Khi metro vận hành, thị trường bất động sản thay đổi thế nào?

Sự phát triển của metro, đường vành đai và đô thị vệ tinh đang tạo lực đẩy mạnh cho bất động sản vùng ven

Hạ tầng giao thông tái định nghĩa “vị trí vàng” bất động sản

Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến metro và vành đai liên vùng, đang làm thay đổi sâu sắc khái niệm “trung tâm” trên thị trường bất động sản. Nếu trước đây, vị trí đắc địa thường gắn với khu vực lõi đô thị, thì hiện nay các đại đô thị vệ tinh với hệ sinh thái tiện ích đồng bộ và khả năng kết nối nhanh đang dần trở thành “trung tâm mới” của cư dân hiện đại.

Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Việt Á Real cho rằng, xu hướng dịch chuyển dân cư ra vùng ven sẽ ngày càng rõ nét trong 3-5 năm tới, khi hạ tầng giao thông liên tục được đầu tư mạnh.

Theo ông Kiên, trải nghiệm thực tế trên tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên cho thấy khoảng cách giữa trung tâm TP. Hồ Chí Minh và các đô thị vệ tinh đã được rút ngắn đáng kể. Nếu trước đây người dân có khi phải mất từ 1-1,5 giờ di chuyển bằng ô tô qua Xa lộ Hà Nội để tới Suối Tiên thì hiện nay chỉ cần khoảng 30 phút đi metro.

“Từ ga Suối Tiên, tôi tiếp tục di chuyển vào một khu đô thị tại Đồng Nai. Chỉ khoảng một giờ đồng hồ là có thể tiếp cận không gian sống ven sông với đầy đủ tiện ích như công viên, siêu thị, trường học, khu vui chơi. Cảm giác đó không còn là vùng ven mà thực sự là một nơi đáng sống”, ông Kiên chia sẻ.

Cũng theo ông Kiên, trước đây người dân thường tập trung về khu vực trung tâm như phố đi bộ Nguyễn Huệ vào dịp cuối tuần hay lễ hội. Tuy nhiên, cùng với sự xuất hiện của các đại đô thị mới, cư dân hoàn toàn có thể tận hưởng đầy đủ tiện ích, không gian giải trí và chất lượng sống ngay tại nơi ở của mình mà không cần chen chúc tại khu vực nội đô.

“Trong tương lai, khái niệm trung tâm sẽ thay đổi. Nơi nào có hạ tầng tốt, thu hút dân cư và hình thành hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh thì nơi đó sẽ trở thành trung tâm mới”, ông Kiên nhận định.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính cho rằng thị trường đang vận động theo mô hình TOD (Transit Oriented Development) - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Sau khi tuyến metro đầu tiên tại TP. Hồ Chí Minh đi vào hoạt động từ cuối năm trước, giá trị bất động sản dọc tuyến đã ghi nhận mức tăng mạnh. Có dự án tăng giá khoảng 12%, thậm chí nhiều dự án tăng tới 50% nhờ lợi thế kết nối giao thông thuận tiện.

“Các ngân hàng cũng đánh giá cao nhóm tài sản nằm dọc tuyến metro bởi khả năng thanh khoản tốt, dễ cho thuê và mức độ rủi ro thấp hơn. Vì vậy, những bất động sản này có thể được nâng tỷ lệ cho vay hoặc áp dụng lãi suất ưu đãi hơn”, ông Minh cho biết.

Theo chuyên gia này, trong tương lai gần, “trung tâm” sẽ không còn được định nghĩa bằng vị trí địa lý truyền thống mà được xác lập bởi khả năng kết nối hạ tầng và tiếp cận tiện ích đô thị.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước “ma trận” vị trí độc bản

Trong bối cảnh hạ tầng phát triển mạnh, nhiều dự án liên tục quảng bá sở hữu “vị trí độc bản” hay “vị trí độc tôn”. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Công ty Bất động sản Smartland, nhà đầu tư cần tỉnh táo để đánh giá đúng giá trị thực của vị trí.

Ông Đăng cho rằng, để được xem là vị trí độc bản, dự án cần đáp ứng ít nhất ba tiêu chí. Tiêu chí đầu tiên là tính hữu hạn. Những bất động sản sở hữu yếu tố tự nhiên hiếm có như mặt sông, mặt hồ, mặt biển hoặc nằm ngay các trục giao thông trọng điểm như metro, vành đai hay sân bay lớn sẽ có lợi thế đặc biệt mà khó có thể thay thế.

Tiêu chí thứ hai là tính khan hiếm thực tế. Theo ông Đăng, trong bán kính 2-5 km, nếu gần như không có dự án nào có thể cạnh tranh trực tiếp hoặc thay thế trong tương lai thì đó mới thực sự là vị trí độc tôn.

Tiêu chí thứ ba là khả năng tạo dòng tiền. “Vị trí đẹp phải cho thuê được, phải có cư dân đến ở và phải tạo ra giá trị kinh doanh thực tế. Nếu không tạo được dòng tiền thì rất khó gọi là vị trí tốt”, ông Đăng nhấn mạnh.

Ở góc độ đầu tư, ông Tạ Trung Kiên cho rằng nhà đầu tư cần theo dõi sát ba giai đoạn quan trọng của hạ tầng gồm thông tin quy hoạch, tiến độ khởi công và thời điểm đưa vào vận hành.

Theo ông Kiên, ngoài việc theo dõi quy hoạch, nhà đầu tư cần trực tiếp khảo sát thực tế khu vực, đánh giá tốc độ triển khai dự án cũng như năng lực thi công của chủ đầu tư.

“Nếu hạ tầng chỉ dừng ở thông tin mà không triển khai thực tế thì nhà đầu tư sẽ phải chịu rủi ro chôn vốn rất lâu. Ngược lại, những dự án được triển khai đúng tiến độ sẽ tạo động lực tăng giá và thanh khoản rất nhanh”, ông Kiên nói.

Ông Nguyễn Lê Hải Đăng cũng cho rằng thực tế tại nhiều quốc gia như Singapore hay Thái Lan đã chứng minh bất động sản gần metro luôn có khả năng tăng giá và cho thuê tốt hơn nhờ tính thuận tiện trong di chuyển.

Tuy nhiên, ông lưu ý nhà đầu tư không nên chạy theo các thông tin “đón đầu hạ tầng” thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng.

“Nhà đầu tư cần kiểm chứng kỹ xem tuyến hạ tầng đó đã được phê duyệt hay chưa, có triển khai thực tế hay không. Nếu chỉ nghe tin đồn về quy hoạch tương lai thì rủi ro sẽ rất lớn”, ông Đăng khuyến nghị.

Theo ông Đăng, vị trí bất động sản năm 2026 sẽ không còn đơn thuần là tọa độ địa lý mà là tổng hòa của hạ tầng giao thông, hệ sinh thái tiện ích, năng lực vận hành và tiềm năng tạo dòng tiền dài hạn. Quan trọng hơn, quyết định xuống tiền cuối cùng vẫn phụ thuộc vào năng lực của chủ đầu tư và tính bền vững của bài toán tài chính.