Minh bạch dữ liệu - nền tảng phát triển bền vững thị trường bất động sản quốc gia

Thời gian qua, chuyển đổi số được doanh nghiệp bất động sản triển khai mạnh mẽ, trong đó việc minh bạch hoá thông tin, dữ liệu đang trở thành yếu tố “sống, còn”. Vậy theo ông, đây là hướng đi thích hợp trong bối cảnh hiện nay?

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ đầu tháng 3/2026 đối với việc xây dựng, quản lý và khai thác thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về Nhà ở và thị trường bất động sản. Vì vậy, đến thời điểm hiện tại, chuyển đổi số đối với mỗi doanh nghiệp bất động sản không còn là câu chuyện “có làm hay không” mà là doanh nghiệp sẽ bắt đầu từ đâu và triển khai đến mức độ nào.

Trước đây, các doanh nghiệp bất động sản thường nhìn chuyển đổi số ở góc độ nội bộ, nhỏ lẻ như ứng dụng CRM, ERP, quản lý sản phẩm, khách hàng, giao dịch hay hỗ trợ đội ngũ bán hàng. Nhưng với Nghị định 357, câu chuyện đã đi xa hơn. Nhà nước đang xây dựng một hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản theo hướng tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương. Trong hệ thống đó, sản phẩm bất động sản có mã định danh điện tử; thông tin dự án, giao dịch, chủ đầu tư, sàn giao dịch, tổ chức môi giới và người hành nghề từng bước được chuẩn hóa và quản lý trên dữ liệu số. Như vậy, doanh nghiệp không thể tiếp tục quản lý dữ liệu theo cách rời rạc: mỗi phòng ban giữ một bảng tính, mỗi nhân viên có một danh sách khách hàng, hồ sơ pháp lý nằm ở một nơi và dữ liệu giao dịch nằm ở một nơi khác.

Khi cơ quan quản lý cần dữ liệu mà doanh nghiệp phải mất nhiều ngày để tổng hợp lại từ đầu thì đó không chỉ là vấn đề công nghệ mà là vấn đề về năng lực quản trị.

Ngoài việc chuyển đổi số, minh bạch dữ liệu để đáp ứng nhu cầu của cơ quan quản lý chức năng, liên thông dữ liệu quốc gia, bản thân mỗi doanh nghiệp cần chuyển đổi số để có thể nhanh chóng thích ứng với sự thay đổi của thị trường, tăng hiệu quả kinh doanh. Khi dữ liệu được quản lý tập trung, doanh nghiệp nhìn được khách hàng đến từ đâu, sản phẩm nào đang được quan tâm, giao dịch đang ở giai đoạn nào và hồ sơ đang vướng tại đâu.

Đã qua rồi thời kỳ mua bán tù mù, một sản phẩm bất động sản phải có thông tin rõ ràng, nguồn dữ liệu cụ thể, lịch sử cập nhật và có thể đối chiếu với hệ thống của cơ quan quản lý mới có thể thuyết phục người mua yên tâm, tin tưởng “xuống tiền”.

Chuyển đổi số, kết nối, minh bạch dữ liệu không chỉ để doanh nghiệp bán hàng tốt hơn, có được niềm tin của khách hàng. Quan trọng hơn, đó là sự chuẩn bị để doanh nghiệp có thể tham gia vào một thị trường bất động sản bền vững, minh bạch được quản lý bằng dữ liệu trong tương lai, hướng đến chuẩn hoá toàn cầu.

Khi thị trường tiến tới minh bạch an toàn thông tin dữ liệu, vậy theo ông người mua nhà sẽ được hưởng lợi gì?

Trong hành trình thay đổi này, người hưởng lợi cuối cùng và lớn nhất chính là người mua nhà, bởi bất động sản là một tài sản có giá trị rất lớn không chỉ vài tỷ mà có thể lên đến hàng trăm tỷ đồng.

Đối với nhiều người, mua một căn nhà là quyết định tài chính lớn nhất trong cuộc đời. Nhưng hiện nay, người mua vẫn phải tiếp cận thông tin từ nhiều nguồn và không phải lúc nào cũng có đủ cơ sở để biết thông tin nào chính xác.

Cùng một bất động sản nhưng có thể xuất hiện nhiều mức giá, nhiều diện tích và nhiều thông tin pháp lý khác nhau. Có những tin đăng đã hết hiệu lực nhưng vẫn còn trên thị trường. Có những sản phẩm được đăng bởi rất nhiều người tự xưng là chủ nhà, “chính chủ gửi bán” nhưng khách mua không biết đâu là nguồn hàng thật, giả.

Nghị định 357/2025/NĐ-CP đặt nền tảng để mỗi bất động sản có mã định danh điện tử riêng và được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, có thể hiểu đơn giản mã định danh này giống như một “căn cước số” của mỗi bất động sản.

Về lâu dài, khi dữ liệu được chuẩn hóa và kết nối tốt hơn, người mua sẽ có thêm cơ sở để kiểm tra nhiều thông tin một cách chuẩn xác được kiểm chứng bởi cơ quan chức năng như thông tin dự án, giao dịch, hợp đồng, sàn giao dịch, tổ chức môi giới và người hành nghề (phải có Chứng chỉ hành nghề/Chứng chỉ quản lý sàn, mã định danh môi giới…) vào phạm vi cơ sở dữ liệu cần xây dựng, quản lý. Đây là nền tảng quan trọng để giảm tình trạng tin trùng lặp, tin ảo, sai thông tin hoặc không xác định được trách nhiệm của người cung cấp.

Chuyển đổi số còn giúp hành trình mua nhà thuận tiện hơn. Khách hàng có thể theo dõi thông tin sản phẩm, tiến độ giao dịch, hồ sơ pháp lý và hồ sơ vay trên một luồng thống nhất, thay vì phải gửi đi, gửi lại cùng một bộ hồ sơ cho nhiều bên.

Tuy nhiên, mã định danh không đồng nghĩa mọi thông tin của tài sản và chủ sở hữu đều được công khai. Nghị định quy định thông tin công khai trên cổng của hệ thống là thông tin, số liệu tổng hợp; việc truy cập dữ liệu chi tiết phải theo phân quyền, đúng mục đích và bảo đảm an toàn thông tin, dữ liệu cá nhân.

Như vậy, mã định danh là nền tảng để xác định đúng một bất động sản thì dữ liệu minh bạch là nền tảng để người mua hiểu đúng bất động sản đó, nên khi hai yếu tố này kết hợp với nhau, người dân sẽ có thêm cơ sở để ra quyết định và giảm đáng kể rủi ro trong giao dịch.

Thời gian tới, để thị trường bất động sản đi đúng hướng và tạo niềm tin đối với người mua nhà, xây dựng thị trường bền vững, mang lại nhiều giá trị cho nền kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản cần có sự chuẩn bị và thay đổi như thế nào, thưa ông?

Chính phủ đã định hướng phát triển thị trường thông qua các quy định cấu trúc, cơ chế tạo lập và gắn mã định danh cho sản phẩm bất động sản. Bước tiếp theo cần làm rõ người dân có thể dùng mã đó để tra cứu những nội dung nào, tra cứu ở đâu và mức độ thông tin nào được công khai. Bởi, nếu có mã nhưng người dân không biết cách sử dụng hoặc không tiếp cận được thông tin cần thiết thì giá trị của mã định danh vẫn chưa được phát huy đầy đủ.

Vì vậy, cơ quan quản lý cần sớm công bố bộ tiêu chuẩn dữ liệu và hướng dẫn kỹ thuật cụ thể dành cho chủ đầu tư, sàn giao dịch và tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Thực tế, không phải doanh nghiệp nào cũng có cùng năng lực công nghệ. Một tập đoàn lớn có thể có hệ thống ERP, CRM và đội ngũ công nghệ riêng; nhưng nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc sàn môi giới địa phương vẫn đang quản lý bằng bảng tính.

Do đó, Nhà nước có thể thiết kế nhiều phương thức cung cấp dữ liệu như nhập trực tiếp trên hệ thống đối với doanh nghiệp quy mô nhỏ, tải dữ liệu theo biểu mẫu chuẩn đối với doanh nghiệp đã có dữ liệu số, kết nối tích hợp đối với doanh nghiệp có hệ thống công nghệ đáp ứng tiêu chuẩn.

Nhà nước nên giữ vai trò quản lý dữ liệu gốc, ban hành tiêu chuẩn và kiểm soát việc truy cập. Doanh nghiệp công nghệ có thể tham gia phát triển các lớp ứng dụng phục vụ người dân và thị trường, như xác thực tin đăng, tra cứu sản phẩm, phân tích dữ liệu, cảnh báo rủi ro, định giá tham khảo và kết nối tín dụng.

Theo tôi, doanh nghiệp công nghệ bất động sản không thay thế hệ thống của Nhà nước. Vai trò phù hợp nhất là trở thành lớp kết nối dữ liệu với nhu cầu thực tế của người dân, nhà môi giới, doanh nghiệp và ngân hàng, trên cơ sở được cấp quyền và tuân thủ yêu cầu bảo mật.

Nghị định 357/2025/NĐ-CP đã đặt nền móng về dữ liệu, mã định danh và cơ chế kết nối. Phần việc tiếp theo của doanh nghiệp là chuẩn hóa quy trình, làm sạch dữ liệu và chuẩn bị năng lực tích hợp. Vì vậy, doanh nghiệp cần chuẩn bị dữ liệu ngay từ hôm nay để không gặp khó khăn khi thị trường bước sang giai đoạn quản lý và giao dịch dựa trên thông tin dữ liệu minh bạch và kết nối trên nền tảng quốc gia

Xin cảm ơn ông!