Gỡ vướng pháp lý, tạo cú hích cho thị trường bất động sản

Nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh có thể đạt khoảng 45.000 căn trong năm 2026

Theo UBND TP. Hồ Chí Minh, đến nay thành phố đã hoàn thành tháo gỡ hoặc có hướng xử lý đối với 100% số dự án tồn đọng thuộc diện xử lý, tương đương 838 dự án. Kết quả này giúp giải phóng khoảng 17.000 ha đất và khơi thông hơn 206.000 tỷ đồng vốn đầu tư xã hội.

Việc quyết liệt tháo gỡ các nút thắt pháp lý đã tạo điều kiện để nhiều dự án “đắp chiếu” nhiều năm được tái khởi động, qua đó cải thiện đáng kể nguồn cung trên thị trường. Mới đây, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh công bố 37 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với tổng cộng 21.165 căn. Con số này tăng tới 133% so với cả năm 2025, khi toàn thị trường chỉ có 26 dự án với 9.075 căn được phép mở bán.

Theo các chuyên gia, sự gia tăng nguồn cung lần này khác với các chu kỳ trước bởi không còn dựa trên làn sóng đầu cơ, mà đến từ quá trình hoàn thiện pháp lý và tái khởi động các dự án có nền tảng thực chất. Đây cũng là cơ sở để thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển ổn định hơn.

Nếu giai đoạn 2021-2022, nhiều quyết định đầu tư chịu tác động mạnh bởi kỳ vọng tăng giá, thì từ nửa đầu năm 2026, xu hướng đã thay đổi rõ rệt. Người mua và nhà đầu tư ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng bảo đảm, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế. Trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh, đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút dòng tiền.

Theo dự báo của CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh có thể đạt khoảng 45.000 căn trong năm 2026, tăng lên khoảng 48.000 căn vào năm 2027 và tiếp tục mở rộng trong các năm tiếp theo. Cơ cấu sản phẩm cũng trở nên đa dạng hơn khi khu vực Bình Dương (cũ) tiếp tục bổ sung nguồn cung trung cấp và bình dân, trong khi khu vực trung tâm vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn cho biết, người mua hiện không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông mà dành nhiều thời gian đánh giá chất lượng sản phẩm, khả năng tài chính cũng như triển vọng phát triển của khu vực. Theo bà, sự thay đổi này là tín hiệu tích cực, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Cùng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. Hồ Chí Minh nhận định, nguồn cung mở bán mới trong nửa cuối năm 2026 sẽ tích cực hơn khi nhiều dự án đủ điều kiện được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, thị trường cũng bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, trong đó các dự án có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng sẽ tiếp tục là tâm điểm của dòng tiền. Dù vậy, thanh khoản của thị trường vẫn cần thêm sự hỗ trợ từ chính sách tín dụng và nguồn cung phù hợp với nhu cầu.

Trong bối cảnh TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông và triển khai quy hoạch đô thị dài hạn, lợi thế cạnh tranh của thị trường cũng đang thay đổi. Thay vì chỉ tập trung vào vị trí trung tâm, dòng tiền được dự báo sẽ dịch chuyển tới các khu vực có khả năng kết nối thuận tiện, quy hoạch đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt là khu vực Bình Dương (cũ) với lợi thế quỹ đất, hạ tầng giao thông và các tuyến metro trong tương lai.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), các doanh nghiệp cần chuyển hướng mạnh hơn sang phát triển nhà ở phục vụ nhu cầu thực của người dân, nhất là phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội theo Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030.

Ông Châu cho biết, nhiều doanh nghiệp đã chủ động theo đuổi hướng đi này mà không phụ thuộc hoàn toàn vào chính sách ưu đãi của Nhà nước. Điển hình, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long đã phát triển 8 dự án nhà ở thương mại giá phù hợp mang thương hiệu EHome trong suốt 20 năm qua. Trong khi đó, Công ty TNHH Lê Thành đã đầu tư khoảng 3.000 căn nhà ở thương mại giá phù hợp cho thuê dài hạn 49 năm và 930 căn nhà ở xã hội cho thuê hoàn toàn bằng nguồn vốn tư nhân và quỹ đất tự tạo lập.

Theo Chủ tịch HoREA, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý trong thời gian qua sẽ tạo điều kiện để nhiều dự án được triển khai, qua đó cải thiện nguồn cung, góp phần ổn định mặt bằng giá và nâng cao cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân.