Dòng tiền đổi hướng, thị trường bất động sản tái định vị

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước qua giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng để chuyển sang chu kỳ phát triển bền vững hơn, lấy nhu cầu thực và giá trị khai thác làm trung tâm. Đây là nhận định được đưa ra tại Hội thảo công bố Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 với chủ đề "Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực", do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ đạo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức ngày 16/7.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu tại hội thảo - Ảnh: Anh Tuấn

Thị trường tái định vị theo giá trị thực, doanh nghiệp bước vào cuộc sàng lọc mới

Phát biểu khai mạc hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, cho rằng thị trường hiện không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn như các chu kỳ trước. Thay vào đó, xu hướng vận động ngày càng bám sát khả năng khai thác tài sản và nhu cầu ở thực của người dân.

Theo ông Đính, đây là quá trình điều chỉnh cần thiết nhằm đưa thị trường phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn. Đồng thời, sự thay đổi này cũng tạo áp lực tích cực buộc doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực phát triển dự án và khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Không chỉ phản ánh trên diễn biến giao dịch, quá trình thanh lọc còn thể hiện rõ trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Dữ liệu của Cục Thống kê cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Điều này cho thấy các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vẫn tiếp tục gia nhập thị trường, mở rộng hoạt động và chủ động chuẩn bị nguồn lực cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Nếu tính tổng số doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động, sau khi trừ số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn và giải thể, thị trường vẫn ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, những con số này khẳng định quá trình thanh lọc không đồng nghĩa với sự suy giảm của thị trường mà là sự tái cơ cấu lực lượng doanh nghiệp theo hướng chất lượng hơn.

"Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai tiếp tục mở rộng quy mô, trong khi những doanh nghiệp hạn chế về nguồn lực hoặc không còn phù hợp với yêu cầu mới của thị trường buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui. Đây là quy luật tất yếu của một thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển thực chất và bền vững hơn", ông Đính nhấn mạnh.

Ở góc độ nguồn cung, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho biết thị trường nhà ở tiếp tục ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực khi quá trình tháo gỡ pháp lý, phê duyệt dự án và đẩy nhanh triển khai các dự án quy mô lớn đã góp phần khơi thông nguồn cung.

Tuy nhiên, lượng sản phẩm thực tế đưa ra thị trường vẫn chưa tăng tương xứng với số dự án đủ điều kiện mở bán. Nguyên nhân là nhiều chủ đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng, giãn tiến độ ra hàng hoặc kéo dài giai đoạn truyền thông, booking để thăm dò phản ứng của thị trường.

Trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận gần 34 nghìn sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025.

Dù vậy, tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 98 nghìn sản phẩm mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước; trong đó có hơn 70 nghìn sản phẩm mở bán mới, tăng 40%.

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và các dự án hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.

Tuy nhiên, bài toán lệch pha cung - cầu vẫn chưa được giải quyết khi phần lớn sản phẩm mở bán thuộc phân khúc cao cấp. Nhà ở thương mại bình dân gần như tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Đối với nhóm thấp tầng và đất nền, tỷ trọng nguồn cung chỉ còn 25,3%, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm 2025, chủ yếu là biệt thự và nhà liền kề trong các đại đô thị được đầu tư đồng bộ.

Dòng tiền rời "đón sóng", ưu tiên tài sản có giá trị khai thác

Theo ông Lưu Tiến - nguyên Phó Viện trưởng Dat Xanh Service, nhu cầu ở thực cùng nhu cầu đầu tư trung và dài hạn đang trở thành lực đỡ quan trọng nhất của thị trường.

Quang cảnh Hội thảo - Ảnh: Anh Tuấn

Động lực này được thúc đẩy bởi tốc độ đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự hình thành các cực phát triển mới. Sức cầu đang cải thiện theo hướng chọn lọc hơn, tập trung vào những khu vực có nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả, đặc biệt là vùng ven, các đô thị vệ tinh và những địa bàn mà hạ tầng đã chuyển từ giai đoạn quy hoạch sang triển khai thực tế.

Xu hướng tìm kiếm của khách hàng cũng thay đổi đáng kể khi ngày càng ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền như căn hộ, bất động sản cho thuê hoặc những sản phẩm vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa có thể tích lũy và khai thác lâu dài.

Đáng chú ý, quyết định xuống tiền hiện không còn dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá như trước.

Theo ông Tiến, người mua ngày càng dựa trên nhiều dữ liệu hơn, từ giá bán, chính sách tín dụng, pháp lý, tiến độ triển khai, chất lượng bàn giao đến khả năng khai thác cho thuê trước khi đưa ra quyết định.

Lượng khách hàng quan tâm thị trường vẫn tiếp tục gia tăng nhưng đi kèm với xu hướng tìm hiểu kỹ lưỡng hơn. Việc khảo sát thực địa, đối chiếu pháp lý và đánh giá khả năng khai thác tài sản được đặt lên hàng đầu thay vì chạy theo các đợt tăng giá ngắn hạn.

Điều này cho thấy dòng tiền trên thị trường đang chuyển dịch khá rõ từ tư duy "đón sóng" sang "đón giá trị".

Theo đó, nhà đầu tư ưu tiên những tài sản có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai thực tế, khả năng khai thác hiệu quả và thanh khoản ổn định. Trong khi đó, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm.

Các đợt "FOMO" vẫn xuất hiện nhưng chỉ mang tính cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt. Thay vào đó, thị trường ghi nhận xu hướng săn tìm các tài sản có mức giá hợp lý để tích lũy và khai thác trong dài hạn.

Ở chiều ngược lại, áp lực chi phí phát triển dự án vẫn là yếu tố khiến mặt bằng giá khó giảm.

Theo phân tích của VARS IRE, chi phí đất đai, tài chính và xây dựng gia tăng, cùng với yêu cầu ngày càng cao về chất lượng sản phẩm, đang buộc nhiều chủ đầu tư tiếp tục định vị dự án ở phân khúc cao hơn.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở trung cấp ngày càng thu hẹp khi nhiều dự án tại khu vực mở rộng của TP. Hồ Chí Minh cũng được nâng cấp lên phân khúc cao cấp.

Riêng phân khúc nhà ở thương mại bình dân được đánh giá khó có khả năng quay trở lại trong điều kiện hiện nay nếu không có sự điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu phù hợp với mặt bằng chi phí phát triển dự án đã thay đổi đáng kể trong những năm gần đây.

Nhìn tổng thể, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới với nền tảng ổn định hơn. Quá trình thanh lọc đang giúp thị trường loại bỏ dần các yếu tố đầu cơ, đồng thời tái định vị giá trị tài sản theo nhu cầu thực và hiệu quả khai thác.