Metro vận hành, bất động sản đổi trục phát triển

TOD là đòn bẩy tái cấu trúc đô thị Việt Nam

TOD - cú hích cho thị trường bất động sản Việt Nam

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh chưa từng có tại châu Á, mô hình Phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD) đang nổi lên như một xu hướng quy hoạch mang tính nền tảng của thế kỷ 21. Không đơn thuần là việc xây dựng nhà ở gần ga tàu hay trạm xe buýt, TOD là một triết lý phát triển đô thị tổng thể, hướng tới các đô thị nén, đa chức năng, thân thiện với người đi bộ và có tính kết nối cao.

Trên thế giới, TOD đã chứng minh hiệu quả trong việc giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, cắt giảm phát thải carbon, nâng cao năng suất kinh tế và đặc biệt là tạo ra giá trị bất động sản bền vững. Những đô thị áp dụng thành công mô hình này không chỉ cải thiện chất lượng sống mà còn trở thành “nam châm” thu hút đầu tư dài hạn.

Theo TS. Chua Yang Liang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu JLL Đông Nam Á, thuật ngữ TOD được nhà thiết kế đô thị người Mỹ Peter Calthorpe chính thức đưa ra năm 1993. Mô hình này ra đời như một phản ứng khoa học trước tình trạng đô thị mở rộng lệ thuộc quá mức vào xe hơi tại Mỹ.

Tại Việt Nam, trong suốt giai đoạn từ năm 1990 đến 2015, thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh chủ yếu phát triển trong phạm vi đường vành đai 2, tập trung bán kính khoảng 10 km quanh trung tâm. “Mô hình tăng trưởng khi đó bám theo hạ tầng đường bộ hiện hữu, trong khi các dự án định hướng giao thông công cộng gần như vắng bóng”, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho biết.

Nguyên nhân chính là do thói quen sử dụng phương tiện cá nhân và việc các tuyến metro liên tục chậm tiến độ. Khái niệm TOD, với phạm vi phát triển trong bán kính đi bộ khoảng 1 km quanh nhà ga, chưa đủ sức hấp dẫn người mua nhà.

Bà Huyền Trang cho biết, bước ngoặt chỉ thực sự xuất hiện khi các tuyến metro đầu tiên chính thức vận hành: tháng 11/2021 tại Hà Nội và tháng 12/2024 tại TP. Hồ Chí Minh. Trong hơn một thập kỷ xây dựng metro, thị trường bất động sản dọc các tuyến đường sắt đô thị đã sôi động rõ rệt, với hàng loạt dự án mới được triển khai.

Theo bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ ga metro hiện chiếm 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh.

Đáng chú ý, giá bất động sản liền kề metro ghi nhận mức tăng trung bình 200-250 USD/m² mỗi năm, tương đương tỷ lệ tăng trưởng 8%/năm, cao gấp đôi mức tăng trung bình 4% của toàn thị trường TP.Hồ Chí Minh năm 2025. Tại Hà Nội, mức tăng còn ấn tượng hơn: 19% so với mức trung bình thị trường 12% trong năm 2022.

TOD – bài toán phát triển bền vững

Việc tuyến metro đầu tiên hoàn thành giai đoạn 2015–2024 đã đánh dấu bước ngoặt lớn trong tư duy phát triển đô thị tại Việt Nam. Các nhà phát triển, người mua nhà và cơ quan quản lý cùng nhận ra tiềm năng tái cấu trúc không gian đô thị mà TOD mang lại.

Tại TP.Hồ Chí Minh, TOD đã thúc đẩy quá trình mở rộng đô thị mạnh mẽ về phía Đông, vượt khỏi lõi trung tâm để vươn tới khu vực đường vành đai 3. Trong khi đó, hành lang phía Tây, nằm giữa vành đai 2 và 3, vẫn chưa bứt phá do thiếu cú hích hạ tầng.

Từ năm 2025, Chính phủ bắt đầu coi TOD là giải pháp giảm áp lực dân cư khu vực nội đô. Sự điều chỉnh chính sách này, kết hợp với phát triển các khu đô thị tích hợp dọc các tuyến vành đai, được kỳ vọng tạo ra sự phát triển cân bằng hơn theo mọi hướng. Xu hướng này phù hợp với làn sóng phát triển các khu đô thị tích hợp quy mô lớn - nơi chủ đầu tư chủ động bù đắp bất lợi vị trí bằng hệ tiện ích thương mại, giải trí và dịch vụ khép kín.

Trong thời gian tới, TOD tại Việt Nam không chỉ gắn với đường sắt đô thị mà còn mở rộng sang các loại hình giao thông công cộng đường bộ như BRT.

“Về bản chất, TOD hướng tới việc hình thành các cộng đồng đa chức năng, dễ đi bộ, tập trung quanh các trung tâm giao thông công cộng chất lượng cao, bất kể công nghệ nền tảng là gì”, bà Trang nhấn mạnh.

Phản ứng tích cực của thị trường đã củng cố niềm tin của chính quyền trong việc đẩy nhanh phát triển đô thị theo mô hình TOD. Đặc biệt, Nghị quyết 98/2023/QH15 đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho việc thí điểm TOD tại TP. Hồ Chí Minh, đưa mô hình này trở thành nền tảng trong quy hoạch và chiến lược phát triển dự án.

Theo bà Phan Thị Ánh Đào, một dự án TOD thành công cần dựa trên bốn trụ cột: kết nối, giao thông phi cơ giới, hệ tiện ích và phát triển bất động sản phức hợp. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư mới chỉ dừng ở việc kết nối vật lý với nhà ga, trong khi chưa chú trọng đủ đến không gian xanh, trải nghiệm đi bộ và hạ tầng mềm cho cộng đồng.

Khác với phát triển bất động sản truyền thống, TOD đòi hỏi chủ đầu tư phải đóng vai trò như “nhà vận hành đô thị”, chủ động kích hoạt dòng người, tổ chức hoạt động cộng đồng và nuôi dưỡng nhịp sống đô thị. Điều này đặc biệt quan trọng khi phần lớn dự án TOD tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều nằm ở khu vực ngoại ô, với quy mô lớn và mật độ cao.

Những khu đô thị này cần hệ tiện ích đủ sức thu hút không chỉ cư dân mà cả dòng người từ các nhà ga lân cận. Thành công của TOD vì thế không chỉ nằm ở hạ tầng cứng, mà còn ở khả năng tạo dựng cộng đồng sống động, có bản sắc và gắn kết lâu dài.

Theo bà Trang, chính thách thức này sẽ quyết định chương tiếp theo của quá trình chuyển đổi đô thị tại Việt Nam - nơi TOD không chỉ là xu hướng bất động sản, mà là lời giải cho bài toán phát triển đô thị bền vững, công bằng và đáng sống trong dài hạn.