Định giá đất: Chìa khóa tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Giá đất tăng cao đang gây áp lực lớn lên thị trường bất động sản.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Sở Tài chính thành phố về danh sách 22 dự án trình Hội đồng Thẩm định Giá đất Thành phố thẩm định trong quý IV/2024. Đây là bước đi quan trọng nhằm giải quyết các vấn đề về nghĩa vụ tài chính đất đai, đồng thời kỳ vọng mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách thành phố.

Đứng đầu danh sách là dự án Khu phức hợp Lotte Eco Smart City của Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc). Mặc dù đã được động thổ từ tháng 9/2022, nhưng dự án vẫn ở trạng thái "án binh bất động" do vướng về nghĩa vụ tài chính đất đai. Nếu giải quyết được vấn đề khó khăn này, dự án có thể đóng góp nguồn thu lên tới 16.000 tỷ đồng.

Dự án lớn thứ hai là khu đất 14,8 ha tại phường An Phú, TP Thủ Đức, thuộc Hợp đồng BT của dự án đường song hành cao tốc Long Thành - Dầu Giây làm Công ty Cổ phần bất động Nguyên Phương làm chủ đầu tư. Dự kiến số tiền thu được từ dự án này là 3.500 tỷ đồng. Bên cạnh đó, còn có nhiều dự án khác có nghĩa là tài chính lớn, dao động từ 200 tỷ lệ đến 700 tỷ đồng, góp phần tạo ra nguồn thu đáng kể nếu có thể giải quyết vấn đề.

Theo tính toán của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh, việc giải quyết khó khăn trong thẩm định giá đất cho 22 dự án này có thể thu lại nguồn thu 25,483 tỷ đồng tiền thuế, đóng góp đáng kể vào ngân sách thành phố. Tuy nhiên, quá trình xác định giá đất hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, từ các quy định pháp lý chưa chặt chẽ đến tình trạng giá đất biến động mạnh. Điều này không chỉ làm dự án tiến triển chậm mà còn gây áp lực lớn lên thị trường bất động sản.

Tại Diễn đàn Phát triển Bền vững Thị trường Bất động sản diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam đã chỉ ra rằng một số dự án bất động sản hoàn thiện nhưng không thể đưa vào kinh doanh chưa được xác định giá đất.

“Nhiều dự án không biết giá bán là bao nhiêu vì chưa được xác định giá đất. Trong khi đó, giá đất tại nhiều khu vực chỉ trong 6 tháng đã tăng gấp đôi. Doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn. Thậm chí, giá đất nếu hoạch toán ra thì nó chiếm 40% giá thành bất động sản, đẩy giá nhà lên mức cao không tưởng”, ông Hiệp chia sẻ.

Ông Hiệp cảnh báo, giá nhà tại một số khu vực của Việt Nam đã ở mức cao so với thu nhập bình quân của người dân. Nếu không kiểm tra kiểm soát tốt giá đất, nguy cơ mất cân bằng giữa cung và cầu sẽ sớm xảy ra, dẫn đến tình trạng bất động sản không có người mua.

"Giá nhà Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới. Giá quá cao, liệu ai có đủ tiền để mà mua. Chung cư có giá 500 triệu/m2, mức giá phi lý nhưng kiểm tra ra thì do cơ cấu của giá đất", ông Hiệp cho biết thêm.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản phân tích, trước đây, các quy định về phương pháp xác định giá đất chưa được quy định rõ ràng, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất chưa được hoàn thiện. Trước đây, giá bất động sản thấp nên thông tin tham khảo để xác định giá đất cũng thấp. Nhưng hiện tại, khi giá bất động sản tăng cao, giá đất được thẩm định cũng được thúc đẩy theo, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

"Thời gian gần đây, giá bất động sản đã tăng cao, đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, dẫn đến thông tin tham chiếu cũng cao hơn, khiến giá đất xác định cho doanh nghiệp cũng tăng lên. Một số cơ quan chức năng và tổ chức tư vấn thẩm định giá có xu hướng xác định giá đất cao hơn một chút, để tránh bị quy là thất thoát tài sản công", luật sư Tuấn cho hay.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi trường Bất động sản Việt Nam cho biết, việc các địa phương công bố bảng giá đất và triển khai quy hoạch mới đang tạo ra áp lực tăng giá bất động sản.

“Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, các dự án đền bù, giải phóng mặt bằng có giá đất rất cao, kéo theo chi phí đầu tư tăng vọt. Điều này tạo ra giá sản phẩm bất động sản tăng cao ngoài khả năng chi trả của người dân,” ông Đính lưu ý.

Theo ông Đính, nếu không có biện pháp kiểm soát đáp ứng kịp thời, giá đất tăng cao sẽ gây ra nhiều hệ thống nguy hiểm, không chỉ thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến xã hội.

Để giải quyết những khó khăn hiện tại, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất, việc định giá đất phải sát thực tế từng địa phương. "Tại huyện Thanh Oai (Hà Nội), giá đất đấu giá cao của một khu đất nhỏ không thể áp dụng cho hàng trăm ha đất xung quanh. Điều này là bất hợp lý và gây áp lực không cần thiết cho doanh nghiệp,” ông Hiệp phân tích.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn kiến nghị cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất để có thông tin tham khảo chính xác hơn. Khắc tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan chức năng trong công việc thẩm định giá đất. Xây dựng chính sách giá phù hợp để hỗ trợ người dân có nhu cầu nhập cư và tiếp cận nhà ở.

Định giá đất không chỉ giúp tăng nguồn thu ngân sách mà còn là chìa khóa để điều chỉnh thị trường bất động sản phát triển bền vững. Giá đất và giá nhà cần được kiểm soát hợp lý, tạo sự cân bằng giữa nhu cầu của người dân và khả năng tài chính của doanh nghiệp.

Để đạt được mục tiêu này, các chính sách liên quan đến định giá đất, thuế và hạ tầng cần được thực hiện đồng bộ, minh bạch và dựa trên tình hình thực tế. Bên cạnh đó, việc ứng dụng công nghệ thông tin cũng đóng vai trò quan trọng trong việc minh bạch hóa thông tin về giá đất, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. Chỉ khi giải quyết được bài toán định giá đất, thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững và lành mạnh.