Giá nhà vẫn tăng khi thị trường trầm lắng

Niềm tin của nhà đầu tư suy giảm

Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng.

Trong 9 tháng đầu năm nay, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản giảm 15% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 30% so với cùng kỳ năm 2022. Dữ liệu từ 20 doanh nghiệp bất động sản có tổng tài sản lớn nhất cho thấy lượng nhân sự bị cắt giảm khoảng 40-55%.

Bà Bùi Thị Hương, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) cho biết, thời gian gần đây, thị trường luôn thiếu vắng giao dịch. Nguyên nhân ngoài việc một lượng lớn khách hàng tiềm năng gặp khó khăn về tài chính thì lượng sản phẩm cũng rất hạn chế, phần lớn đến từ các dự án cũ, thiếu sức hấp dẫn đối với khách hàng.

Ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, toàn thị trường hiện có hàng nghìn dự án phát triển bất động sản với hàng trăm nghìn sản phẩm có tổng giá trị hơn 300 tỷ USD. Tuy nhiên, có khoảng 1.200 dự án đang vướng mắc với giá trị khoảng 30 tỷ USD, trong đó có khoảng 500 dự án đang được tháo gỡ. Còn lại khoảng gần 800 dự án đang “xếp hàng chờ đến lượt”.

Trong khi đó về phía cầu, theo ghi nhận của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tổng cầu sụt giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc, nhất là nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng cao cấp, đất nền. Niềm tin của khách hàng đối với thị trường bất động sản ngày càng sụt giảm.

Giá nhà tăng bất chấp giao dịch trầm lắng

Trước thực trạng trên, Chính phủ đã liên tiếp thực hiện các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và bước đầu đã phát huy hiệu quả.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội trong quý III/2023 ghi nhận xấp xỉ 3.000 căn mở bán từ 9 dự án, tăng hơn 1,5 lần so với quý II năm nay. Tuy nhiên, tổng nguồn cung căn hộ mới lũy kế 9 tháng đầu năm nay chỉ đạt 6.925 căn hộ, giảm khoảng 40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lượng giao dịch nhà đất cũng có xu hướng tăng lên. “Tuy nhiên, lực cầu vẫn chỉ bằng 30% so với giai đoạn trước khi thị trường gặp khó khăn. Trong số đó, khoảng 50% là nhu cầu về nhà ở nhưng gặp khó khăn về tài chính không thể chuyển thành cầu thật. Lực cầu mua phục vụ nhu cầu để ở dù không nhiều nhưng cũng đã giúp thị trường phát sinh giao dịch. Chưa thể bật tăng do thị trường thiếu nguồn cung đáp ứng nhu cầu này”, ông Bình cho hay.

Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư bất động sản để kinh doanh tăng khoảng 10% so với quý trước do được kích thích nhờ tình hình kinh tế có dấu hiệu hồi phục, lãi suất giảm thúc đẩy một phần dòng tiền quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, cầu đầu tư chưa thể bật tăng do nhà đầu tư vẫn tiếp tục giữ tâm lý chờ “bắt đáy”.

Mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn ghi nhận ở ngưỡng cao, thậm chí tăng nhẹ so với quý trước, ở tất cả các phân khúc. Về giá bán, tại thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ chung cư mở bán trong quý III năm nay tiếp tục tăng cao, tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm; giá mua chung cư trung bình tại Hà Nội ở mức khoảng 50-51 triệu đồng/m2, ở TP.Hồ Chí Minh là trên 60 triệu đồng/m2 chưa bao gồm thuế VAT, phí bảo trì. Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt xấp xỉ 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và tăng 0,8% theo năm.

Từ đầu năm, giá rao bán chung cư tăng nhẹ từ 1% - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TP.Hồ Chí Minh. Xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư ở TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định, việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao khi các chi phí bị đẩy lên.