Mua bất động sản đúng giá trị thực không khó?

Theo khảo sát của phóng viên, một mảnh đất rộng chừng 100m2 để xây nhà ở chứ không phải đầu tư cùng trên địa bàn TP Thủ Đức lại đang có mức chênh lệch giá rất lớn và luôn dao động. Cụ thể, như khu vực phường Long Phước, Trường Thạnh giá chỉ tầm 30 – 40 triệu/m2, nhưng ở khu vực phường Phú Hữu, Phước Bình, Phước Long A giá lại đội lên đến cả 20 triệu đồng/m2, đó là chưa kể đến khu vực trung tâm của những phường này có khi còn lên đến cả 100 triệu đồng/m2.

Hơn nữa, khi nhờ môi giới tìm hiểu thì tháng trước báo giá khác, tháng sau cũng đã lên cả vài triệu/m2, khiến cho người có nhu cầu thật sự rất khó lựa chọn, xuống tiền. Đây là tình trạng chung, cũng là cái khó không chỉ của người “tay ngang” khi muốn mua bất động sản, mà ngay cả nhà đầu tư nhỏ lẻ, để đánh giá và mua được một sản phẩm bất động sản đúng với giá trị thực không phải là vấn đề dễ dàng. Phần lớn, họ chỉ dựa vào cảm tính và kinh nghiệm của bản thân, đem tham khảo, so sánh với bất động sản ở khu vực xung quanh hoặc dựa vào tư vấn của môi giới. Song những nơi này chỉ mang tính chất tương đối, thậm chí bị sai lệch, làm giá rất nhiều.

Ngoại trừ những nhà đầu tư chuyên nghiệp khi mua bất động sản có giá trị lớn lên đến hàng chục tỷ đồng thì một số ít nhờ đến nhà tư vấn, công ty thẩm định giá chuyên nghiệp để đánh giá, thẩm định đúng giá trị mảnh đất, biệt thự muốn mua. Chính vì vậy, không ít nhà đầu tư bị “hớ hàng” khi chỉ dựa vào kinh nghiệm của bản thân.

Ông Lê Minh Hoàng, quản lý cấp cao bộ phận định giá Propzy cho biết, đối với người mua nhà lần đầu, để định giá bất động sản một cách tương đối chính xác cần thực hiện một số bước cơ bản như khảo sát mặt bằng giá nhà đất tại khu vực định mua, sau đó tiến hành lựa chọn bất động sản thỏa điều kiện, yêu cầu đặt ra. Tiếp đến là xác định các đặc điểm thuận lợi hoặc chưa tốt của tài sản mục tiêu để tiến đến bước cuối cùng là thương lượng giá cả.

Bàn về vấn đề này, một số chuyên gia cho rằng, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị nhà đất mà người mua cũng cần phải lưu ý để có thể định giá bất động sản chính xác là hạ tầng (đường, vỉa hè, hệ thống thoát nước, hệ thống điện, cáp quang…) bởi mức độ phát triển hạ tầng sẽ tỷ lệ thuận với giá trị của bất động sản. Ngoài ra, một trong những vấn đề quan trọng quyết định đến giá trị của bất động sản chính là việc quy hoạch sử dụng đất. Nên đầu tiên người mua nhà cần xác định, lựa chọn bất động sản không nằm trong các dự án thuộc quy hoạch treo hay có khả năng bị thu hồi trong tương lai, khu vực thuộc quy hoạch đất dân cư sử dụng ổn định lâu dài sẽ có giá trị và khả năng tăng giá cao hơn.

Ngoài ra, vấn đề an ninh, dân trí khu vực cũng ảnh hưởng tới giá trị và trải nghiệm cuộc sống khi quyết định chọn mua nhà. Nếu như các yếu tố tiện ích công viên, siêu thị, trường học, nhà hàng… giúp giá trị của bất động sản được đẩy lên, thì những vị trí bất lợi như nhà đất có vị trí gần nghĩa trang, khu xử lý chất thải, cống thoát nước… sẽ làm giảm giá, bất lợi. Vì vậy, người mua nhà phải chú ý tới các vấn đề này nếu không có thể bị vướng vào việc mua “hớ”, trải nghiệm sống không tốt và trong tương lai nếu muốn đẩy hàng hoặc sau một thời gian ở cũng sẽ khó bán được giá.

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), các yếu tố chính ảnh hưởng đến thanh khoản của bất động sản là cung – cầu thị trường, được biểu hiện qua số lượng bất động sản chào bán, bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp. Sức mua đi liền với khả năng tài chính của người dân, các nhà đầu tư trong thời kỳ đó. Nguồn cung thị trường bất động sản có thể đến từ các dự án chung cư, đất nền sơ cấp hay đến từ việc mua đi bán lại nhà ở tại thị trường thứ cấp. Và nguồn cầu cũng cần đánh giá từ nhiều nhóm đối tượng khác nhau như người mua nhà để ở, để cho thuê hay các nhà đầu tư lướt sóng, các nhà đầu tư mua nhà cũ, xây lại và bán...

Có thể nói, quy hoạch là yếu tố sẽ dẫn đến mức độ thanh khoản khác nhau tại các khu vực có quy hoạch khác nhau. Như thời gian qua, một số khu vực công bố quy hoạch sân bay, tàu điện ngầm… đẩy giá nhà đất ở khu vực xung quanh lên cao gấp 3, 4 lần. Một yếu tố nữa là phần lớn người mua nhà đất rất quan tâm đến lãi suất ngân hàng do đây là vấn đề có ảnh hưởng rất lớn tới khả năng tài chính của người mua nhà, khi lãi suất được hạ nghĩa là áp lực trả lãi sẽ giảm đi, người mua nhà sẽ có khả năng và tự tin để sử dụng đòn bẩy tài chính cho việc mua bất động sản nhiều hơn…. Ngoài ra, không thể bỏ qua yếu tố thiên tai, dịch bệnh tác động rất lớn đến tính thanh khoản của thị trường bất động sản với dẫn chứng rõ rệt của “đợt sóng” Covid lần thứ 4 tại Việt Nam đã tác động mạnh đến nền kinh tế của đất nước nói chung và thị trường BĐS nói riêng.