Sửa Luật Đất đai: Không để hệ số K trở thành 'điểm nghẽn' mới của thị trường

Hệ số K quyết định dòng tiền từ đất, cần cơ chế kiểm soát minh bạch - Ảnh minh họa

Không để điểm nghẽn giá đất chuyển sang hệ số K

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), tập trung vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Góp ý dựa trên nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE), đối chiếu dự thảo ngày 20/7/2026 và 12/9/2026 với Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và các văn bản hướng dẫn.

VARS nhất trí dùng bảng giá đất nhân hệ số K thay cho xác định giá đất cụ thể trong hầu hết trường hợp. Cơ chế kế thừa Nghị quyết số 254/2025/QH15, có hiệu lực từ 01/01/2026, nhằm tháo gỡ vướng mắc trong giao đất, tính nghĩa vụ tài chính và bồi thường.

Thực tế thi hành Luật Đất đai năm 2024 cho thấy xác định giá đất cụ thể phụ thuộc nhiều yếu tố, thiếu thống nhất, tạo tâm lý e ngại trách nhiệm. Có doanh nghiệp được giao đất 50 năm nhưng khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính chỉ còn 30–40 năm sử dụng.

Bản dự thảo ngày 12/9/2026 có ba điểm tiến bộ so với bản 20/7/2026: khoản 3 Điều 78 gắn hệ số K với điều kiện hạ tầng, quy hoạch, tiếp cận cấu trúc ba hệ số của Nghị định số 49/2026/NĐ-CP; điểm g khoản 1 Điều 74 ổn định đơn giá thuê đất hằng năm theo chu kỳ 05 năm, mức tăng không vượt tổng CPI của 05 năm trước; Điều 113 thừa nhận trường hợp không áp dụng được bảng giá đất.

Tuy nhiên, VARS chỉ ủng hộ cơ chế mới có điều kiện. Hệ số K phải được xác định từ dữ liệu, có thể kiểm tra và có cơ chế xử lý trường hợp cá biệt. Dự thảo rút các quy định về giá đất từ năm điều của Luật Đất đai năm 2024 (Điều 158–162) xuống còn hai điều (Điều 77 và Điều 78), đồng thời bỏ nguyên tắc định giá theo thị trường; nguyên tắc độc lập giữa tổ chức tư vấn, hội đồng thẩm định và cơ quan quyết định giá; các phương pháp định giá, yêu cầu về thông tin đầu vào; quy định về giá đất cụ thể và chu kỳ ban hành bảng giá đất hằng năm.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 78 mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất và hệ số K tới các khoản thu ngân sách từ đất, giá khởi điểm đấu giá, tiền bồi thường khi thu hồi đất, giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa, chuyển nhượng vốn nhà nước, căn cứ tính thuế, phí, lệ phí và các trường hợp pháp luật khác. VARS cảnh báo điểm nghẽn có thể chuyển từ giá đất cụ thể sang bảng giá đất và hệ số K, kéo theo bất định chính sách, thiếu minh bạch và khiếu kiện.

Rủi ro đã xuất hiện trong năm đầu áp dụng. VARS-IRE rà soát 22 địa phương có thông tin quyết định hệ số K, chưa phải thống kê đầy đủ 34 địa phương, cho thấy khoảng một phần ba chọn K = 1,0 đồng loạt. Hệ số quy hoạch ở mức 1,45 tại Hà Nội theo Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND và 1,70 tại TP.HCM theo Quyết định số 45/2026/QĐ-UBND, chưa nhân hệ số biến động thị trường và hệ số yếu tố khác. Tại hội thảo ngày 27/8/2026, VCCI cảnh báo nguy cơ “34 tỉnh, thành sẽ có 34 quy trình khác nhau”.

Rủi ro thứ hai là nghĩa vụ tài chính tăng mạnh. HoREA ước tính tiền sử dụng đất của một dự án có thể tăng 2–2,6 lần khi áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K so với cơ chế trước. Với hộ gia đình, cá nhân, chuyển mục đích từ đất vườn, ao sang đất ở theo bảng giá đất năm 2026 tạo áp lực lớn, khiến Quốc hội phải quy định mức thu 30%, 50% và 100% phần chênh lệch tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15; Chính phủ hướng dẫn tại Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP.

Bồi thường khi thu hồi đất cũng có thể phát sinh tranh chấp nếu giá tính theo bảng giá nhân hệ số K thấp hơn giá thỏa thuận thực tế.

Bổ sung “van an toàn”, bảo đảm dữ liệu và chuyển tiếp

Dữ liệu là điều kiện nền tảng, nhưng mức độ sẵn sàng chưa đồng đều. Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai, đến ngày 15/5/2026, cả nước có khoảng 105,95 triệu thửa đất; khoảng 62,46 triệu thửa đã được xây dựng, đồng bộ lên cơ sở dữ liệu quốc gia; hơn 24,04 triệu thửa đạt tiêu chuẩn “đúng, đủ, sạch, sống”; 300/696 đơn vị cấp huyện (cũ) có cơ sở dữ liệu bảng giá đất.

VARS đề nghị bổ sung vào Điều 74, Điều 77, Điều 78 và Điều 113 khung tối thiểu gồm năm nội dung: bản chất, căn cứ xác định hệ số K; chu kỳ, điều kiện rà soát và nghĩa vụ công bố; ngoại lệ áp dụng giá đất cụ thể cho trường hợp đặc thù; kiểm định độc lập, tách bạch định giá với điều tiết; cơ chế chuyển tiếp có mục tiêu.

Cụ thể, VARS kiến nghị luật hóa hệ số K là tỷ lệ giữa giá đất thị trường và giá trong bảng giá đất, dựa trên dữ liệu giao dịch, đấu giá và giá đất được cơ quan có thẩm quyền quyết định; có tính đến hạ tầng, quy hoạch nhưng tránh tính trùng. Bảng giá đất và hệ số K cần rà soát hằng năm, điều chỉnh khi giá thị trường biến động vượt biên độ do Chính phủ quy định.

Giá đất cụ thể cần được duy trì như ngoại lệ có tiêu chí trong luật, không chỉ trong quy định chuyển tiếp đến hết ngày 31/12/2027. Trường hợp đặc thù có thể áp dụng giá trúng đấu giá hoặc xác định giá cụ thể theo phương pháp Chính phủ quy định, kèm tiêu chí, thẩm quyền, thời hạn và trách nhiệm giải trình. Điều 113 cần dẫn chiếu để cơ chế tiếp tục sau năm 2027.

Một kiến nghị trọng tâm là tách bạch định giá với điều tiết. Hệ số K phải thống nhất, không thay đổi theo mục đích tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường hay giá khởi điểm đấu giá. Điều tiết thực hiện qua tỷ lệ tính thu, tỷ lệ bồi thường và chính sách miễn, giảm, hỗ trợ. VARS đề nghị Chính phủ quy định khung tỷ lệ tính thu, HĐND cấp tỉnh quyết định mức cụ thể; tỷ lệ bồi thường không thấp hơn 100% giá tính theo bảng giá đất và hệ số K khi phê duyệt phương án.

VARS cũng lưu ý giai đoạn từ 01/3/2027 đến 01/01/2028. Dự thảo bãi bỏ Nghị quyết số 254/2025/QH15 từ 01/3/2027 nhưng vẫn yêu cầu sửa đổi hệ số K theo nghị quyết này. Cần đồng bộ Điều 108 và Điều 113, xác định hiệu lực văn bản hướng dẫn, thời hạn công bố bảng giá đất và hệ số K áp dụng từ năm 2028; hồ sơ hợp lệ nộp trước ngày luật có hiệu lực cần giải quyết theo quy định tại thời điểm nộp.

Về dữ liệu, cần kết nối đất đai, công chứng, chứng thực, đăng ký, thuế, đấu giá, tín dụng bất động sản và sàn giao dịch; quy định trách nhiệm cung cấp, chất lượng và mức độ bao phủ dữ liệu. Về tổ chức thực hiện, VARS đề nghị Chính phủ ban hành đồng thời với luật, trước ngày 01/3/2027, nghị định quy định chi tiết bảng giá đất và hệ số K, gồm tiêu chuẩn kỹ thuật định giá hàng loạt, cấu trúc hệ số, thửa đất mẫu, ngưỡng dữ liệu tối thiểu, chỉ số kiểm định, biên độ rà soát, khung tỷ lệ tính thu, tỷ lệ bồi thường và cơ chế chuyển tiếp.

Đối với Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, VARS đề nghị báo cáo thẩm tra yêu cầu bổ sung khung nguyên tắc tối thiểu, làm rõ tác động của việc bỏ nguyên tắc thị trường, giá đất cụ thể và hội đồng thẩm định; xem xét đưa cơ chế giá đất vào nhóm vấn đề lớn xin ý kiến Quốc hội tại Kỳ họp thứ 2.

VARS đề nghị duy trì giá đất cụ thể như ngoại lệ có tiêu chí trong luật; trường hợp đặc thù có thể căn cứ giá trúng đấu giá hoặc phương pháp do Chính phủ quy định. Cần khôi phục tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, hội đồng thẩm định và cơ quan quyết định giá. Cơ chế chuyển tiếp phải bảo vệ hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất và dự án đạt mốc pháp lý trước khi luật mới có hiệu lực. VARS đề nghị Chính phủ ban hành nghị định hướng dẫn trước ngày 01/3/2027; Bộ Nông nghiệp và Môi trường công khai hiện trạng bảng giá đất, hệ số K tại 34 địa phương.

Theo VARS, hoàn thiện quy định sẽ giúp hệ số K sát thị trường, chính sách điều tiết minh bạch, giảm bất định cho doanh nghiệp và bảo vệ người sử dụng đất.