Ngân hàng góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động trực tiếp đến hoạt động của ngân hàng và các tổ chức tín dụng

Nhiều ý kiến đề xuất, kiến nghị

Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thay thế Luật Đất đai năm 2013 với nhiều ý kiến mới, tiến bộ, tạo điều kiện thuận lợi và bảo đảm an toàn pháp lý hơn cho các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, quan điểm luôn được thống nhất là việc sửa đổi Luật Đất đai cần phải tuân thủ quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và quản lý của Nhà nước.

“Trên cơ sở ý kiến đóng góp của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đang sửa đổi và tham gia sửa đổi một số nội dung liên quan so với dự thảo ban đầu như chủ thể sử dụng đất, xử lý tài sản bảo đảm để xử lý nợ xấu, các loại hình bất động sản mới, đăng ký biến động đồng thời về thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức nước ngoài vay vốn, tài sản bảo đảm đã hình thành chưa được cấp giấy chứng nhận cầm cố bất động sản… Đây là những nội dung rất quan trọng”, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam thông tin.

Tuy nhiên liên quan đến lĩnh vực ngân hàng (bên nhận tài sản bảo đảm), một số nội dung quy định tại dự thảo Luật vẫn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động ngân hàng.

Đơn cử, về chủ thể sử dụng đất, dự thảo Luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song không có quy định về cách xác định thành viên hộ gia đình. Đây là vướng mắc rất lớn cho các tổ chức tín dụng trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thực tế thời gian qua đã phát sinh rất nhiều vụ tranh chấp kéo dài (thường do xác định thiếu thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp), dẫn đến tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Về xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, Quốc hội ban hành Nghị quyết 42/2021/QH15 về thí điểm xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng, trong đó quy định một số cơ chế đặc thù để thúc đẩy quá trình xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Hiện nay, Quốc hội gia hạn thời hạn áp dụng của Nghị quyết 42 đến hết tháng 12/2023. Tuy nhiên, một số cơ chế đặc thù tại Nghị quyết 42 chưa được quy định tại dự thảo Luật này.

Đáng chú ý, đối với các loại hình bất động sản mới như shophouse, shop villa, condotel....hoặc các dự án căn hộ để ở kết hợp làm văn phòng vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể tại dự thảo Luật Đất đai. Hiện nay việc chuyển nhượng quyền sở hữu với bất động sản du lịch, condotel giữa các cá nhân, tổ chức thực hiện rất khác nhau giữa các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, phát sinh tranh chấp.

Trên cơ sở ý kiến đề nghị của một số tổ chức tín dụng hội viên, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam có một số ý kiến đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét sửa đổi, bổ sung hoàn thiện dự thảo.

Cụ thể, các tổ chức tín dụng đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét không quy định chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là hộ gia đình sử dụng đất tại Luật này mà quy định rõ chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là các thành viên của hộ gia đình. Trường hợp dự thảo Luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì đề nghị quy định rõ tại Luật này căn cứ xác định hoặc cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Bên cạnh đó, xem xét bổ sung các quy định tại Điều 9, 10 Nghị quyết 42 để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng trong việc xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ khi Nghị quyết 42 hết hiệu lực thi hành (trong đó quy định rõ về quyền của bên mua khoản nợ được tiếp tục kế thừa, thực hiện quyền, nghĩa vụ của bên bán nợ, trong đó có quyền nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Toàn cảnh Tọa đàm

Sửa đổi, bổ sung Luật trên tinh thần cầu thị

Từ thực tế hoạt động, ông Nguyễn Xuân Quang, Phó Ban pháp chế Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) cho biết, khái niệm “quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” là một khái niệm mới do dự thảo Luật đặt ra và coi đây là một loại quyền tài sản, có giá trị riêng và được sử dụng để thực hiện các giao dịch liên quan. Do đó, đơn vị soạn thảo cần làm rõ có tách biệt việc thế chấp tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất trả tiền hằng năm như hai loại tài sản độc lập hay không? Từ đó, các tổ chức tín dụng có cơ sở để nhận thế chấp tài sản này hay không.

Bên cạnh đó, việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên đại diện hộ gia đình làm phát sinh nhiều tranh chấp liên quan tới hoạt động cấp tín dụng, nhận thế chấp của các tổ chức tín dụng. Khi nhận thế chấp thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên đại diện hộ gia đình, các tổ chức tín dụng khó có thể xác định các thành viên trong hộ gia đình gồm những ai, có đồng ý giao dịch hay không. Do đó, đại diện Agribank đề xuất sửa đổi khoản 5 Điều 153 Dự thảo theo hướng không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên đại diện hộ gia đình, thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần ghi đầy đủ tên thành viên trên giấy chứng nhận.

Chi tiết hơn về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Nền, Trưởng phòng tư vấn pháp luật Ngân hàng TMCP Bắc Á (Bac A Bank) cho biết, khoản 4 Điều 153 quy định trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì ghi rõ họ, tên vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một người mà không rõ đây là tài sản chung hay tài sản riêng, khi giao dịch bắt buộc có vợ/chồng không có tên trên giấy chứng nhận cùng ký hợp đồng hay không, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp khi phải xác định chính xác người có quyền sử dụng đất. Do đó, cần bổ sung nội dung này.

“Thông qua buổi Tọa đàm, các tổ chức tín dụng phản ánh một cách trung thực, đầy đủ những vướng mắc khó khăn và tập trung vào những vấn đề chính. Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam sẽ tổng hợp toàn bộ ý kiến gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường để nghiên cứu điều chỉnh phù hợp với quy định của pháp luật”, ông Nguyễn Quốc Hùng khẳng định.

Với tinh thần cầu thị, lắng nghe, bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Bộ Tài Nguyên và Môi trường) cho biết, qua buổi tọa đàm đơn vị đã được lắng nghe những khó khăn, vướng mắc và những ý kiến đóng góp trong quá trình tổ chức thực hiện hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Những điểm có trong khuôn khổ pháp lý hiện hành sẽ được thống nhất, còn những điểm cần phải sửa đổi, bổ sung, đơn vị cũng sẽ tổng hợp để báo cáo, tham mưu cho các cấp có thẩm quyền sớm hoàn thiện trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).