Thị trường bất động sản phân hóa sâu sắc

Nguồn cung nhà ở đang tập trung vào các dự án đại đô thị

Phần lớn nguồn cung nhà ở mới thuộc về các chủ đầu tư lớn

Năm 2024, thị trường bất động sản đã khép lại với những tín hiệu phục hồi tích cực. Niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà đã được củng cố đáng kể, nhờ những nỗ lực hỗ trợ kịp thời từ các chính sách của Nhà nước. Bên cạnh đó, sự tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và nhu cầu nhà ở thực của người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ, tiếp tục là động lực thúc đẩy thị trường.

Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập. Xét theo loại hình sản phẩm, mặc dù các dự án nhà thấp tầng mở bán gia tăng, căn hộ chung cư vẫn chiếm ưu thế, chiếm tới 70% tổng nguồn cung nhà ở mới năm 2024.

Nguồn cung thiếu vắng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, đặc biệt là căn hộ thương mại giá bình dân. Phân khúc này chỉ được đáp ứng phần nào từ các dự án nhà ở xã hội, dù số lượng đã cải thiện nhưng mới chỉ đạt 13,5% kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025. Quá trình triển khai chính sách nhà ở xã hội dù được hỗ trợ mạnh mẽ vẫn gặp nhiều khó khăn do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung căn hộ chung cư mới năm 2024 chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên), chiếm 65%. Riêng quý IV/2024, tỷ trọng căn hộ cao cấp đạt 47%, tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Phân khúc hạng sang, siêu sang tăng mạnh, đạt gần 27%, tăng 23 điểm phần trăm so với quý IV/2023. Toàn thị trường ghi nhận gần 10.000 sản phẩm căn hộ có giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên, gấp hơn ba lần so với năm 2023.

Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới năm 2024 tập trung ở miền Bắc, trong khi miền Nam và miền Trung lần lượt chiếm 29% và 11%. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị tại vùng ven và các tỉnh giáp ranh hai đô thị đặc biệt. Dù khu vực miền Nam tăng nguồn cung vào cuối năm, nhưng vẫn chưa bắt kịp tốc độ tăng trưởng từ miền Bắc.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, xét theo doanh nghiệp cung ứng, 62% nguồn cung nhà ở mới thuộc về các chủ đầu tư lớn và nhà đầu tư nước ngoài, nổi bật là các tập đoàn lớn với hệ sinh thái khép kín. Riêng các dự án trên quỹ đất của Vinhomes đóng góp hơn 55% tổng nguồn cung.

Quy định mới của Luật Đất đai ưu tiên các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, tạo lợi thế cho các doanh nghiệp lớn. Ngược lại, các doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp khó khăn khi không đủ năng lực tài chính triển khai dự án lớn, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng và không đủ sức cạnh tranh trong đấu giá quỹ đất nhà nước.

Bà Miền cho biết, trong bối cảnh quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm và giá cao, việc nguồn cung tập trung vào các dự án đại đô thị là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, điều này khiến giá nhà khó giảm và không đáp ứng được nhu cầu của người dân thu nhập trung bình, thấp. Các dự án đại đô thị thường đi kèm hạ tầng hiện đại, tiện ích cao cấp, dẫn đến chi phí đầu tư lớn. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư lớn thường phát triển dự án ở khu vực ven đô, nơi giá đất ngày càng tăng, đặc biệt khi được quy hoạch đồng bộ.

Mở nút thắt cho thị trường bất động sản

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, Chính phủ cần có các chính sách hỗ trợ thúc đẩy nguồn cung mới, đặc biệt là nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội, tiếp tục rà soát và phân loại các dự án bất động sản gặp vướng mắc theo nhóm nguyên nhân và cơ quan chịu trách nhiệm xử lý. Đồng thời, kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng.

Xây dựng quy định chi tiết, cụ thể về trình tự, thủ tục định giá đất với từng tình huống nhất định. Điều này sẽ giúp các địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản đang triển khai, từ đó giúp các dự án dang dở "hồi sinh" và đưa nguồn cung mới vào thị trường.

Bà Miền cho rằng, để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, cần khẩn trương phê duyệt các dự án bất động sản vừa và nhỏ: Tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp triển khai dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở giá rẻ, góp phần tăng nguồn cung nhà ở phù hợp trên thị trường.

Đồng thời, nghiên cứu và triển khai các cơ chế, chính sách hỗ trợ giải phóng mặt bằng hiệu quả, đặc biệt đối với các dự án nhà ở xã hội và nhà ở bình dân. Hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng dự án: Xây dựng cơ chế cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án được thừa kế và hoàn thành nghĩa vụ tài chính còn lại, tạo điều kiện thu hút đầu tư, đẩy nhanh tiến độ các dự án. Điều này sẽ giúp giải quyết tình trạng "treo" dự án và đưa nhanh nguồn cung nhà ở ra thị trường.

Đặc biệt, các doanh nghiệp cần chủ động phối hợp chặt chẽ với cơ quan quản lý nhà nước, đồng thời không ngừng cập nhật và tận dụng các quy định pháp luật mới. Bên cạnh đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể xem xét đầu tư vào các thị trường mới nổi, nơi có quỹ đất rộng lớn và chi phí đầu vào còn thấp để tìm kiếm cơ hội phát triển bền vững.