Giao đất không qua đấu giá, đấu thầu: HoREA kiến nghị làm rõ ‘luật chơi’

Trong góp ý bổ sung tại Văn bản số 125/2026/CV-HoREA ngày 29/9/2026 về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tập trung kiến nghị hoàn thiện quy định tại khoản 6 Điều 56 liên quan đến giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Theo HoREA, quy định này cần bao quát đầy đủ trường hợp nhà đầu tư tham gia theo hình thức liên danh, đặc biệt với những dự án có quy mô và giá trị lớn. Nếu chưa làm rõ chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, quá trình áp dụng tại các địa phương có thể phát sinh cách hiểu khác nhau, kéo theo khó khăn, chậm trễ trong quá trình hoàn tất thủ tục triển khai dự án.

Làm rõ đối tượng được giao đất, cho thuê đất

Cụ thể, HoREA đề nghị sửa đổi khoản 6 Điều 56 theo hướng bổ sung trường hợp nhà đầu tư hoặc liên danh nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định của pháp luật về đấu thầu và pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Quy định cần làm rõ các tình huống chỉ có một nhà đầu tư hoặc một liên danh đăng ký, đáp ứng điều kiện mời quan tâm; hoặc có nhiều nhà đầu tư, liên danh đăng ký nhưng chỉ một bên đáp ứng điều kiện.

Theo đề xuất, tổ chức kinh tế do nhà đầu tư hoặc liên danh nhà đầu tư thành lập để thực hiện dự án theo quy định pháp luật có liên quan sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp các bên trong liên danh thỏa thuận ủy quyền cho một thành viên, nhà đầu tư được ủy quyền sẽ là chủ thể nhận đất để thực hiện dự án.

Điểm đáng chú ý của kiến nghị là làm rõ mối quan hệ giữa chủ thể tham gia lựa chọn nhà đầu tư với tổ chức trực tiếp triển khai dự án và thực hiện thủ tục đất đai. Trên thực tế, với những dự án lớn, các nhà đầu tư có thể hợp tác theo hình thức liên danh, sau đó thành lập doanh nghiệp dự án hoặc ủy quyền cho một thành viên đại diện. Nếu pháp luật đất đai chưa quy định rõ những trường hợp này, việc xác định đúng đối tượng được giao đất, cho thuê đất có thể gặp vướng mắc, dù quá trình lựa chọn nhà đầu tư đã đáp ứng các điều kiện liên quan.

HoREA cho rằng việc bổ sung quy định sẽ góp phần bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Đấu thầu và pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Đồng thời, quy định rõ ràng hơn có thể tạo thuận lợi cho cơ quan có thẩm quyền khi thực hiện thủ tục, hạn chế tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách khác nhau.

Đặc biệt, theo Hiệp hội, những vướng mắc về thủ tục giao đất, cho thuê đất có thể ảnh hưởng đến tiến độ các dự án trọng điểm, cấp bách trong lĩnh vực năng lượng và hạ tầng, vốn đang được Nhà nước khuyến khích đẩy nhanh triển khai. Vì vậy, việc xác định rõ chủ thể nhận đất không chỉ liên quan đến thủ tục hành chính mà còn tác động đến khả năng đưa dự án vào thực hiện.

Tuy nhiên, đề xuất của HoREA tập trung vào việc làm rõ đối tượng và cơ chế thực hiện thủ tục trong những trường hợp được pháp luật cho phép giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. Việc bổ sung quy định cần được xem xét đồng bộ với các điều kiện áp dụng tương ứng, nhằm bảo đảm đúng đối tượng, đúng trình tự và không làm thay đổi bản chất của các trường hợp pháp luật quy định phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Hoàn thiện cơ chế gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất

Bên cạnh Điều 56, HoREA đề nghị sửa đổi điểm a khoản 2, khoản 5 và bổ sung các khoản 6, 7, 8 vào Điều 81 dự thảo Luật Đất đai, liên quan đến gia hạn và điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Đối với đất sử dụng có thời hạn, Hiệp hội đề xuất quy định người sử dụng đất phải đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét gia hạn trong thời gian 12 tháng trước khi hết hạn. Theo HoREA, quy định này giúp cơ quan chức năng có đủ thời gian giải quyết thủ tục, đồng thời tạo điều kiện để người sử dụng đất chủ động kế hoạch đầu tư, hạn chế gián đoạn hoạt động do chậm gia hạn.

Với các dự án được điều chỉnh theo pháp luật về đầu tư dẫn đến thay đổi thời hạn hoạt động, HoREA kiến nghị thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh tương ứng nhưng không vượt quá giới hạn quy định tại điểm a khoản 2 Điều 81. Theo đề xuất, thời hạn sử dụng đất thông thường không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.

Hiệp hội cũng đề xuất cơ chế điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi nhà đầu tư cũ giải thể, phá sản và được thay thế bằng nhà đầu tư mới; khi dự án có sử dụng đất được chuyển nhượng; hoặc khi nhà đầu tư thay đổi phương án kinh doanh để phù hợp với quy hoạch đô thị, nông thôn và quy hoạch ngành. Trong các trường hợp được đề xuất, nhà đầu tư mới hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải nộp bổ sung tiền thuê đất theo quy định pháp luật.

Một nội dung khác là cho phép xem xét điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án còn không quá 10 năm nhưng quy hoạch đô thị, nông thôn hoặc quy hoạch ngành đã xác định khu đất sang loại đất khác và nhà đầu tư có nhu cầu điều chỉnh.

Theo HoREA, các kiến nghị này nhằm gắn thời hạn sử dụng đất với thời hạn thực hiện dự án, làm rõ nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư và tạo cơ sở xử lý những dự án còn thời hạn sử dụng đất ngắn nhưng vẫn có nhu cầu, năng lực và phương án đầu tư phù hợp quy hoạch. Qua đó, hạn chế nguy cơ gián đoạn hoạt động đầu tư và lãng phí đất đai, nguồn lực đã bỏ ra.

Nhìn tổng thể, các đề xuất của HoREA hướng tới tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục đất đai, từ xác định đúng chủ thể được giao đất, cho thuê đất đến xử lý thời hạn sử dụng đất khi dự án hoặc nhà đầu tư thay đổi. Đối với quy định giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu, yêu cầu quan trọng là làm rõ trường hợp áp dụng và trách nhiệm của các bên, đồng thời bảo đảm thống nhất với pháp luật liên quan. Đây là cơ sở để vừa tạo thuận lợi cho dự án đủ điều kiện, vừa duy trì tính minh bạch và kỷ luật trong quản lý, khai thác nguồn lực đất đai.