hành bảo lãnh ngân hàng khi ký hợp đồng mua bán. Chỉ khi các bên mua nhà tiến hành vay vốn để thanh toán tiền mua nhà thì ngân hàng cho vay mới yêu cầu hồ sơ vay vốn phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Ghi nhận thực tế cho thấy, khi mở bán dự án nhiều trường hợp chủ đầu tư ký kết với ngân hàng văn bản cam kết bảo lãnh hoặc văn bản tài trợ vốn, trong đó có nội dung về bảo lãnh. Tuy nhiên, các nội dung này thực chất không có giá trị pháp lý. Bởi nếu đúng quy định thì các NHTM khi bảo lãnh dự án phải in trên ấn chỉ bảo lãnh của ngân hàng và phát hành riêng lẻ cho từng bên mua nhà là bên nhận bảo lãnh với các thông tin phù hợp với hợp đồng mua bán đã ký kết.

Ở góc độ các NHTM, việc phát hành cam kết bảo lãnh đúng quy định còn tùy thuộc vào yêu cầu và việc phối hợp của bên được bảo lãnh là bên bán. Do đó, rất khó để ngân hàng triển khai nếu không có sự hợp tác của bên bán. Để tuân thủ những quy định về bảo lãnh và cho vay, các NHTM thường thêm vào hợp đồng tài trợ vốn các nội dung như “ngân hàng chúng tôi đảm bảo về mặt nguyên tắc” hoặc “quý công ty chỉ được sử dụng hạn mức bảo lãnh sau khi hoàn thiện đầy đủ hồ sơ thủ tục tín dụng”…

Thống nhất phí bảo lãnh

Theo ông Nguyễn Văn Đính, với những bất cập của hoạt động bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong năm 2020 vừa qua VNREA đã kiến nghị với Chính phủ và Bộ Xây dựng xem xét bỏ quy định bảo lãnh của chủ đầu tư khi bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thay bằng hình thức khác mà chủ đầu tư có thể thực hiện như ký quỹ đối với dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên các kiến nghị này chưa được Bộ Xây dựng và Chính phủ chấp thuận.

Mới đây, để có cơ sở dữ liệu phục vụ quản lý và kiểm soát hoạt động đóng tiền bảo lãnh của các chủ đầu tư các dự án nhà ở, đồng thời hạn chế rủi ro cho người mua nhà, UBND TP.HCM cũng đã kiến nghị NHNN xem xét sửa đổi, bổ sung quy định của Thông tư 07/2015 và Thông tư 13/2017 liên quan đến hoạt động bảo lãnh giao dịch trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Để góp ý cho các bộ, ngành và Chính phủ nhằm hoàn thiện các văn bản pháp lý về bảo lãnh dự án nhà ở, LS. Trần Minh Cường - Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, các quy định về bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai cần được giữ lại để hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà. Tuy nhiên, các quy định về mức phí bảo lãnh và cấu phần phí bảo lãnh trong giá bán cần được xem xét phù hợp và minh bạch thông tin đối với người mua cuối cùng.

Đồng quan điểm, PGS-TS. Đặng Văn Dân cho rằng có mấy vấn đề vướng mắc trong hoạt động bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai cần được xem xét sửa đổi. Theo đó, mức trần phí bảo lãnh cần được quy định và hướng dẫn thực hiện một cách thống nhất. Tiếp đó, các NHTM có thể xem xét cấp tín dụng có đảm bảo một phần hoặc giảm tỷ lệ bảo đảm cấp tín dụng để cân đối trong việc vừa tài trợ vốn vừa cấp bảo lãnh cho một dự án mà không có thêm tài sản đảm bảo.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan có thể nghiên cứu ban hành quy định cho phép chủ đầu tư dự án không bắt buộc phải thực hiện bảo lãnh nếu bên mua nhà hình thành trong tương lai không yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng. Bởi bản chất của việc bảo lãnh ngân hàng là để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, tuy nhiên có thể phát sinh thêm chi phí mà bên mua thường phải gánh chịu. “Do vậy, trong các trường hợp chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu và được người tiêu dùng tin cậy thì có thể cho phép người mua nhà đồng ý để bên bán không phát hành bảo lãnh”, ông Dân nêu ý kiến.