Dòng tiền vào bất động sản: Không thiếu vốn, nhưng phân hóa sâu sắc

Doanh nghiệp địa ốc cần phải đa dạng hóa nguồn vốn - Ảnh minh họa

Bức tranh nguồn vốn vào thị trường bất động sản năm 2026 đang cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: Quy mô tín dụng và trái phiếu địa ốc không hề thu hẹp, nhưng dòng tiền lại chảy lệch pha rõ rệt giữa khối doanh nghiệp với người mua nhà, và phân hóa theo "mô hình chữ K" giữa các ông lớn đầu ngành với doanh nghiệp tầm trung.

Tín dụng ngân hàng: Lệch pha giữa "đầu tư dự án" và "mua nhà ở thực"

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) khẳng định, dòng vốn tín dụng đối với lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản và mua nhà ở không hề suy giảm. Dẫn số liệu đến hết tháng 8/2026, ông Lực cho biết tín dụng bất động sản tăng 9,5%, gần tương đương mức tăng trưởng tín dụng 10% của toàn nền kinh tế.

Tuy nhiên, sự phân hóa bộc lộ rõ nét khi bóc tách cơ cấu từng nhóm đối tượng thụ hưởng. Trong khi tín dụng phục vụ kinh doanh và đầu tư dự án bất động sản vẫn duy trì đà tăng trưởng tốt thì tín dụng dành cho người dân vay mua nhà lại gần như đi ngang, chỉ tăng nhích hơn 1%. Thực tế này phản ánh tâm lý phòng thủ của người mua nhà trước giá bán neo cao.

Phần lớn khách hàng lựa chọn trì hoãn quyết định xuống tiền để chờ đợi diễn biến thuận lợi hơn; chỉ những người có nhu cầu ở thực bức thiết mới buộc phải giao dịch. Điều này cho thấy nút thắt của thị trường hiện nay không đơn thuần là thiếu cung tiền mà nằm ở khả năng hấp thụ vốn của từng nhóm đối tượng.

Về góc độ điều hành, TS. Cấn Văn Lực cho biết Ngân hàng Nhà nước đang định hướng tăng trưởng tín dụng bất động sản cả năm 2026 ở mức khoảng 15%, bám sát mục tiêu tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế. Đây không phải là động thái siết chặt, mà là bước căn chỉnh cần thiết nhằm kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn vào các phân khúc thực chất như nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp và hạ tầng trọng điểm.

Đáng chú ý, một số dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Phú Quốc, sân bay Gia Bình được phép tạm thời tách khỏi hạn mức (room) tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng. Cơ chế này tạo thêm dư địa cho các tổ chức tín dụng cho vay, đồng thời gián tiếp giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm cơ hội tiếp cận vốn để triển khai các dự án vệ tinh.

Kênh trái phiếu: Bất động sản bứt phá ngược dòng thị trường chung

Sự phân hóa dòng tiền tiếp tục thể hiện rõ trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường 10 tháng năm 2026 đạt 480.000 tỷ đồng, gần như đi ngang so với cùng kỳ năm ngoái, thì riêng nhóm doanh nghiệp bất động sản lại ghi nhận mức bứt phá mạnh mẽ.

Cụ thể, trong 10 tháng, các doanh nghiệp địa ốc đã phát hành thành công 160.000 tỷ đồng trái phiếu (chiếm khoảng 36% toàn thị trường), chính thức vượt qua con số 154.000 tỷ đồng của cả năm 2025. Kết quả này cho thấy kênh trái phiếu đang lấy lại vai trò huyết mạch trong việc bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn cho các chủ đầu tư, giảm bớt sự lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng.

Về áp lực trả nợ, bức tranh đáo hạn trái phiếu hiện đã "dễ thở" hơn nhiều so với giai đoạn khủng hoảng thanh khoản năm 2023 - thời điểm Chính phủ phải ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cho phép đàm phán giãn, hoãn thời hạn trả nợ tối đa 2 năm. Tuy nhiên, với khối lượng trái phiếu đến hạn vẫn lên tới vài trăm nghìn tỷ đồng mỗi năm, các doanh nghiệp không thể trông chờ vào việc gia hạn nghĩa vụ tài chính vô thời hạn. Những đơn vị thiếu hụt dòng tiền buộc phải chấp nhận chiết khấu giá bán để thu hồi vốn, thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán và tái cơ cấu lành mạnh.

Theo ông Lực, nhu cầu vốn trung và dài hạn của nền kinh tế là rất lớn, hệ thống ngân hàng không thể một mình gánh vác toàn bộ. Do đó, Chính phủ cần tiếp tục hoàn thiện thể chế để phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, hiệu quả, giúp doanh nghiệp đa dạng hóa lựa chọn tài chính.

Phân hóa "mô hình chữ K" và bài toán khơi thông các nguồn lực mới

Trên thị trường chứng khoán, sự phân hóa giữa các doanh nghiệp địa ốc và xây dựng diễn ra gay gắt đến mức TS. Cấn Văn Lực ví von như "mô hình chữ K". Tính chung nhóm ngành, cổ phiếu bất động sản tăng khoảng 28% và cổ phiếu xây dựng tăng gần 40%.

Tuy nhiên, đà tăng trưởng ấn tượng này chủ yếu tập trung vào một số tập đoàn niêm yết quy mô lớn có quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và sức khỏe tài chính vững vàng. Ngược lại, khối doanh nghiệp tầm trung và nhỏ vẫn chật vật trong vòng xoáy thiếu vốn và suy giảm doanh thu.

Để giải bài toán nguồn lực trong giai đoạn tới, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị cộng đồng doanh nghiệp không nên chỉ trông chờ vào tín dụng hay trái phiếu mà cần khai thác đồng bộ các dòng vốn tiềm năng khác.

Thứ nhất là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và vốn qua mua bán - sáp nhập (M&A). Dòng vốn FDI đăng ký mới vào bất động sản đang duy trì nhịp độ tích cực. Tuy nhiên, giá trị thực tế từ các thương vụ M&A dự án vẫn chưa được phản ánh đầy đủ do khâu thống kê, đòi hỏi sự minh bạch hơn để thu hút các quỹ đầu tư quốc tế.

Thứ hai là nguồn lực từ khu vực kinh tế tư nhân. Trên thực tế, dòng vốn từ làn sóng doanh nghiệp thành lập mới và doanh nghiệp quay trở lại hoạt động đang bổ sung nguồn lực đáng kể cho chuỗi cung ứng vật liệu, thi công và phát triển dự án.

Thứ ba là hỗ trợ từ chính sách tài khóa. Các giải pháp giãn, hoãn thuế và phí vừa qua tiếp tục đóng vai trò "phao cứu sinh" thiết thực, giúp doanh nghiệp giảm áp lực chi phí vận hành, cải thiện dòng tiền để vượt qua giai đoạn thanh lọc.

Nhìn tổng thể, bài toán vốn của thị trường bất động sản năm 2026 không nằm ở sự thiếu hụt về lượng, mà nằm ở chất lượng phân bổ và năng lực hấp thụ. Khi tín dụng được nắn chỉnh vào đúng phân khúc thực, thị trường trái phiếu vận hành chuẩn mực, kết hợp cùng dòng vốn FDI, M&A và chính sách tài khóa, thị trường sẽ hoàn tất quá trình thanh lọc để bước vào chu kỳ phát triển bền vững.