Đường sắt đô thị tạo trục phát triển mới cho bất động sản Hà Nội

Hà Nội thúc đẩy đô thị bền vững nhờ mạng lưới metro trong 5–10 năm tới

Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, dân số thường trú dự kiến đạt khoảng 11 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa lên tới 70%. Áp lực gia tăng dân số, nhu cầu đi lại và hạn chế quỹ đất đô thị đang đặt ra yêu cầu cấp bách phải tái cấu trúc mô hình phát triển đô thị, trong đó giao thông công cộng đóng vai trò then chốt.

Trong bối cảnh đó, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD) ngày càng được nhắc tới nhiều trong các thảo luận về quy hoạch và bất động sản tại Việt Nam. Đây không chỉ là một xu hướng quốc tế, mà còn phản ánh sự thay đổi tư duy phát triển tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi phải đồng thời giải bài toán ùn tắc giao thông, gia tăng dân số và mục tiêu phát triển bền vững dài hạn.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, trong giai đoạn 5 - 10 năm tới, TOD là mô hình có tính khả thi cao, đặc biệt tại các đô thị đang đầu tư mạnh mẽ cho hệ thống đường sắt đô thị. Việc Chính phủ và Quốc hội ban hành các cơ chế đặc thù cho phát triển đường sắt đô thị cho thấy TOD không còn dừng ở khái niệm lý thuyết, mà đã trở thành định hướng chính sách rõ ràng, tạo nền tảng cho triển khai thực tế trong trung và dài hạn.

Tại Hà Nội, tiến trình hiện thực hóa TOD dần hình thành thông qua các tuyến metro đang và sắp triển khai. Tuyến số 3 (Nhổn – Hà Đông) đang trong giai đoạn hoàn thiện, trong khi tuyến số 2 (Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo) và tuyến số 5 (Văn Cao – Hòa Lạc) đã được khởi công từ năm 2025. Khi đi vào vận hành, các tuyến metro này sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển, nâng cao tính ổn định và khả năng dự đoán trong giao thông đô thị.

Ông Matthew Powell cho biết, đây là những yếu tố quan trọng làm gia tăng sức hút của các khu vực xung quanh nhà ga, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nhà ở, thương mại và dịch vụ. Về dài hạn, metro không chỉ cải thiện khả năng kết nối, mà còn thúc đẩy sự hình thành các cực đô thị mới, góp phần giảm áp lực cho khu vực lõi, qua đó tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng bền vững trong vòng 5-10 năm tới.

Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore cho thấy, thành công của TOD thường được xây dựng trên một số yếu tố cốt lõi. Trước hết là hệ thống giao thông công cộng có độ tin cậy cao, đặc biệt là đường sắt đô thị với tần suất vận hành ổn định, đúng giờ và khả năng kết nối hiệu quả với các phương thức giao thông khác.

Thứ hai là quy hoạch tích hợp, trong đó giao thông, nhà ở, thương mại, việc làm và không gian công cộng được phát triển đồng bộ trong bán kính đi bộ quanh nhà ga. Thứ ba là mật độ và cơ cấu sử dụng đất hợp lý, cho phép phát triển hỗn hợp chức năng nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống.

Bên cạnh đó, khung chính sách và cơ chế tài chính rõ ràng, bao gồm việc khai thác giá trị gia tăng từ đất đai xung quanh nhà ga để tái đầu tư cho hạ tầng, đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Cuối cùng là sự thay đổi hành vi của người dân, khi giao thông công cộng trở thành lựa chọn thuận tiện, kinh tế và đáng tin cậy hơn so với phương tiện cá nhân.

Những kinh nghiệm này cho thấy, TOD không chỉ là câu chuyện của hạ tầng, mà là bài toán tổng hợp giữa quy hoạch, chính sách, thị trường và thói quen đô thị.

Từ góc độ thị trường, trong bối cảnh các đô thị lớn đang đẩy mạnh đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng, TOD ngày càng được nhìn nhận như một động lực gia tăng giá trị bất động sản theo hướng bền vững. Thực tế cho thấy, các dự án nằm trong bán kính khoảng 500 m quanh nhà ga metro thường ghi nhận mức tăng giá cao hơn rõ rệt, có nơi lên tới 40%.

Tuy nhiên, theo ông Matthew Powell, giá trị của TOD không hình thành tức thì. Mức tăng này thường diễn ra theo tiến độ đầu tư công, mức độ vận hành ổn định của metro và sự phát triển của hệ sinh thái đô thị xung quanh nhà ga. Do đó, TOD phù hợp hơn với những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, thay vì kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.

Chính giai đoạn hạ tầng “đang hình thành” lại mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư sớm, đặc biệt khi lựa chọn những vị trí gắn với tuyến metro đã khởi công, có nhà ga hoặc depot cụ thể, và các dự án được quy hoạch theo hướng phát triển hỗn hợp, đồng bộ tiện ích. Với những dự án như vậy, giá trị không chỉ đến từ yếu tố “ăn theo hạ tầng”, mà còn từ khả năng đáp ứng nhu cầu sống, làm việc và tiêu dùng ngày càng cao của cư dân đô thị.

Ở góc độ rộng hơn, TOD không chỉ là một “từ khóa” của thị trường bất động sản, mà đang dần trở thành giá trị sử dụng thực. Khi được triển khai bài bản, mô hình này góp phần nâng cao chất lượng sống, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, tối ưu sử dụng đất và tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững của các đô thị Việt Nam trong 5-10 năm tới.