Doanh nghiệp địa ốc linh hoạt cân đối vốn

Đa dạng nguồn tiền, cơ cấu nghĩa vụ nợ

Theo S&I Ratings, nhu cầu huy động vốn để triển khai dự án đang đi cùng với yêu cầu cơ cấu các khoản nợ hiện hữu tại nhiều doanh nghiệp bất động sản. Ghi nhận từ báo cáo tài chính công bố gần đây cho thấy, các chủ đầu tư đang kết hợp nhiều phương án thu xếp nguồn thanh toán, từ bán tài sản, chuyển nhượng khoản đầu tư đến huy động vốn cổ đông và bàn giao sản phẩm.

Đơn cử tại Novaland, doanh nghiệp cho biết đang triển khai bán tài sản và huy động vốn cổ đông song song với đàm phán cơ cấu nợ. Theo thuyết minh báo cáo tài chính bán niên 2026, doanh nghiệp đã bán bốn tài sản với tổng giá trị gần 11.300 tỷ đồng, đồng thời tiếp tục chào bán một số tài sản khác. Nguồn thu dự kiến từ chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và phát hành riêng lẻ được ưu tiên để thanh toán các khoản nợ, trong đó có nợ trái phiếu. Mới đây, Novaland cũng công bố thủ tục tăng vốn điều lệ sau khi phát hành cổ phiếu để chuyển đổi trái phiếu. Các phương án huy động được thực hiện cùng quá trình thương lượng với chủ nợ, trái chủ về nghĩa vụ đến hạn.

Trong khi đó, Phát Đạt lựa chọn chuyển nhượng khoản đầu tư để thu tiền về. Theo doanh nghiệp, công ty con là CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Bình Dương đã bán toàn bộ cổ phần nắm giữ tại CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long, chủ đầu tư dự án Thuận An 1. Giao dịch mang về khoảng 1.900 tỷ đồng trong đợt thanh toán đầu tiên. Tính chung 6 tháng đầu năm, báo cáo tài chính ghi nhận khoảng 5.500 tỷ đồng thu hồi từ các khoản góp vốn đầu tư; cùng kỳ, doanh nghiệp dành gần 2.900 tỷ đồng để trả nợ gốc vay.

Ở hướng khai thác nguồn thu từ sản phẩm, Vinhomes cho biết hoạt động bàn giao tại Ocean Park 2, 3 và Green Paradise tiếp tục đóng góp vào kết quả kinh doanh. Báo cáo bán niên ghi nhận dòng tiền kinh doanh dương khoảng 88.600 tỷ đồng; người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt khoảng 143.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đồng thời công bố doanh số chưa bàn giao gần 197.000 tỷ đồng, tạo cơ sở ghi nhận doanh thu các kỳ tiếp theo.

Theo S&I Ratings, riêng quý IV/2026, khoảng 46.900 tỷ đồng trái phiếu bất động sản dự kiến đáo hạn; sang năm 2027, con số này có thể lên tới 156.000 tỷ đồng, chiếm 57% giá trị đáo hạn toàn thị trường. Nhu cầu vốn lớn cho các dự án sẽ tiếp tục thúc đẩy doanh nghiệp địa ốc huy động qua trái phiếu, bên cạnh việc chuẩn bị nguồn thanh toán.

Tuy nhiên, báo cáo cũng lưu ý thị trường bất động sản khó khăn trong điều kiện lãi suất tăng đang ảnh hưởng đến lộ trình triển khai dự án và chi phí tài chính. Mặt bằng lãi suất được dự báo có thể duy trì cao ít nhất trong nửa đầu năm 2027, khiến doanh nghiệp có đòn bẩy lớn hoặc nhu cầu huy động cao phải chịu thêm chi phí. Dù đánh giá triển vọng trung hạn vẫn tích cực, tổ chức này cho rằng thị trường trái phiếu cần thêm thời gian tái cấu trúc, thu hút nhiều đối tượng nhà đầu tư để đáp ứng nhu cầu tài trợ dài hạn.

Dự án Masteri Grand View đầu tư tại Thủ Đức - TP. Hồ Chí Minh đang sắp hoàn thiện

Thúc đẩy bàn giao, cải thiện sức mua

Theo ghi nhận của Công ty Chứng khoán MBS, nhiều chủ đầu tư đang tập trung bàn giao sản phẩm tại các dự án đã mở bán trong giai đoạn trước, đồng thời thận trọng hơn với kế hoạch mở bán mới. Đơn vị này nhận định sức tiêu thụ chậm lại cùng mặt bằng lãi suất cao đang ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà và chi phí tài chính của doanh nghiệp. Tỷ lệ hấp thụ thị trường sơ cấp nửa cuối năm được dự báo khoảng 40-50%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Trong dự phóng kết quả kinh doanh, MBS cho rằng tiến độ bàn giao tiếp tục tạo khác biệt giữa các chủ đầu tư. Với một số doanh nghiệp quy mô trung bình, việc chỉ bàn giao một lượng nhỏ sản phẩm tại dự án sẵn có khiến doanh thu, lợi nhuận chịu ảnh hưởng. Trong khi đó, những doanh nghiệp có lượng hợp đồng bán hàng lớn từ các đợt mở bán trước có thêm cơ sở ghi nhận doanh thu. Tuy nhiên, đơn vị này lưu ý nguồn cung tiếp tục gia tăng trong điều kiện lãi suất cao có thể khiến thị trường còn điều chỉnh trong các quý tới.

Diễn biến giao dịch được Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) ghi nhận cũng cho thấy sức mua giảm. Trong 9 tháng đầu năm, cả nước có gần 332.000 giao dịch bất động sản; riêng quý III đạt khoảng 92.000 giao dịch, giảm 8% so với quý trước. Trong đó, giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ giảm 14%, đất nền giảm 6%.

Đáng chú ý, HoREA phản ánh giá sơ cấp tại một số dự án giảm khoảng 5%, trong khi trên thị trường thứ cấp, có trường hợp giảm 20-30% vẫn khó bán. Theo Hiệp hội, giá có xu hướng giảm nhưng mặt bằng chung vẫn cao, cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch về phân khúc cao cấp. Theo HoREA, sức mua giảm khiến nhiều doanh nghiệp thiếu dòng tiền, suy giảm thanh khoản.

Để cải thiện sức mua, HoREA kiến nghị bổ sung cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có giá bán phù hợp với người thu nhập trung bình, thấp, bên cạnh nhà ở xã hội và nhà cho thuê giá phù hợp. Về hỗ trợ người mua, Hiệp hội đề xuất mở rộng đối tượng tiếp cận gói tín dụng 153.000 tỷ đồng sang người mua nhà ở thương mại giá phù hợp, với lãi suất thấp hơn 1,5-2 điểm phần trăm so với lãi suất cho vay bình quân của bốn ngân hàng thương mại lớn có vốn nhà nước.

Đối với các dự án còn vướng mắc, HoREA đề nghị cơ quan quản lý thông báo rõ kết quả xử lý để doanh nghiệp có cơ sở tiếp tục triển khai. Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi Luật Chứng khoán để tạo điều kiện phát triển quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác đầu tư bất động sản, bổ sung nguồn tài chính trung, dài hạn và giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.